×

Вправе ли застройщик участвовать в голосовании на собраниях собственников МКД?

Судебная практика по данному вопросу неоднородна
Иванков Никита
Иванков Никита
Адвокат АП Новосибирской области, КА «Бойко и партнеры» (г. Новосибирск)

Полагаю, многим доводилось участвовать в собрании собственников многоквартирного жилого дома и голосовать. Правоотношения, связанные с проведением данных собраний, четко урегулированы; споры относительно признания тех или иных решений собственников недействительными встречаются в судах общей юрисдикции довольно часто.

Между тем недостаточно очевидным представляется ответ на вопрос, касающийся возможности участия застройщика в голосовании на собраниях собственников построенного им многоквартирного дома (далее – МКД). Речь идет о ситуации, когда застройщик сравнительно недавно добился ввода дома в эксплуатацию и начал выдавать справки об оплате и акты приема-передачи квартир участникам договоров долевого участия в строительстве (в случае ЖСК – членам кооператива). При этом такие участники долевого строительства зачастую находятся на разных этапах регистрации права собственности на объект недвижимости: часть – не подписали акты; часть подписали, но не зарегистрировали право в ЕГРН; часть подписали акты и зарегистрировали переход права собственности на квартиру в ЕГРН.

Для решения ряда важных вопросов, связанных с функционированием МКД, положениями ЖК РФ и иных актов предусмотрено голосование участников общего собрания собственников помещений в данном доме и наличие определенного кворума.

Например, зачастую необходимо оперативно определяться с решением таких вопросов, как тарифы на содержание жилья, дополнительные услуги (клининг, охрана и т.д.), межевание, ограждение и т.п. Помимо указанных вопросов очевидную актуальность приобретает выбор управляющей компании и вопрос заключения с ней соответствующего договора. Указанные вопросы согласно ст. 44 ЖК отнесены к компетенции общего собрания собственников МКД.

Поскольку не всегда имеется достаточно времени на ожидание передачи объектов недвижимости всем собственникам, возникает вопрос о возможности участия застройщика в таких собраниях (ведь до передачи объекта покупателю или члену кооператива – если речь идет не об отношениях, вытекающих из договора долевого участия, а о договоре паенакопления – права собственника принадлежат застройщику).

В некоторых нормативных правовых актах встречается негативное отношение относительно возможности участия застройщика в собраниях собственников МКД. При этом в обоснование довода о невозможности такого участия приводится Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04 об определении наличия кворума при проведении общего собрания собственников помещений в МКД. В данном письме орган исполнительной власти указал на возможность участия застройщика в собраниях только как собственника нереализованных помещений, права на которые оформлены в ЕГРН. Данный ответ, на мой взгляд, сам по себе не является практикообразующим, не относится к норме права, но в то же время прямо не запрещает застройщику участвовать в собраниях собственников МКД в отношении объектов, информация о передаче которых покупателям отсутствует.

В связи с этим представляется возможным участие застройщика в голосовании собственников объектов недвижимости в МКД по тем помещениям (жилым и нежилым), которые, хотя и реализованы (по ДДУ или договорам паенакопления), но на момент проведения собрания не переданы контрагентам (тем более если переход права на данные объекты не зарегистрирован в ЕГРН за соответствующими лицами).

Стоит отметить, что для принятия решений коллегиальными исполнительными органами законодатель вводит определенный кворум (в данном случае от 50% всех голосов, при этом 1 кв. м равен одному голосу), в связи с чем далеко не всегда число реальных собственников – контрагентов застройщика превышает указанные 50% к моменту собрания, если таковое необходимо созвать оперативно. В связи с этим застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника, поэтому, как представляется, вправе участвовать в способе управления домов путем голосования при принятии необходимых решений. Данная позиция находит подтверждение в судебной практике, в частности в Определении Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. № 306-ЭС22-10018 по делу № А55-7228/2021; постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 г. по делу № А41-35338/13.

При этом дело, итоги рассмотрения которого ВС отражены в Определении № 306-ЭС22-10018, подтверждает сложность обсуждаемого вопроса, поскольку суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания права застройщика на участие в собраниях, а суды вышестоящих инстанций высказали противоположную правовую позицию. Так, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 131, 181.3, 181.5 и 219 ГК РФ, ст. 44–46, 48, 161, 162 и 164 ЖК, а также Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, пришел к выводу, что застройщик не мог принимать участие в общем собрании собственников по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, отметив недоказанность наличия кворума, указанного в решении собрания. Суды вышестоящих инстанций признали право застройщика участвовать в собрании с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи недвижимости покупателям по соответствующим актам.

Также стоит обратить внимание на другой довод в поддержку позиции, косвенно обосновывающей право застройщика на участие в собраниях собственников помещений в МКД. Так, помимо описанных прав у собственника объекта недвижимости есть определенные обязанности (в частности, по оплате услуг по содержанию общедомового имущества). Обслуживание МКД осуществляется с даты ввода объекта в эксплуатацию, ввиду чего до передачи жилого/нежилого помещения по акту ответственность по уплате коммунальных и иных платежей возложена на застройщика. Данная позиция отражена в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2021 г. № 10АП-344/2021 по делу № А41-13619/20.

Изложенное дает основания полагать, что застройщик до передачи объектов недвижимости покупателю осуществляет все права собственника в отношении данного имущества, в том числе право на участие в голосовании на собраниях собственников построенного им МКД.

Рассказать:
Другие мнения
Золотухин Борис
Золотухин Борис
Советник ФПА РФ, адвокат АП Белгородской области
Не стоит спешить
Уголовное право и процесс
Понятые как единственная форма народного контроля отдельных элементов досудебного производства
13 июня 2024
Колосовский Сергей
Колосовский Сергей
Адвокат АП Свердловской области, Адвокатская группа Lawguard
Почему институт понятых упразднять нельзя
Уголовное право и процесс
Проблема – не в несовершенстве закона, а в правоприменении
11 июня 2024
Манойлов Сергей
Манойлов Сергей
Адвокат АП Смоленской области
Понятые – реальная необходимость или «архаизм»?
Уголовное право и процесс
В настоящее время институт понятых не выполняет ту функцию, ради которой он был создан
10 июня 2024
Зангиева Фатима
Зангиева Фатима
Старший юрист коллегии адвокатов г. Москвы «Минушкина и партнеры»
«Преференции» с особенностями
Конституционное право
Поправки, направленные на снижение административной нагрузки на бизнес, поставили предпринимателей в неравное положение
30 мая 2024
Якупов Тимур
Якупов Тимур
Юрист, партнер агентства практикующих юристов «Правильное право», помощник депутата Госдумы РФ С.В. Авксентьевой
Порядок признания лица недееспособным и ограничения дееспособности требует реновации
Гражданское право и процесс
Какие поправки стоит внести для восполнения пробела в законе
29 мая 2024
Кириченко Николай
Юрист, к.ю.н.
Предельный возраст пребывания на военной службе
Гражданское право и процесс
Основные положения, разграничения по различным критериям, особенности с учетом частичной мобилизации
28 мая 2024
Яндекс.Метрика