21 августа Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС25-2979 по делу № А40-69563/2023, в котором разъяснил, что арендатор здания-памятника, используемого для коммерческих целей, не имеет право на льготную ставку аренды земельного участка, поскольку это повлечет необоснованные предпочтения перед лицами, которым объект культурного наследия предоставлен для социально значимой историко-культурной деятельности, либо перед лицами, осуществляющими коммерческую деятельность в объектах, не имеющих статуса памятника в границах одной и той же территориальной зоны.
Спор о взыскании арендной платы за участок под зданием-памятником
АО «Европейская экономическая компания» на основании охранно-арендного договора от 15 июля 2002 г. является арендатором здания-памятника сроком до 18 января 2049 г. По условиям договора здание предоставлено в аренду под административные цели, общественное питание и торговлю. В арендную плату за пользование зданием не входит плата за пользование земельным участком, поэтому арендатор обязан в месячный срок заключить с уполномоченным органом договор аренды участка под зданием-памятником.
31 мая 2007 г. Департамент городского имущества г. Москвы и АО «Европейская экономическая компания» заключили договор аренды части участка для эксплуатации здания сроком до 11 ноября 2029 г. и зарегистрировали его в установленном порядке. В приложении № 1 к договору указано, что арендная плата рассчитывается на основании постановления правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» с применением ставки 1,5% от кадастровой стоимости. Арендная плата за землю подлежит уплате арендатором ежеквартально равными долями не позднее 5-го числа первого месяца квартала. Пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от размера платежа, подлежащего внесению за соответствующий расчетный период.
Поскольку общество в период с 1 апреля 2022 г. по 31 марта 2023 г. не заплатило за аренду участка, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании порядка 1,7 млн руб. задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании постановления № 273-ПП, исходя из цели предоставления участка в аренду и вида его разрешенного использования, а также около 97 тыс. руб. пеней.
Руководствуясь ст. 309, 310, 330, 424, 606 и 614 ГК, ст. 65 ЗК и постановлением № 273-ПП, суд принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 5 октября 2023 г. по делу № 3а-3068/2023 установлена кадастровая стоимость исходного участка по состоянию на 1 января 2021 г. в размере более 910 млн руб., и пришел к выводу об обоснованности иска Департамента в части взыскания с арендатора порядка 1,6 млн руб. задолженности по арендной плате, рассчитанной по ставке 1,5% от указанной кадастровой стоимости, а также более 87 тыс. руб. пеней.
Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск Департамента в части взыскания с общества около 11 тыс. руб. долга и 619 руб. пеней, в остальной части иска отказал. Апелляция отметила, что спорный участок расположен в границах зоны «Территория особого режима использования: заповедная территория № 6 “Большая Лубянка – Сретенка”. Охранная зона памятника истории и культуры № 49» и предоставлен обществу в аренду для эксплуатации здания, являющегося объектом культурного наследия, памятником истории и культуры, который находится в аренде у ответчика. Апелляционная инстанция посчитала, что поскольку Постановлением № 273-ПП принята специальная норма, которая устанавливает ставку арендной платы 0,01% от кадастровой стоимости за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, при расчете арендной платы за участок, находящийся в аренде общества, надлежит применять данную ставку вне зависимости от фактического вида использования обществом расположенного на участке здания. Арендная плата, исходя из указанной ставки и задолженности ответчика за период с 1 апреля 2022 г. по 31 марта 2023 г., составила около 11 тыс. руб., пени – 619 руб. Суд округа согласился с выводами апелляции.
ВС разъяснил порядок определения размера арендной платы участка в границах территории особого режима использования
Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила: условиями охранно-арендного договора от 15 июля 2002 г. предусмотрено, что арендная плата за пользование зданием-памятником не включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено это здание, в связи с чем на арендатора возложена обязанность оформить арендные правоотношения на участок под зданием. Во исполнение данной обязанности стороны заключили договор от 31 мая 2007 г. аренды части участка для эксплуатации указанного административного здания.
Верховный Суд заметил, что в силу п. 1 ст. 615 ГК использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды; если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества. Договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса, без проведения торгов в отношении участка, находящегося в собственности субъекта РФ. Следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой. Согласно п. 1 ст. 424 ГК в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. В п. 1 ст. 39.7 ЗК указано, что размер арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Постановлением Правительства от 16 июля 2009 г. № 582 предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования участком.
Согласно принципу экономической обоснованности, пояснил ВС, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, и его разрешенного использования, а также с учетом госрегулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком участке, и субсидий, предоставляемых таким организациям. Исходя из указанного принципа, уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генпланом города – т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности участка в конкретной зоне.
Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику категории участков. В частности, критериями при определении доходности участка являются категория земель и их разрешенное использование.
Экономколлегия напомнила, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П, объективно предопределены тесной связью участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.
Принципы земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением участка, в границах которого они создаются и используются.
По смыслу земельного и градостроительного законодательства, разъяснил Верховный Суд, вид разрешенного использования участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенного на данном участке. В ином случае различие видов использования участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию участка, что недопустимо. Таким образом, размер арендной платы за публичный земельный участок для правообладателя объекта недвижимости, расположенного на участке, в том числе имеющем несколько видов разрешенного использования, определяется с учетом вида разрешенного использования участка и фактического использования объекта недвижимости.
Как заметил ВС, в силу подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и участки, госсобственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ. В ст. 20 закона о землепользовании в г. Москве предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города и право госсобственности на которые не разграничено, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются правительством Москвы. Ставки арендной платы за землю в Москве утверждены постановлением № 273-ПП. В преамбуле данного постановления указано, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, являются вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость участка. Пунктами 5 и 7 приложения № 1 к постановлению № 273-ПП за земельные участки с видом разрешенного использования «для размещения административных и офисных зданий» и «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.
