25 июня на ПМЮФ-2026 прошла сессия «Изменение правового статуса общего имущества в домах и жилых комплексах: норма права и нормы жизни». В приветственном слове модератор этого мероприятия, директор правового департамента Минстроя России Олег Сперанский, в частности, рассказал об актуальности обсуждаемой темы на практике.
Заместитель директора Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Сергей Синицын указал, что вещные права имеют большое значение в обсуждении этой темы. Регулирование общей собственности в гражданском праве, по его мнению, сейчас находится в стагнационном состоянии. ГК РФ все же ориентирован на ТСЖ и ТСН, не учитывая проблем других организационных форм – коттеджных поселков и т.п. Соответственно, возникает вопрос – всегда ли исследуемое имущество должно находиться в общей долевой собственности? При этом объекты общей собственности и общего пользования – это разные объекты, и их нужно различать. Германский опыт, который лег в основу отечественного регулирования, по мнению спикера, не совсем подходит для текущих российских реалий.
Заместитель директора департамента экономического и гражданского законодательства Минюста России Константин Гультяев заметил, что общее имущество может использоваться без согласия всех участников. Он полагает, что нужно разработать критерии для того, чтобы решить главный вопрос – что относить к общему имуществу, а что к нему не относится. Если многоквартирный дом, например, не может существовать без определенного имущества, то последнее нужно признать общим. Общности нужна правосубъектность, при этом нельзя нивелировать право собственности на индивидуальную вещь. Задача законодателя – ввести непротиворечивое регулирование, которое будет учитывать все сложившиеся формы.
Адвокат, член президиума правления, председатель комитета по строительству Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» Марк Геллер считает, что действующее регулирование не стимулирует инвестиционной активности в части восстановления общего имущества МКД или его модернизации. Сейчас развитие технических решений МКД опережает правовое регулирование. По его мнению, концессионные соглашения касательно общего имущества МКД имеют право на существование. Многоэтажные жилые комплексы, как заметил спикер, также представляют проблему для правоприменителей, потому что их инфраструктура может обслуживать сразу несколько МКД.
Директор по отраслевому развитию АО «Энергосбыт Плюс» Марина Скрипачева рассказала о нюансах поставки коммунальных ресурсов при обслуживании МКД. Она обратила внимание, что обслуживающие системы в некоторых МКД не готовы к поставке указанных ресурсов, что приводит, например, к проблемам по снабжению жильцов таких домов горячей водой. Некоторые дома систематически не готовы к отопительному сезону. Жильцы МКД не всегда понимают, что находится в их общедолевой собственности.
В свою очередь, генеральный директор ООО «РОСТ» Илья Гаврилов подчеркнул, что в настоящее время столичные застройщики тратят много средств на возведение разнообразной инфраструктуры возле МКД. Впоследствии эти объекты передаются в состав общего имущества, а потом у жильцов ЖК растут расходы на содержание этих объектов. По его мнению, заключение концессионных соглашений вполне может решить выявленную проблему.
В своем выступлении вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ, заместитель секретаря Общественной палаты Владислав Гриб рассказал, что многие жильцы недовольны работой управляющих компаний в МКД, есть очень много жалоб на деятельность УК, которая априори является высокоприбыльной. При этом не все тарифы управляющих компаний и их отчеты о выполненных ремонтах прозрачны, против руководства УК возбуждается достаточно много уголовных дел. Россияне должны активнее защищать свои права в обсуждаемом вопросе, быть ответственными собственниками своего имущества, в том числе общедолевого. Нужно выработать конкретные рекомендации для разработки адекватного регулирования в обсуждаемой сфере и не допускать злоупотреблений со стороны УК. Возможно, целесообразнее создать единую корпорацию для обслуживания жилых домов.
Директор общественно полезного фонда «Центр нотариальных исследований» Екатерина Бадулина указала, что общее имущество в МКД – это довольно специфический объект, сейчас законодатель пытается выработать подход к регулированию такого имущества. Для этого нужно учитывать соответствующие правовые позиции Конституционного Суда. В ГК РФ уже заложены достаточно концептуальные идеи, поэтому нужны лишь технико-юридические поправки в исследуемой области. Необходимо также стимулировать активность граждан в отстаивании своих вещных прав.
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев заключил, что дорогу в обсуждаемом вопросе «осилит идущий», поэтому нет нерешаемых проблем в вопросе совершенствования регулирования и устранении выявленных трудностей.
