16 сентября Верховный Суд вынес Определение № 18-КГ25-315-К4, в котором разъясняется, как суды могут устранить реестровую ошибку, возникшую ввиду наличия противоречий между данными ЕГРН и фактическим положением спорных земельных участков.
Максим и Нина Пильгуевы, Константин Резник, Алексей и Андрей Усачёвы, Джамиля Абедова, Билал и Подари Абуладзе являются собственниками или арендаторами нескольких земельных участков, сведения о характерных точках границ которых были внесены в государственный кадастр недвижимости с указанием координат. Эти граждане обратились в суд с иском к Антонине Чадьяровой, Марине Юрьевой, Хусейну Инглисову, Тупи Турищевой и Дурсуну Абуладзе об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ участков земли путем исключения из госкадастра недвижимости существующих сведений о местоположении границ участков и внесения таких данных согласно каталогу координат характерных точек границ участков.
Истцы также просили суд признать границы спорных участков неустановленными, их площадь – декларированной и обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю внести изменения в регистрационный учет путем исключения сведений о границах участков из ЕГРН ввиду нарушений определения границ при проведении кадастровых работ. Они утверждали, что в ходе уточнения границ земельных участков были выявлены ошибки в определении их местоположения на местности и установлено, что спорные участки неверно поставлены на кадастровый учет в неправильных уточненных координатах границ, в результате чего произошло наложение спорных участков друг на друга. По мнению истцов, наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН препятствует установлению границ участков ввиду наличия пересечений их земли с участками их процессуальных оппонентов.
Суд назначил землеустроительную экспертизу, согласно выводам которой было установлено несоответствие фактического расположения земельных участков данным ЕГРН, причиной чего может быть как некорректное определение координат поворотных точек земельных участков при постановке на кадастровый учет, так и неверная установка межевых знаков. Земельные участки частично обозначены на местности межевыми знаками, однако какие поворотные точки спорных участков закреплены на местности межевыми знаками, а какие – нет, установить невозможно. Далее суд отказал в удовлетворении иска, а апелляция поддержала его решение.
В свою очередь кассация вернула дело в первую инстанцию, которая назначила еще одну судебную экспертизу. Из заключения эксперта от 27 июня 2023 г. следовало, что координаты характерных (поворотных) точек фактических границ ряда участков на местности не определены, поскольку границы на местности не закреплены, при экспертном осмотре правообладатели этого участка отсутствовали. Фактические границы некоторых участков соответствуют сведениям, содержащимся в документах, определявших их местоположение границ при образовании. В части сравнения длин горизонтальных проложений данные некоторых участков не соответствуют, в части сравнения описания смежных землепользователей частично соответствуют, координаты характерных точек границ сравнить невозможно.
Экспертиза также выявила вклинивание границ двух земельных участков и фактических границ другого спорного участка. Имеющиеся на местности площади размеры границ и координат угловых точек отдельных участков не соответствуют сведениям ЕГРН. В отношении спорных земельных участков имеется реестровая ошибка, которая заключается в отличии фактических координат характерных точек границ участков координат по данным ЕГРН, что выражается в смещении их границ на величину от 21,45 м до 33,36 м, а также в отличии фактических длин линий, дирекционных углов и площади от данных ЕГРН. Причиной несоответствия фактических границ участков сведениям ЕГРН является реестровая ошибка. Эксперт также предложил вариант исправления реестровой ошибки с сохранением конфигурации и площади спорных участков, им представлены площади, длины линий, дирекционные углы и координаты угловых точек земельных участков в результате исправления этой ошибки.
В итоге суд удовлетворил иск со ссылкой на наличие реестровой ошибки в местоположении границ земельных участков. Он также указал, что границы участков нужно считать неустановленными, а их площадь – декларированной, поскольку определить их фактическое местоположение невозможно, так как они не расположены в границах координат, представленных в ЕГРН.
Апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку их требования фактически направлены на прекращение прав в отношении принадлежащих им земельных участков в существующих границах, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Как счел апелляционный суд, такое аннулирование с установлением новых координат участков, о котором просят истцы, не предусмотрено законом, а полное аннулирование границ участков без установления новых границ приведет к неопределенности в правоотношениях сторон, при этом факт наложения фактической границы участков истцов на границы участков ответчиков сам по себе не свидетельствует о реестровой ошибке, допущенной при кадастровых работах.
Апелляция добавила, что между сторонами возник спор относительно местоположения земельных участков, при этом требования истцов направлены на сохранение их фактических границ без представления соответствующих правоустанавливающих документов. В свою очередь, устранение реестровой ошибки допустимо лишь в отсутствие спора о границах участков, фактическое использование истцами земельных участков в иных границах само по себе не является законным основанием для вывода о наличии реестровой ошибки и изменения границ участка, постановки его на кадастровый учет в иных границах, а также не может порождать оснований для приобретения этим лицом права собственности на него. Выводы эксперта о наличии реестровых ошибок обоснованы исключительно тем, что границы участков сторон не соответствуют их местоположению, указанному в первоначальных правоустанавливающих документах и в ЕГРН. Кассационный суд согласился с такими выводами.
Изучив кассационную жалобу Константина Резника, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, в частности, напомнила, что местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в регистрирующий орган иными лицами или органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, подлежит исправлению по решению госрегистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих нужные для их исправления сведения, либо на основе вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки или документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда.
