Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 5-КГ26-84-К2, в котором разъяснено, как правильно оспаривать сделки по займу и ипотеке жилья, заключенные не по воле его собственников.
Ранее Каринэ, Эдуард и Сергей Захаряны обратились в суд с иском к Максиму Слижевскому, требуя признать недействительным договор займа от 22 июля 2020 г. на сумму 2,8 млн руб. на срок 12 месяцев под 42% годовых для целевого использования – капремонта квартиры, принадлежащей истцам на праве долевой собственности. Они также оспорили факт подписания ими расписки о получении суммы займа и договора ипотеки в обеспечение заемных обязательств. Семья Захарян просила применить последствия недействительности сделок со ссылкой на то, что они не заключали их и не подписывали договоры, в силу чего не соблюдена их письменная форма. Истцы добавили, что они узнали о передаче своей квартиры на торги от пристава-исполнителя.
В рамках этого спора была назначена почерковедческая экспертиза, ее результаты выявили, что подписи и краткие рукописные записи от имени истцов в договоре займа, договоре ипотеки и расписке от 22 июля 2020 г. были выполнены иными лицами. В связи с этим суд удовлетворил иск, указав, что спорные договоры между сторонами не подписывались, истцы не получали заемные средства и не принимали на себя каких-либо обязательств перед ответчиком.
Апелляция не нашла оснований для назначения по делу повторной почерковедческой экспертизы, а также для назначения портретной экспертизы. Апелляционный суд заметил, что выводы ранее проведенной почерковедческой экспертизы не вызывают сомнений и не опровергаются надлежащими доказательствами. В отношении портретной экспертизы он указал, что в обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылался на наличие приобщенной к материалам дела видеозаписи, на которой, по его мнению, содержится отражение происходящих 22 июля 2020 г. событий: передача денег и подписание документов. При этом запись производилась, а передача денег и документов осуществлялась не ответчиком, а его знакомым.
С учетом того что по видеозаписи невозможно удостоверить, какие документы подписаны, а истцы категорически отрицают свое присутствие на ней, утверждая, что это посторонние лица, апелляция сочла, что представленная ответчиком запись не может подтверждать факт заключения договора займа и ипотеки. Она добавила, что на записи присутствует мужчина по имени Сергей Захарян, который не ограничен физически в движениях, хотя одноименный истец, явившийся 6 мая 2025 г. в судебное заседание, очевидно, имеет ограничение подвижности суставов правой руки, в отличие от гражданина на видеозаписи, и данное ограничение у истца неустранимо. Кроме того, по мнению апелляции, назначение по делу портретной экспертизы само по себе не может опровергнуть выводы нижестоящего суда, поскольку даже при установлении факта участия на видеозаписи истцов факт заключения оспариваемых договоров такие выводы подтверждать не будут в любом случае. Кассация согласилась с этим.
Изучив кассационную жалобу Максима Слижевского, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала выводы нижестоящих судов о недействительности спорных сделок и заметила, что доводы кассатора базируются на неверном толковании норм текущего законодательства и направлены на иную от данной судами оценку доказательств.
Вместе с тем со ссылкой на ч. 2 ст. 390 ГПК РФ Верховный Суд напомнил, что он вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы или представления, но при этом не вправе проверять законность судебных актов в той части, в которой они не обжалуются, а также законность судебных постановлений, которые не обжалуются. При выявлении допущенных судами существенных нарушений закона, не указанных кассаторами, кассация в интересах законности вправе выйти за пределы доводов жалобы или представления и обратить внимание на допущенные судами существенные нарушения закона.
В связи с этим ВС обратил внимание на существенные нарушения правовых норм, на которые не ссылался кассатор, но допущенные судебными инстанциями при рассмотрении этого дела в части применения последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в долевую собственность Захарянов, а также в той части, которая устанавливает, что решение суда служит основанием для внесения изменений в ЕГРН в части сведений о собственнике квартиры.
