×

Застройщик-банкрот может погасить требование кредитора путем передачи квартиры в качестве отступного

Как пояснил Верховный Суд, в исключительных случаях суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилья, по своим техническим параметрам соответствующего тому, на которое он претендовал до расторжения ДДУ
По мнению одного эксперта «АГ», ВС подчеркивает, что конкурсный управляющий застройщика должен реализовывать эту схему тогда, когда она выгодна должнику, поскольку защита прав граждан стоит на первом месте. Другой полагает, что Верховный Суд внес в судебную практику по банкротству застройщика принципиально новую позицию, исходя из позиции защиты прав дольщиков и здравого смысла.

4 октября Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС20-5179 (2) по делу № А65-24332/2017, в котором разъяснил вопрос о возможности погашения застройщиком-банкротом денежного требования кредитора – бывшего участника ДДУ путем передачи квартиры в качестве отступного.

В августе 2016 г. суд расторг договор участия в долевом строительстве квартиры в жилом доме стоимостью в 3 млн руб., заключенный между ООО «ТН-Риэлти» и Александром Святовым за два года до этого. При этом суд взыскал с застройщика в пользу гражданина 2,5 млн руб. задолженности, 5 тыс. руб. в виде компенсации морального вреда и 50 тыс. руб. штрафа.

В июле 2018 г. «ТН-Риэлти» было признано банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство. Требование Александра Святова в 2,5 млн руб. было включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, требование в размере 50 тыс. руб. штрафа – в четвертую очередь. Впоследствии суд отказался удовлетворять заявление гражданина об исключении его требований из реестра и о включении требования в реестр требований о передаче квартиры со ссылкой на то, что требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены арбитражным судом только при наличии договорных отношений между участником ДДУ и застройщиком.

Далее конкурсный управляющий застройщика обратился в суд с заявлением о погашении требования Александра Святова путем передачи ему квартиры в качестве отступного. С аналогичным заявлением в суд обратился сам гражданин-кредитор.

Суд отказал в удовлетворении требований, а апелляция и кассация поддержали его решение. Они сочли, что гражданин реализовал свое право на одностороннее расторжение ДДУ, что повлекло трансформацию его требования к застройщику о передаче жилого помещения в денежное. Таким образом, заявитель не вправе требовать исполнения должником условий прекратившего свое действие договора.

Рассмотрев кассационную жалобу Александра Святова, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что удовлетворение требований граждан, расторгнувших ДДУ, происходит следующим образом: их требование включается в денежный реестр участников строительства и погашается преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога.

«Вместе с тем, поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий <…> может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий. Суд может удовлетворить данное ходатайство, если передача имущества кредитору не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется применительно к правилам об отступном (п. 7 ст. 201.11, ст. 142.1 Закона о банкротстве)», – отмечено в определении.

Как пояснил Суд, требование управляющего было направлено на погашение обязательства, возникшего в связи с расторжением ДДУ. При этом процедура банкротства застройщиков направлена на защиту в первую очередь прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем. Соответственно, в исключительных случаях суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилья, по своим техническим параметрам соответствующего тому, на которое он претендовал до расторжения договора.

«Подобное разрешение ситуации в том числе ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов), из которого формируется конкурсная масса, а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства. В то же время возможность передачи жилого помещения участнику строительства, имеющему денежные требования, может иметь место только при соблюдении установленных ст. 201.11 Закона о банкротстве условий (в числе которых отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства), а также при наличии свободного от притязаний иных лиц помещения и доказательств полной оплаты его стоимости», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд добавил, что Александр Святов произвел частичную оплату квартиры в размере 81,3% от согласованной договором цены и выразил готовность доплатить оставшуюся разницу в случае передачи ему жилья в качестве отступного. В связи с этим такая передача может быть осуществлена только после поступления в конкурсную массу денежных средств в счет оплаты квартиры в установленном судом размере. Таким образом, ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин считает, что Верховный Суд внес в судебную практику по банкротству застройщика принципиально новую позицию. «Действительно, до принятия рассматриваемого определения суды исходили из того, что отказ или расторжение ДДУ означает возможность для кредитора включится в реестр требований только с денежным требованием. Такое формальное следование букве закона в этом вопросе до недавнего времени не подвергалось сомнению при принятии судами решений», – подчеркнул он.

По словам эксперта, указав на возможность, при согласии конкурсного управляющего, применения правового механизма отступного при включении участника долевого строительства, договор с которым расторгнут, Верховный Суд серьезно расширил границы возможностей для удовлетворения требований кредиторов в рамках банкротства застройщика. «Это определение демонстрирует то, что высшая судебная инстанция при принятии решений по делам, связанным с банкротством застройщика, исходит не из формального следования нормам, а подходит с точки зрения защиты прав дольщиков и здравого смысла», – отметил Анатолий Юшин.

С другой стороны, по словам адвоката, вызывает вопрос, во-первых, «отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства» – означает ли это, что для трансформации денежного требования в требование по передаче квартиры необходимо решение собрания кредиторов. «Во-вторых, в описанной ситуации кредитором была не полностью оплачена стоимость квартиры по договору, соответственно, важно понимать, в какой момент дольщик должен уплатить оставшиеся денежные средства: до или после включения в реестр прав по передаче жилых помещений. Внятных ответов на эти вопросы комментируемое определение ВС РФ не содержит, но я очень надеюсь, что в скором времени в судебной практике появятся ответы и на эти вопросы», – подытожил эксперт.

Арбитражный управляющий Союза АУ «Созидание» Сергей Домнин отметил, что ВС РФ фактически дает «второй шанс» тем дольщикам, которые по различным причинам выбрали такой способ распоряжения правом требования к застройщику, как отказ от ДДУ. «В текущей ситуации в делах о банкротстве застройщиков большинство дольщиков, не отказавшихся от такого договора и включенных в соответствующий реестр, получают денежную компенсацию от Фонда защиты, либо в гораздо меньшем количестве случаев происходит достройка объекта с передачей его такому дольщику. Отказ от договора пусть и дает права залогового кредитора, но тогда, когда дом не достраивается, это гораздо менее выгодно для дольщика, чем передача квартиры или компенсация», – пояснил он.

По мнению эксперта, ВС РФ подчеркивает, что конкурсный управляющий застройщика должен реализовывать эту схему тогда, когда она выгодна должнику. «При этом суд говорит о том, что квартира должна быть полностью оплачена дольщиком по ДДУ. Однако стоимость квартиры по договору долевого участия всегда ниже, чем стоимость готового жилья. Иными словами, не исключается ситуация, когда продажа квартиры с выплатой компенсации принесла бы больше средств в конкурсную массу. Но здесь, видимо, управляющим придется руководствоваться тем принципом, что защита прав граждан стоит на первом месте», – заключил Сергей Домнин.

Рассказать:
Яндекс.Метрика