Исправление реестровой ошибки возможно, если оно не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке осуществления госкадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно госкадастрового учета и госрегистрации прав либо с заявлением об осуществлении госкадастрового учета соответствующей недвижимости. При этом извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или публикуется в региональных СМИ. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей участка рассматриваются в суде.
Как отметил ВС, установление соответствия фактического местоположения земельных участков истцов сведениям, содержащимся в документах, определяющих местоположение границ этих участков при их образовании, является юридически значимым при разрешении этого спора. Земельные участки истцов не меняли своего местоположения с момента их формирования, они нарезались из общего земельного массива без промежутков между наделами, что подтверждается показаниями смежных землепользователей. «В рамках проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы было установлено полное и частичное несоответствие фактических площадей, размеров границ и координат поворотных точек земельных участков, а также несоответствие сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ этих земельных участков при их образовании, что и привело к реестровой ошибке», – заметил Суд.
Он добавил, что при образовании земельных участков ответчика Марины Юрьевой произошло их вклинивание в участок земли Константина Резника, что установлено путем сравнения данных ЕГРН и фактических границ конкретного спорного участка. В ходе судебного разбирательства эксперт указывал, что одной из причин выявленных расхождений является разница в использованных системах координат при формировании земельных участков (система координат 1963 г.) на момент образования земельных участков истцов и участков Марины Юрьевой (система координат, существовавшая на 2017 г.), что также не получило оценки судебных инстанций.
В рамках экспертизы от 27 июня 2023 г. экспертом было установлено, что координаты участков истцов в первичных документах и землеустроительных делах, а также сведения в ЕГРН не совпадают с фактическими границами участков земли. На основе этого экспертного заключения суд верно счел, что фактическое местоположение земельных участков истцов не соответствует сведениям, содержащимся в первичных документах, определявших местоположение границ этих участков при их образовании. «Таким образом, суду апелляционной инстанции надлежало установить соблюдение процедуры формирования каждого земельного участка и с учетом выводов судебной экспертизы дать оценку возможности приведения границ земельных участков в соответствие по предложенному экспертом варианту в целях устранения имеющихся противоречий между сведениями ЕГРН и их фактическим положением», – заключил ВС, который отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое апелляционное рассмотрение.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что ввиду закрытости данных о кадастровых номерах спорных участков достаточно сложно точно исследовать обстоятельства дела и давать оценку определению ВС РФ. «Из определения ВС можно понять, что фактическое местоположение участков не соответствует ни сведениям ЕГРН, ни первичным документам. При этом Судом отмечено, что земельные участки истцов своего местоположения с момента их образования (формирования) не меняли, а апелляции указано на необходимость установить соблюдение процедуры формирования каждого земельного участка. Можно понять, что ВС фактически поставлена под сомнение достоверность данных первичных документов о межевании, при этом использована в качестве аргумента ссылка на показания землепользователей. Однако остается открытым вопрос, не имело ли место самовольное изменение границ землевладельцами после первичного межевания, которые теперь ссылаются на неверное изначальное описание поворотных точек. Тем более из определения ВС следует, что у ряда спорных участков закрепление на местности частично отсутствует. Однако в ВС не приведена позиция ответчиков, в связи с чем затруднительно понять, имеет ли место спор о границах», – полагает он.
По словам эксперта, приводимая в определении ВС ч. 1.1 ст.43 Закона о госрегистрации недвижимости расставляет приоритеты таким образом, что в первую очередь границы участка определяются исходя из документа, подтверждающего право на участок, при отсутствии такого документа – исходя из документов, определявших местоположение границ участка при его образовании. «И только при отсутствии в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. Недопустимо при разрешении земельных споров отдавать приоритет фактическому расположению границ, которые нередко землевладельцами самовольно переносятся на местности вопреки отведенным им при формировании участка. Учитывая, что дело направлено на повторное рассмотрение, вероятно, именно эти вопросы будут предметом разбирательства и, возможно, дополнительной экспертизы», – предположил Николай Сапожников.
Юрист Алексей Спелов напомнил, что ВС РФ неоднократно обращал внимание нижестоящих судов на необходимость дачи судебной оценки всем доказательствам, имеющимся в материалах дела, в том числе заключению судебного эксперта. «Суд, назначая судебную экспертизу, преследует цель получения дополнительного доказательства от лица, обладающего специальными познаниями в той или иной области. Он не правомочен немотивированно отвергнуть выводы экспертов. В случае отвержения заключения эксперта необходимо принять предусмотренные процессуальным законодательством меры для устранения сомнений в правильности заключения путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях получения возможности дальнейшей оценки представленных доказательств (см. Определение ВС РФ № 303-ЭС24-16745 от 5 февраля 2025 г.). В определении кассации по этому делу указано на согласие с выводами апелляции, которой было отклонено заключение эксперта в качестве доказательства, подтверждающего наличие по данному спору реестровой ошибки. При этом, отклонив заключение эксперта по делу, суды пришли к выводу о ненадлежащем способе защиты права. ВС, исправляя судебную ошибку, указывает, что апелляции надлежало установить соблюдение процедуры формирования земельных участков и дать надлежащую оценку заключению судебной экспертизы», – заключил он.