Удовлетворяя требования истцов и возвращая в собственность истцов спорную квартиру, нижестоящие суды исходили из того, что договоры займа и ипотеки являются недействительными сделками. Согласно п. 2 ст. 167 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Однако ни договор займа, ни договор ипотеки не служат основанием для перехода права собственности на недвижимость, принадлежавшая истцам квартира по какому-либо из этих договоров в собственность иному лицу не передавалась.
Как заметил ВС, взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов обращено решением Коптевского районного суда г. Москвы от 18 мая 2021 г., которым частично удовлетворен иск Максима Слижевского к Захарянам о взыскании в солидарном порядке основного долга по договору займа от 22 июля 2020 г., процентов, пеней, судебных расходов. Спорная квартира была продана по ДКП от 7 февраля 2023 г., заключенному по результатам торгов, проведенных 27 января 2023 г., гражданину С.
Как следует из решения судов по данному делу, в качестве последствий недействительности договоров займа и ипотеки суд применил возврат квартиры истцам. При этом покупатель квартиры, на которого фактически возложена обязанность вернуть недвижимость истцам, привлечен судом к участию в деле в качестве третьего лица, а не в качестве ответчика. «Судом первой инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а потому допущенные нарушения, не исправленные судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений», – заключил Верховный Суд.
В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих инстанций в части применения последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность Захарянов, а также в той части, которая устанавливает, что решение суда служит основанием для внесения изменений в ЕГРН в части сведений о собственнике квартиры. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части судебные акты оставлены без изменения.
Адвокат Иркутской областной коллегии адвокатов «Алиби» Алина Арбатская полагает, что это определение ВС подчеркивает различие между признанием сделки недействительной и применением последствий такой недействительности. «Несмотря на подтверждение того, что договоры займа и ипотеки не были подписаны истцами, Суд отменил требование о возврате квартиры, поскольку недвижимость уже была продана на публичных торгах, а ее приобретатель, лицо, чьи права напрямую затрагивались решением, участвовал в деле лишь в качестве третьего лица, тогда как сами недействительные договоры не являлись основанием для перехода права собственности», – указала она.
По мнению эксперта, практическая значимость определения ВС состоит в том, что недействительность первоначальной сделки не влечет автоматический возврат имущества от последующего приобретателя без правового обоснования выбранного способа защиты. «Суду необходимо установить в том числе и характер правоотношений, определить последствия недействительности и обеспечить права всех заинтересованных лиц, при этом даже доказанная фальсификация подписей не освобождает от анализа дальнейшей судьбы имущества и прав его приобретателя. Именно выбор способа защиты и верное установление надлежащего состава участников судебного разбирательства во многом определяют законность принятого решения, что и отразил в своем определении ВС», – заключила Алина Арбатская.
Адвокат КА «Поляница, Бердников и партнеры» Алексей Спелов отметил, что Верховный Суд рассмотрел весьма интересный спор. «Нижестоящие суды признали недействительными договор займа и заключенный в его обеспечение договор ипотеки, а также применили последствия недействительности указанных сделок в виде возврата имущества, на которое было обращено взыскание путем продажи с торгов. Ни договор займа, ни договор ипотеки действительно не являются сделками, на основании которых происходит распоряжение недвижимостью. Общим последствием недействительности договора ипотеки будет прекращение залога в отношении имущества, являющегося предметом такого договора. Кроме того, логична постановка вопроса о недействительности торгов и заключенного по их итогам договора о реализации заложенного имущества. Но если залог недействительный и подлежит прекращению, то тогда отсутствует и основание для проведения торгов. С учетом п. 2 ст. 167 ГК, а также норм о добросовестном приобретателе может быть разрешен вопрос о реализованном на торгах имуществе, а именно о его возврате либо о взыскании стоимости имущества, ранее заложенного по недействительной сделке», – полагает он.
Эксперт также отметил неясность момента осведомленности истцов о совершении оспариваемых сделок – лишь в момент получения уведомления судебного пристава о передаче квартиры на торги. «Исходя ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости, регистрация ипотеки осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя. И самое главное – ипотека подлежит госрегистрации. Следовательно, истцы должны были узнать о наличии обременения в виде ипотеки из сведений из ЕГРН в отношении спорной квартиры», – заключил Алексей Спелов.
