Верховный Суд опубликовал определение по делу № 18-КГ25-487-К4, в котором отметил, что отказ в иске собственникам помещений в апарт-комплексе на аренду земельного участка под ним лишь из-за неточностей в формулировках недопустим.
Отказ в иске со ссылкой на ненадлежащий способ защиты
В 2020 г. ООО «Лакокраска» ввело в эксплуатацию тринадцатиэтажный апартаментный комплекс. Земельный участок, на котором расположено здание, на праве собственности принадлежит муниципальному образованию «Городской округ город-курорт Сочи», которое 19 августа 2020 г. заключило с обществом «Лакокраска» и Еленой Гузь договор о его предоставлении в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
В 2021–2023 гг. часть нежилых помещений и машино-мест в апарт-комплексе были проданы гражданам, которые в январе 2024 г. обратились в суд с иском к обществу «Лакокраска», администрации г. Сочи и Елене Гузь. Они просили прекратить право аренды общества по договору от 19 августа 2020 г. в размере 7,7% и указать, что решение суда является основанием для заключения администрацией с истцами договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, с размером участия истцов в договоре пропорционально их доле в праве собственности на апартаментный комплекс, а также установить денежную санкцию за неисполнение решения суда.
Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 31 мая 2024 г. в удовлетворении иска было отказано. Суд указал, что размер доли каждого из собственников нежилых помещений в апартаментном комплексе в общем имуществе, к которому в соответствии со ст. 287.5–287.6 ГК РФ относится земельный участок под нежилым зданием, не определен. Соглашение о порядке пользования общим имуществом между собственниками нежилых помещений не достигнуто. В связи с этим, сославшись на то, что доли собственников в праве общей собственности на общее имущество в настоящее время не могут быть установлены с достоверной точностью, суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Также суд первой инстанции указал, что по договору аренды в долевом отношении могут быть распределены только обязанности, а не права. Требование об указании в решении, что оно является основанием для подписания с истцами договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, по мнению суда, указывает на то, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. С такими выводами согласился апелляционный суд.
Кассационный суд отметил, что отсутствие расчета долей истцов в праве общей собственности на общее имущество в нежилом здании, равно как и недостижение между собственниками помещений в апартаментном комплексе соглашения о порядке пользования общим имуществом, не могли служить основанием для отказа в иске. Вместе с тем кассационный суд счел правильным суждение суда первой инстанции об избрании истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, в связи с чем не усмотрел оснований для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения, указав, что истцы не лишены права на обращение в суд к надлежащему ответчику с требованием о понуждении заключить договор аренды.
ВС указал на допущенные судами ошибки
Один из истцов, Роман Бояркин, обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пояснила, что в соответствии со ст. 39.20 ЗК в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Согласно п. 9 ст. 39.20 Кодекса договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. 2–4 данной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
ВС указал, что во исполнение названных положений ответчики, являющиеся арендаторами земельного участка по договору аренды от 19 августа 2020 г., выразили согласие на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в нежилом здании, о чем прямо указано в п. 9.1 договора аренды. В этом пункте также закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу последнее приобретает право на пользование земельным участком с учетом доли пользования прежнего арендатора. Принимая это во внимание, истцы 6 апреля 2023 г. направили в адрес общества «Лакокраска» заявление, в котором предложили подписать соглашение о порядке пользования земельным участком в срок до 15 апреля для его передачи в администрацию г. Сочи в целях подготовки дополнительного соглашения к договору аренды. 11 апреля 2023 г. письмо было получено адресатом, однако ответа истцы не получили.
Судебная коллегия отметила, что 14 сентября 2023 г. Хостинский районный суд г. Сочи возвратил исковое заявление собственников нежилых помещений к «Лакокраска» об определении порядка пользования земельным участком, изменении условий договора аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора. После этого собственники обратились в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи с заявлением о заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды земельного участка. 14 ноября 2023 г. Департамент сообщил, что заявителям необходимо заключить соглашение о порядке пользования земельным участком, согласовать его со всеми собственниками объектов недвижимости и с арендаторами земельного участка «Лакокраска» и Еленой Гузь, а также предоставить контактную информацию всех собственников помещений в апартаментном комплексе. Считая поставленные Департаментом условия неисполнимыми и равнозначными отказу во вступлении в договор аренды земельного участка, истцы обратились в суд.
