Верховный Суд опубликовал Кассационное определение от 14 сентября по делу № 75-КАД22-7-КЗ об оспаривании отказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка, который расположен на землях лесного фонда.
8 февраля 2018 г. было зарегистрировано право собственности Нины Панкратовой на жилой дом 1939 г. постройки, технический учет которого был осуществлен 14 сентября 2016 г. Впоследствии Нина Панкратова обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий ей жилой дом. 19 марта 2021 г. министерство отказало ей, сославшись на то, что испрашиваемый участок относится к землям лесного фонда, находится в границах лесного квартала 140 (по материалам лесоустройства) Пуйккольского участкового лесничества Сортавальского лесничества.
Полагая, что отказ нарушает ее права и законные интересы, Нина Панкратова обратилась в суд с административным иском к министерству о признании его решения незаконным. Сортавальский городской суд удовлетворил ее требования, указав, что административным ответчиком не представлено достаточных доказательств о расположении участка на землях лесного фонда. Однако апелляционным определением Верховного Суда Республики Карелия решение первой инстанции было отменено и в удовлетворении административного искового заявления было отказано. Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения апелляционное определение.
Суды апелляционной и кассационной инстанций руководствовались подп. 6 ст. 39.16 ЗК РФ, подп. 7 ст. 3.5 Закона о введении в действие ЗК РФ. Они исходили из того, что земельный участок пересекает границы лесного участка и не может быть предоставлен заявительнице в собственность, поскольку ее право собственности на жилой дом зарегистрировано после 1 января 2016 г. – 8 февраля 2018 г.
Не согласившись с этим, Нина Панкратова обратилась в Верховный Суд РФ, который, рассмотрев ее жалобу, отметил, что в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса. Он разъяснил, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если указанный в заявлении земельный участок является ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.
ВС указал, что в соответствии со ст. 3.5 Закона о введении в действие ЗК РФ отказ в согласовании схемы допускается только в случае пересечения границ образуемого земельного участка с границами лесного участка или лесничества, сведения о которых содержатся в государственном лесном реестре, или в случае нахождения образуемого земельного участка в границах такого лесничества. Отказ в согласовании схемы по этим основаниям не допускается, в случае если на земельном участке, который расположен в границах лесничества (или границы которого пересекают границы лесных участков), расположен объект недвижимого имущества, права на который возникли до 1 января 2016 г., зарегистрированы в ЕГРН и использование которого не связано с использованием лесов.
Суд отметил, что вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Карелия от 5 октября 2016 г. признано незаконным решение Совета Сортавальского муниципального района от 5 апреля 2013 г. № 312 «Об утверждении генерального плана муниципального образования "Вяртсильское городское поселение"» в части включения в границы населенных пунктов, входящих в состав муниципального образования лесных участков, в том числе в квартале 140. Суд указал, что, согласно представленным в дело материалам лесоустройства и лесного реестра, испрашиваемый земельный участок, на котором расположен дом заявительницы, пересекает границы лесного участка, находящегося в границах квартала140 лесничества.
Вместе с тем регистрация права собственности дома Нины Панкратовой осуществлена 8 февраля 2018 г. на основании решения мирового судьи о признании ее права собственности на дом 1939 г. постройки на основании документов о его приобретении от 1987 г. Согласно карте градостроительного зонирования, являющейся частью Правил землепользования и застройки МО «Вяртсильское городское поселение», рассматриваемый жилой дом и земельный участок Нины Панкратовой расположены в зоне Ж-1 «Зона жилой застройки». Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что схема была подготовлена для образования земельного участка, границы которого пересекают границы лесных участков, а на таком земельном участке расположен жилой дом, права на который возникли до 1 января 2016 г., зарегистрированы в ЕГРП и использование земельного участка не связано с использованием лесов.
В связи с этим отказ в согласовании такой схемы расположения земельного участка противоречит п. 7 ст. 3.5 Закона о введении в действие ЗК РФ, посчитал ВС и отменил апелляционное и кассационное определения, оставив в силе решение первой инстанции.
Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает, что изложенная в определении ВС проблема является актуальной и повсеместной. Он добавил, что в решении Суда в том числе приведена и одна из причин появления таких проблем – изменение границ лесных участков путем включения их частей в границы поселений или исключения их них. «Исходя из имеющейся информации, можно предположить, что в данном случае у административного истца имелось ранее возникшее право, основанное на документах 1987 г. В этом случае с учетом нормы ч. 1 ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости административный истец действительно имел право на приобретение в собственность спорного земельного имущества. В связи с этим рассматриваемое определение основано на законе и всестороннем изучении материального обоснования, поскольку 1939 г. постройки дачного дома должен был указывать на вероятное наличие ранее возникших, но не внесенных в ЕГРН прав», – полагает Константин Смолокуров.
Таким образом, по мнению эксперта, изложенная ВС позиция будет полезной для правоприменительной практики, поскольку до сих пор часто встречаются аналогичные объекты, права на которые возникли задолго до вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости, но не внесены в ЕГРН.
Юрист компании ALTHAUS Legal Юлия Максимкина отметила, что при возникновении подобных ситуаций суды разрешают спор на основании установления юридически значимых обстоятельств, определенных в п. 6, 7 ст. 3.5 Закона о введении в действие ЗК РФ: установление факта пересечения границ испрашиваемого земельного участка с границами лесного участка, дата возникновения зарегистрированного в ЕГРН права на объект недвижимости, расположенный на лесном участке, использование (назначение) земельного участка не связано с использованием лесов.
Она указала, что, к примеру, в Определении ВС РФ от 23 декабря 2019 г. № 306-ЭС19-23058 Суд посчитал, что отказ в обязании принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является обоснованным, поскольку на испрашиваемом лесном участке расположен цех по переработке древесины с котельной и сушилками, который относится к предприятиям лесопромышленного комплекса (то есть использование земельного участка связано с использованием лесов). Юлия Максимкина добавила, что в Кассационном определении Первого КСОЮ от 4 апреля 2022 г. № 88а-9446/2022 суд поддержал доводы нижестоящих инстанций, которые признали незаконным отказ в утверждении схемы расположения земельного участка, поскольку было установлено, что регистрация права собственности на жилой дом осуществлена до 1 января 2016 г.
Вместе с тем эксперт считает, что определение ВС РФ содержит недостаточную правовую мотивировку оснований для его принятия. По мнению Юлии Максимкиной, Суд поддержал доводы истца, но не стал формально подходить к оценке всех юридически значимых обстоятельств, определенных в п. 6, 7 ст. 3.5 Закона о введении в действие ЗК РФ. «Действительно, ВС установил, что земельный участок истца пересекает границы лесного участка, а также что использование (назначение) земельного участка не связано с использованием лесов. Однако правовое обоснование возникновения прав истца на жилой дом до 1 января 2016 г. не нашло должного отражения в судебном акте, что делает итоговый вывод суда о признании незаконным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка недостаточно обоснованным», – разъяснила она.