Экономколлегия добавила, что спорный участок, находящийся в собственности г. Москвы, имеющий виды разрешенного использования: «деловое управление» (4.1), «культурное развитие» (3.6), «общественное управление» (3.8), «склады» (6.9), «общественное питание» (4.6), «магазины» (4.4), предоставлен обществу в долгосрочную аренду для эксплуатации административного здания: под административные цели, общественное питание и торговлю. Установленная п. 14 приложения № 1 к постановлению № 273-ПП ставка в размере 0,01% от кадастровой стоимости за земельные участки с видом разрешенного использования «земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями, и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами» по смыслу постановления № 273-ПП применяется при расчете арендной платы с учетом вида деятельности на таких участках – например, для историко-культурной деятельности.
Между тем, отмечается в определении, общество, использующее здание, находящееся на спорном участке, в коммерческих целях (административные цели, общественное питание и торговля), не доказало, что вправе требовать применения при расчете арендной платы за пользование данным участком льготной ставки, установленной п. 14 приложения № 1 к постановлению № 273-ПП. Расположение участка в границах территории особого режима использования, наличие у находящегося на участке здания статуса объекта культурного наследия и обязанность арендатора его сохранять, без учета цели предоставления данного объекта, разрешенного и фактического использования, не влекут возможность применения льготной ставки арендной платы, установленной п. 14 приложения № 1 к постановлению № 273-ПП. Иное толкование правил применения указанной льготной ставки повлечет нарушение принципа экономической обоснованности и необоснованные предпочтения для лиц, использующих объекты, имеющие статус памятника, для коммерческой деятельности, по сравнению с иными лицами, которым объект культурного наследия предоставлен для социально значимой историко-культурной деятельности, либо с лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, аналогичную деятельности общества в объектах, не имеющих статуса памятника в границах одной и той же территориальной зоны.
В связи с этим ВС заключил, что суд первой инстанции правомерно принял позицию Департамента о необходимости рассчитывать арендную плату за пользование спорным участком исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости, и взыскал с общества долг по арендной плате с учетом данной ставки и кадастровой стоимости, установленной решением суда общей юрисдикции. Постановления апелляции и окружного суда отменены, а решение первой инстанции оставлено в силе.
Адвокаты прокомментировали выводы ВС
В комментарии «АГ» адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина отметила, что ВС в который раз вынужден обращать внимание нижестоящих инстанций не только на правильность применения норм материального и процессуального права, но и на элементарную логику. Адвокат пояснила, что ссылка на принцип экономической обоснованности в данном случае правомерна, поскольку арендная плата за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должна определяться не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генпланом города – т.е. основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности участка в конкретной зоне.
Дарья Дюмина добавила, что в рассматриваемом случае «льготная» ставка арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости участка не может применяться для организации, которая хотя и является арендатором участка, расположенного в границах территории особого режима использования, однако ее деятельность является исключительно коммерческой и не связана с видом, позволяющим применять «льготную» ставку.
По мнению адвоката Анастасии Ивановой, комментируемое определение не является прорывом в правоприменительной практике, поскольку вопрос порядка использования земли и определения платы за ее использование не раз доходил до ВС (определения от 27 апреля 2022 г. № 305-ЭС21-27824 по делу № А40-334514/2019; от 13 апреля 2022 г. № 305-ЭС21-27944 по делу № А40-226119/2019). Как заметила адвокат, в рассматриваемом случае Верховный Суд указал на формальный подход к рассмотрению дела со стороны апелляционной и кассационной инстанций, вновь напомнив о важности основных принципов определения арендной платы участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем детально провел анализ фактических обстоятельств дела во взаимосвязи с доводами кассационной жалобы.
Адвокат обратила внимание, что ВС сделал акцент на принципах экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, вида разрешенного использования и единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что позволяет сделать вывод, что правовые режимы участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными. Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов капитального строительства, линейных объектов) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением участка, в границах которого они создаются и используются. Именно от указанных обстоятельств зависит размер арендной платы за пользование государственной или муниципальной землей, пояснила Анастасия Иванова.
«Нередко ДГИ Москвы выходит с исками в суд о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы за землю по причине использования здания/строения, расположенного на участке, не в соответствии с целевым, функциональным назначением, с целью последующего изменения размера арендной платы (т.е. с обратной ситуацией от спора, дошедшего до ВС: когда у арендатора имеется льготная ставка, ДГИ предпринимает попытки установить применение ставки в 1,5%). В таких спорах ответчику важно доказать соблюдение указанных принципов при определении ставки арендной платы», – заключила адвокат.
Адвокат Валентина Ященко отметила, что споры между арендаторами и арендодателями, связанные с чрезмерно завышенной арендной платой, нередко становятся предметом рассмотрения судов. «В силу п. 1 ст. 424 ГК и ст. 39.7 ЗК плата за пользование публичным участком относится к категории регулируемых цен. Это порождает неразбериху в определении порядка исчисления арендной платы с учетом повышающих коэффициентов по функциональному использованию участков, нередко ставящихся в зависимость от ВРИ конкретного участка и вида деятельности арендатора. Ярким примером является дело № А45-21301/2014: решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 апреля 2015 г. схожий иск был удовлетворен полностью, с чем последствии согласились суды всех инстанций вплоть до Верховного Суда, – пояснила адвокат. – Однако встречаются случаи, когда некорректно определен Кд-коэффициент, учитывающий условия использования участка арендатором или вид деятельности арендатора такого участка, также незаконно и необоснованно завышены Пкд и Км, что противоречит условиям договора аренды. Соответственно, арендатор в этом случае вынужден обращаться с исками об изменении арендной платы».
