Как ранее сообщала «АГ», 20 сентября в Москве прошел VII Всероссийский юридический форум «Гражданско-правовое регулирование имущественного оборота: основные проблемы и практические рекомендации», организованный компанией «Гарант», в рамках которого помимо прочего обсуждались нюансы регулирования вещных прав на недвижимость.
В рамках блока «Актуальные проблемы правового регулирования вещных прав на недвижимость» вице-президент Торгово-промышленной палаты России, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Вадим Чубаров напомнил, что в апреле 2012 г. был внесен законопроект № 47538-6 о масштабных поправках в гражданское законодательство, отдельные его предложения уже имплементированы в текущее регулирование, однако часть поправок, посвященная вещным правам, до сих пор не принята.
Он отметил, что неуклонно растущая кадастровая оценка недвижимости негативно влияет на развитие малого и среднего бизнеса. С 1 марта 2023 г. перестали быть публичными данные о собственниках недвижимости, кроме того, введена существенная административная ответственность за утечку соответствующих данных из Росреестра. Из позитивных моментов, по словам спикера, в частности, снижен размер госпошлины за регистрацию изменений или прекращения договоров аренды. Также остается актуальным вопрос правового статуса апартаментов.
Завкафедрой гражданского права юридического факультета МГУ Евгений Суханов рассказал о нюансах правового статуса строения на чужой земле, находящейся в публичной или частной собственности. По его словам, никаких новелл в отношении вещного права в ближайшем будущем не ожидается. Спикер отметил, что в идеале должно быть совпадение собственников недвижимости и земли под ней, при этом теперь в ст. 287.1 ГК РФ указано, что право на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Недвижимость без земли, по его словам, это движимое имущество, а 90% российской земли сейчас находится в публичной или муниципальной собственности, поэтому получается, что в текущих реалиях дом – это отдельный объект, а земля – отдельный, как ранее и было в дореволюционном праве. Право пользования землей собственником недвижимости, указанное в ст. 271 ГК РФ, носит не вполне ясный характер.
Спикер отметил, что аренда земли – это не вещное, а обязательственное право, которое носит срочный характер, а приватизировать землю – это дорогостоящее дело, так как земля сейчас «в цене». Пользование землей должно быть юридически прочным. В поправках в ГК было все необходимое регулирование вещных прав на землю, однако отечественный законодатель не воспользовался этой возможностью. «Как дом может быть без земли? Этого никогда быть не может», – подчеркнул Евгений Суханов.
Заместитель председателя ВАС РФ в отставке, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Василий Витрянский отметил, что в ранее разработанных масштабных поправках в ГК РФ в ходе их обсуждения появились некоторые правки из разряда «теневого нормотворчества», которые исказили суть ряда ключевых правовых предложений: в частности, ст. 130–132 ГК РФ остались в прежней редакции. Главным стимулом реформы гражданского законодательства, по словам спикера, было намерение урегулировать институт вещных прав и обеспечить оборот недвижимости, а перечень вещных прав весьма ограничен сам по себе. Фрагментарные поправки в ГК РФ, по словам спикера, ухудшают правовое положение недвижимости. Он также полагает, что в нормальном правопорядке земля – это главный или единственный объект недвижимости в имущественном обороте. До сегодняшнего дня, отметил спикер, так и не конкретизирован правовой статус нежилых помещений и объектов незавершенного строительства так, как предлагала изначальная редакция масштабных поправок в ГК РФ.
В своем выступлении президент Федеральной нотариальной палаты РФ Константин Корсик подчеркнул, что нотариусы играют важную роль в обороте недвижимости, обеспечивая его стабильность. Сейчас уже более двух лет нет государственных нотариусов, возможности нотариата существенно расширились, в том числе благодаря цифровым технологиям. Важной задачей остается обеспечение безопасности оборота недвижимости (в первую очередь, жилья): в этом году выявлены около 600 попыток мошенничества с недвижимостью при совершении нотариальных действий, что повлекло соответствующие обращения в правоохранительные органы. Упрощение сделок купли-продажи недвижимости увеличивает риск мошеннических действий, но нотариусы всячески минимизируют его. Нотариальное удостоверение сделок происходит сейчас максимально быстро и удобно, все вопросы решаются за один день. В настоящее время у нотариата выстроено оптимальное сотрудничество с Росреестром.
Спикер добавил, что с недавнего времени данные о собственниках недвижимости стали тайными, и это правильное решение. Возможности дистанционных сделок сейчас расширены, что влечет рост сделок между жителями разных регионов в силу их удобства. Нотариус может провести безопасный расчет по сделке, если стороны воспользуются его депозитным счетом. С 1 октября будут изменена система нотариальных тарифов.
В свою очередь, руководитель аппарата Комитета по государственному строительству и законодательству Госдумы РФ Илья Миронов уделил внимание вопросам общей собственности. По его словам, на практике все чаще стали возникать спорные ситуации с такой недвижимостью, которые стали разрешаться по аналогии закона – например, касательно общего имущества в МКД. Спикер также упомянул Постановление КС РФ № 55-П/2021, которым признаны неконституционными нормы ЖК РФ, позволяющие взыскать с собственника земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, денежные средства в пользу УК за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора. По его словам, общая собственность объектов малоэтажной застройки нуждается в правовом регулировании, как и гаражи вместе с гаражными кооперативами. Илья Миронов добавил, что в ЕГРН нужна отметка о невозможности совершить сделку без личного участия, чтобы защитить права собственников. Судьба апартаментов также должна быть определена законодателем, их можно было бы приравнять к режиму МКД, но там есть нюансы с земельным регулированием.
