Полагаю, многим доводилось участвовать в собрании собственников многоквартирного жилого дома и голосовать. Правоотношения, связанные с проведением данных собраний, четко урегулированы; споры относительно признания тех или иных решений собственников недействительными встречаются в судах общей юрисдикции довольно часто.
Между тем недостаточно очевидным представляется ответ на вопрос, касающийся возможности участия застройщика в голосовании на собраниях собственников построенного им многоквартирного дома (далее – МКД). Речь идет о ситуации, когда застройщик сравнительно недавно добился ввода дома в эксплуатацию и начал выдавать справки об оплате и акты приема-передачи квартир участникам договоров долевого участия в строительстве (в случае ЖСК – членам кооператива). При этом такие участники долевого строительства зачастую находятся на разных этапах регистрации права собственности на объект недвижимости: часть – не подписали акты; часть подписали, но не зарегистрировали право в ЕГРН; часть подписали акты и зарегистрировали переход права собственности на квартиру в ЕГРН.
Для решения ряда важных вопросов, связанных с функционированием МКД, положениями ЖК РФ и иных актов предусмотрено голосование участников общего собрания собственников помещений в данном доме и наличие определенного кворума.
Например, зачастую необходимо оперативно определяться с решением таких вопросов, как тарифы на содержание жилья, дополнительные услуги (клининг, охрана и т.д.), межевание, ограждение и т.п. Помимо указанных вопросов очевидную актуальность приобретает выбор управляющей компании и вопрос заключения с ней соответствующего договора. Указанные вопросы согласно ст. 44 ЖК отнесены к компетенции общего собрания собственников МКД.
Поскольку не всегда имеется достаточно времени на ожидание передачи объектов недвижимости всем собственникам, возникает вопрос о возможности участия застройщика в таких собраниях (ведь до передачи объекта покупателю или члену кооператива – если речь идет не об отношениях, вытекающих из договора долевого участия, а о договоре паенакопления – права собственника принадлежат застройщику).
В некоторых нормативных правовых актах встречается негативное отношение относительно возможности участия застройщика в собраниях собственников МКД. При этом в обоснование довода о невозможности такого участия приводится Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04 об определении наличия кворума при проведении общего собрания собственников помещений в МКД. В данном письме орган исполнительной власти указал на возможность участия застройщика в собраниях только как собственника нереализованных помещений, права на которые оформлены в ЕГРН. Данный ответ, на мой взгляд, сам по себе не является практикообразующим, не относится к норме права, но в то же время прямо не запрещает застройщику участвовать в собраниях собственников МКД в отношении объектов, информация о передаче которых покупателям отсутствует.
В связи с этим представляется возможным участие застройщика в голосовании собственников объектов недвижимости в МКД по тем помещениям (жилым и нежилым), которые, хотя и реализованы (по ДДУ или договорам паенакопления), но на момент проведения собрания не переданы контрагентам (тем более если переход права на данные объекты не зарегистрирован в ЕГРН за соответствующими лицами).
Стоит отметить, что для принятия решений коллегиальными исполнительными органами законодатель вводит определенный кворум (в данном случае от 50% всех голосов, при этом 1 кв. м равен одному голосу), в связи с чем далеко не всегда число реальных собственников – контрагентов застройщика превышает указанные 50% к моменту собрания, если таковое необходимо созвать оперативно. В связи с этим застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника, поэтому, как представляется, вправе участвовать в способе управления домов путем голосования при принятии необходимых решений. Данная позиция находит подтверждение в судебной практике, в частности в Определении Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. № 306-ЭС22-10018 по делу № А55-7228/2021; постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 г. по делу № А41-35338/13.
При этом дело, итоги рассмотрения которого ВС отражены в Определении № 306-ЭС22-10018, подтверждает сложность обсуждаемого вопроса, поскольку суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания права застройщика на участие в собраниях, а суды вышестоящих инстанций высказали противоположную правовую позицию. Так, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 131, 181.3, 181.5 и 219 ГК РФ, ст. 44–46, 48, 161, 162 и 164 ЖК, а также Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, пришел к выводу, что застройщик не мог принимать участие в общем собрании собственников по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, отметив недоказанность наличия кворума, указанного в решении собрания. Суды вышестоящих инстанций признали право застройщика участвовать в собрании с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи недвижимости покупателям по соответствующим актам.
Также стоит обратить внимание на другой довод в поддержку позиции, косвенно обосновывающей право застройщика на участие в собраниях собственников помещений в МКД. Так, помимо описанных прав у собственника объекта недвижимости есть определенные обязанности (в частности, по оплате услуг по содержанию общедомового имущества). Обслуживание МКД осуществляется с даты ввода объекта в эксплуатацию, ввиду чего до передачи жилого/нежилого помещения по акту ответственность по уплате коммунальных и иных платежей возложена на застройщика. Данная позиция отражена в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2021 г. № 10АП-344/2021 по делу № А41-13619/20.
Изложенное дает основания полагать, что застройщик до передачи объектов недвижимости покупателю осуществляет все права собственника в отношении данного имущества, в том числе право на участие в голосовании на собраниях собственников построенного им МКД.