Как установил ВС, суждения нижестоящих судов об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права сделаны без учета норм действующего законодательства и разъяснений Пленума ВС РФ, а также без исследования и оценки фактов обращения истцов к обществу и в Департамент имущественных отношений г. Сочи. Он обратил внимание, что в нормах гражданского процессуального законодательства, конкретизирующих положения ст. 46 Конституции, находит отражение общее правило, согласно которому любому лицу судебная защита гарантируется исходя из предположения, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и были нарушены либо существует реальная угроза их нарушения.
Со ссылкой на разъяснения, приведенные в п. 3 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положении раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», Верховный Суд указал, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, с тем чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.
ВС отметил, что требования истцов по существу направлены на реализацию своих прав и обязанностей, установленных ст. 39.20 ЗК, и препятствий для этого, несмотря на некоторые неточности в использованных ими формулировках, судами не установлено. Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций не ставили на обсуждение сторон обстоятельства, связанные с выяснением долей собственников нежилых помещений в общем имуществе нежилого здания, не устанавливали их и не привели мотивов, опровергающих расчеты истцов. Между тем истцы ссылались на то, что общество «Лакокраска» является собственником помещений общей площадью 2 502,3 кв. м, что составляет 7,89% от общей площади здания, в то время как истцам принадлежит 7,73% от общей площади здания, что свидетельствует об их равном праве на арендованный земельный участок.
В определении подчеркивается: указывая в обоснование отказа в иске на то, что доля общества «Лакокраска» в договоре аренды не определена, суд первой инстанции оставил без внимания, что данное обстоятельство не воспрепятствовало одновременному заключению договора аренды со вторым арендатором, Еленой Гузь, также без определения доли. Как заметил ВС, отказ в удовлетворении иска привел к тому, что ответчики как арендаторы могут и дальше самостоятельно, то есть без учета прав и интересов истцов, осуществлять дальнейшую застройку арендованного земельного участка, а также размещать объекты на территории, прилегающей к нежилому зданию.
Суд подчеркнул, что судебные акты первой и апелляционной инстанций не соответствуют требованиям законности и обоснованности. Кассационный суд общей юрисдикции выявил, но не устранил данные нарушения. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментарий представителя
В комментарии «АГ» представитель Романа Бояркина, юрист Ирина Арзина, заметила, что ключевым доводом для отмены решений нижестоящих судов в кассационной жалобе стало указание на неверное понимание судами «способа защиты права». «Способ был избран один – обращение в суд. Якобы неправильно сформулированные исковые требования не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований. Так, при формулировании требований, при едином способе защиты права может быть применена различная правовая конструкция: если суд не согласен, он не связан исключительно доводами сторон и у него есть правовые основания защитить право при применении иной правовой конструкции. Если требования сами по себе обоснованны, суд не имеет права отказать в защите прав», – пояснила юрист.
Ирина Арзина отметила, что в кассационной жалобе также подчеркивалось, что направление истцов за новым иском с каждой попыткой уточнить требования создаст избыточную нагрузку на суды, что нецелесообразно.
Судебная защита не может превращаться в формальный фильтр
Руководитель практики земельного права и землепользования МКА «Арбат» Александр Крылов оценил затронутую ВС проблему как носящую системный характер и выходящую далеко за рамки конкретного спора. По его словам, речь идет о классическом конфликте между формальной процедурой и реальным содержанием права. Эксперт отметил, что сегодня апартаментные комплексы – это «серая зона» между жилой и коммерческой недвижимостью. При этом собственники помещений фактически оказываются в положении, когда они владеют объектом, но не могут полноценно реализовать право на землю под ним.
Александр Крылов подчеркнул, что это не единичная ситуация – таких кейсов по стране становится все больше. Ключевая проблема, по его мнению, в том, что органы власти и суды нередко перекладывают на собственников избыточное бремя согласований, которое на практике невозможно выполнить, – например, требование собрать согласие всех участников или определить доли до момента урегулирования самого права. «В рассматриваемом деле это проявилось особенно ярко: людям фактически предложили сначала договориться обо всем, а уже потом реализовать право, которое и должно было стать инструментом для такого урегулирования. По сути, мы видим ситуацию, когда право есть, но механизм его реализации заблокирован процедурой», – полагает эксперт.
