1 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС26-4766 по делу № А40-284871/2024, в котором указал на недопустимость заключения в отношении одного и того же участка, находящегося в публичной собственности, одновременно договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и договора безвозмездного срочного пользования.
Земельный участок, находящийся в Москве, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, предоставлен в аренду ООО «Суперметалл» на основании договора аренды от 15 августа 2023 г. с множественностью лиц на стороне арендатора, то есть арендаторами выступают владельцы зданий, сооружений или помещений, которые расположены на этом участке.
В границах данного земельного участка расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» на праве хозяйственного ведения. 4 июля 2024 г. ТУ Росимущества в г. Москве направило в адрес предприятия проект дополнительного соглашения о вступлении на стороне арендатора в договор аренды этого земельного участка с определением размера арендной платы.
Отказ предприятия от подписания документа послужил основанием для обращения ТУ Росимущества в арбитражный суд с иском об обязании заключить такое допсоглашение. В свою очередь ЦНИИчермет обратился в арбитражный суд со встречным иском об обязании ТУ Росимущества заключить договор безвозмездного пользования земельным участком на срок действия государственного контракта в сфере государственного оборонного заказа.
Суд отказал в удовлетворении первоначального иска, удовлетворив встречный иск, с чем согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Они установили, что ЦНИИчермет включен в перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ, имеет статус государственного научного центра, освобожден от уплаты земельного налога, является исполнителем государственного контракта от 20 декабря 2024 г. на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета. Суды пришли к выводу о наличии у предприятия правовых оснований для безвозмездного пользования спорным земельным участком на срок исполнения госконтракта до 10 декабря 2027 г. и отсутствии в связи с этим обязанности заключать допсоглашение к договору аренды на условиях возмездной сделки.
При этом суды указали, что согласно п. 14 ч. 2 ст. 39.10 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование лицам, с которыми в соответствии с Законом о государственном оборонном заказе, Законом о контрактной системе заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, если для выполнения этих работ и оказания этих услуг необходимо предоставление земельного участка, на срок исполнения указанного контракта.
По мнению судов, норма п. 14 ч. 2 ст. 39.10 ЗК является специальной по отношению к общей норме п. 3 ст. 39.20 данного Кодекса, устанавливающей правило о том, что в случае если доля в праве на недвижимость принадлежит лицам как на праве собственности, так и на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, то применительно к оформлению прав на неделимый участок возможно только заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку содержит в себе исключение из общего правила.
ТУ Росимущества в г. Москве обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой на принятые судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права. Рассмотрев дело, ВС пояснил, что земельное законодательство действительно предусматривает возможность предоставления в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены ст. 39.10 ЗК. По смыслу п. 14 ч. 2 данной статьи лица, непосредственно заключившие с государственным заказчиком госконтракт по гособоронзаказу, имеют право на безвозмездное пользование соответствующим земельным участком, однако в ней не содержится указания на необходимость заключения договора безвозмездного пользования в этом случае как основания льготного землепользования.
Экономколлегия указала: учитывая, что предприятие является исполнителем гособоронзаказа и, согласно его доводам, спорный земельный участок используется им для выполнения этого заказа, то плата за пользование таким земельным участком на период исполнения государственного оборонного заказа взиманию не подлежит.
Как отметил ВС, истолковав положения п. 14 ч. 2 ст. 39.10 ЗК в совокупности с положениями п. 3 ст. 39.20 данного Кодекса и установив при этом, что спорный земельный участок обременен договором аренды ООО «Суперметалл» с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку на нем расположены объекты, принадлежащие разным лицам на различных правах, суды пришли к ошибочному выводу о необходимости оформления для ответчика в отношении этого же земельного участка договора безвозмездного пользования на срок действия госконтракта в сфере гособоронзаказа.
Суд разъяснил, что режим пользования неделимым публичным земельным участком, сформированным для эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, либо нескольких зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, императивно регламентирован п. 3 ст. 39.20 ЗК, согласно которому такой участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Соотношение норм, предусмотренных п. 3 ст. 39.20 ЗК и п. 14 ч. 2 ст. 39.10 ЗК, не является соотношением общей и специальной нормы, поскольку они регулируют самостоятельные правоотношения, уточнено в определении.
ВС счел, что ЦНИИчермет им. И.П. Бардина обязан с целью реализации имеющегося у него права пользования земельным участком вступить в договор аренды, однако арендная плата по нему в определенный период для предприятия должна определяться с учетом наличия заключенного госконтракта и положений п. 14 ч. 2 ст. 39.10 ЗК с указанием в договоре на то, что на период с даты заключения госконтракта и до окончания исполнения указанного контракта арендная плата не взимается.
«Избранный судами подход привел к заключению в отношении одного и того же участка, находящегося в публичной собственности, одновременно договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и договора безвозмездного срочного пользования, что противоречит законоположениям статьи 39.20 ЗК РФ и не способствует разрешению возникшего между сторонами спора о надлежащем оформлении земельных отношений, поскольку, учитывая срочность контракта по гособоронзаказу, не разрешает вопрос о юридическом оформлении землепользования по истечении срока его действия либо при заключении аналогичного контракта», – подчеркнуто в определении.
Экономколлегия пришла к выводу, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований у судов не имелось, а при разрешении первоначальных исковых требований судами не проверялись предложенные условия договора, в том числе о размере арендной платы, подлежащей уплате при отсутствии льгот, об условиях и периоде освобождения от такой платы при наличии соответствующих оснований.
Таким образом, Верховный Суд констатировал, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм права, в связи с чем отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию в части исковых требований ТУ Росимущества. При этом он принял решение об отказе в удовлетворении встречного иска предприятия.
Анализируя определение ВС, управляющий партнер АБ «Аргумент» Станислав Анохин отметил, что ВС РФ последовательно продолжает вносить правовую определенность в арендные отношения. «В определении сделан вывод о том, что соотношение норм, предусмотренных п. 3 ст. 39.20 и п. 14 ч. 2 ст. 39.10 ЗК, не является соотношением общей и специальной нормы, поскольку они регулируют самостоятельные правоотношения. По мнению адвоката, важно, что при рассмотрении жалобы Суд не только разъясняет применение норм права и способ реализации путем надлежащего оформления земельных отношений, учитывая их специфику, но и способствует разрешению возникшего между сторонами спора с точки зрения различных сценариев последующего развития правоотношений», – отметил эксперт.
Адвокат ЛОКА, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева подчеркнула, что затронутая проблема имеет практическое значение для предприятий, которые выполняют государственный оборонный заказ и используют публичный земельный участок совместно с другими правообладателями недвижимости. По ее словам, действующее законодательство не дает однозначного ответа, как оформить такие отношения по совместному использованию участка: заключить отдельный договор безвозмездного пользования или присоединиться к общей аренде.
Анастасия Дуничева считает, что Верховный Суд устранил коллизию и предложил решение, которое предопределит дальнейшее разрешение аналогичных кейсов: договор аренды должен быть единым, что не препятствует праву предприятия применять освобождение от платы в рамках этого единого договора. «Предложенный Судом подход не вполне соответствует буквальному толкованию ст. 39.10 ЗК, где речь идет именно о договоре безвозмездного пользования, а не аренды с льготой. Однако данный подход представляется обоснованным с практической точки зрения. Он позволяет сохранить договор и после завершения государственного контракта, изменив условия оплаты с учетом наличия или отсутствия оснований для освобождения», – прокомментировала адвокат.