Адвокат согласен с подходом ВС и считает его принципиально важным для практики. Суд фактически обратил внимание на несколько фундаментальных вещей. Во-первых, пояснил Александр Крылов, нельзя отказывать в защите только потому, что истец «неидеально сформулировал» способ защиты. Если из сути требований очевидно, что лицо пытается реализовать предусмотренное законом право, суд обязан разобраться в материальном интересе и применить правильные нормы.
Во-вторых, продолжил эксперт, ВС подтвердил, что право собственников помещений на участие в аренде земельного участка носит не декларативный, а реальный характер, и его нельзя игнорировать под предлогом отсутствия соглашений или расчетов долей. И самое важное, подчеркнул Александр Крылов, – Суд увидел последствия отказа: фактически два арендатора получали возможность распоряжаться земельным участком без учета интересов остальных собственников, включая застройку и использование территории.
По его мнению, это ключевой сигнал: судебная защита не может превращаться в формальный фильтр, который отсекает право только потому, что оно неудобно реализуется. «Если говорить шире, это определение – не только про землю под апартаментами. Это про изменение подхода: Суд фактически сказал “нельзя требовать от людей сначала построить идеальную модель правоотношений, а уже потом признавать за ними право. Право должно работать даже в условиях конфликта, а не только при полном согласии всех участников”. Именно поэтому это решение имеет потенциал стать ориентиром для всей практики по спорам о земле под коммерческой недвижимостью и апартаментами», – поделился мнением Александр Крылов.
Член Адвокатской палаты города Москвы Анастасия Иванова отметила, что ситуация, когда собственникам помещений в здании отказывают в заключении дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, – не редкость в судебной практике. Она подчеркнула, что особую остроту проблеме придает тот факт, что спорный объект представляет собой апарт-комплекс, так как правовое регулирование и правоприменительная практика в этой сфере содержат немало пробелов.
Анастасия Иванова обратила внимание, что, направляя дело на новое рассмотрение, ВС подсветил реальную проблему собственников – невозможность реализации права владения и пользования земельным участком, когда уполномоченный орган фактически отказывает в заключении такого договора аренды или допсоглашения к нему. В связи с этим, отметила эксперт, Суд отклонил доводы нижестоящих судов о ненадлежащем способе защиты прав, указав: при очевидности материально-правового интереса суд должен сам определить надлежащий способ защиты.
По мнению Анастасии Ивановой, особенность ситуации заключается в следующем правовом парадоксе: с момента регистрации права собственности на нежилое помещение собственник автоматически приобретает права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе обязанность платить арендную плату в долевом размере пропорционально площади помещения. Однако, как пояснила эксперт, реализация прав владения и пользования земельным участком на практике невозможна без документального оформления. Отсутствие «документарного права» на землю создает риски: действующие арендаторы могут игнорировать права новых собственников, свободно распоряжаясь земельным участком.
Таким образом, резюмировала Анастасия Иванова, определение ВС не только восстанавливает справедливость в конкретном деле, но и задает новый стандарт рассмотрения земельных споров с участием собственников помещений в зданиях, в частности в апарт-комплексах.
Юрист Ольга Михалева отметила, что рассматриваемая проблема связана с конфликтом интересов собственников помещений в здании на неделимом земельном участке относительно его использования. Отказ отдельным собственникам в присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, когда заключение такого договора обязательно в силу ст. 39.20 ЗК, приводит к нарушению их прав на дальнейшую застройку и другое использование участка, заметила она.
По мнению Ольги Михалевой, в данном деле важно, что Верховный Суд уточнил предмет иска исходя из существа требований истцов: «Изначально они просили прекратить права аренды продавца принадлежащих им жилых помещений в размере соответствующих долей, зарегистрировать право аренды за ними и указать в решении, что оно является основанием для подписания администрацией с истцами договора аренды земельного участка с множественностью лиц. ВС определил предмет спора как требование о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и указал, что вывод нижестоящих судов об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права не мог быть сделан только из-за некоторых неточностей в использованных истцами формулировках при очевидности преследуемого ими материально-правового интереса».
Ольга Михалева обратила внимание, что в практике применения ст. 39.20 ЗК чаще встречаются зеркальные споры – по искам администрации как арендодателя к собственникам о понуждении присоединиться к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Эксперт пояснила: в соответствии с данной нормой в случае неделимого участка заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежат не отдельные договоры аренды, а единый для всех собственников договор.
