6 августа Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 301-ЭС19-25810 по делу об оспаривании договора о развитии застроенной территории в г. Владимире, заключенного между городской администрацией и застройщиком.
Три инстанции сочли, что неисполнимость договора не делает его недействительным
В ноябре 2014 г. администрация г. Владимира приняла решение о развитии застроенной территории исторического центра города площадью 0,2642 га и опубликовала информацию о проведении открытого аукциона на право заключения соответствующего договора стоимостью в 1,12 млн руб. По результатам аукциона был заключен договор с ООО «Инвест-Строй» сроком на четыре года.
Впоследствии администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к застройщику об исполнении договорных обязательств, в котором указала, что ответчик не выполнил свое обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений по спорному договору.
Во встречном иске «Инвест-Строй» потребовал признать недействительным договор о развитии застроенной территории и обязать истца вернуть перечисленную обществом при заключении сделки сумму. Общество отметило, что спорный договор противоречит требованиям градостроительного законодательства, так как на территории городского центра запрещено строительство каких-либо капитальных объектов. По мнению ответчика, при заключении спорного договора он не знал и не мог предположить, что условия этого договора не исполнимы ввиду запрета на строительство. Как полагал застройщик, в силу этого администрация не могла предоставить ему земельный участок для строительства объектов.
Три судебные инстанции удовлетворили иск администрации и отказали ответчику во встречном требовании под предлогом того, что общество согласилось на заключение спорного договора и тем самым приняло на себя договорные обязательства путем участия в соответствующем аукционе. При этом, как пояснили суды, не имелось оснований для признания спорного договора недействительным и для возврата перечисленных застройщиком денежных средств.
ВС отправил дело на новое рассмотрение
В кассационной жалобе в Верховный Суд «Инвест-Строй» ссылался на нарушение нижестоящими судебными инстанциями норм материального и процессуального права.
После изучения материалов дела № А11-9358/2017 и анализа ряда положений ГрК РФ Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения. При этом в градостроительном законодательстве отсутствуют нормы о том, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.
Высшая судебная инстанция пояснила, что по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами сторон. «В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков», – отмечено в определении Суда.
Как пояснил ВС со ссылкой на п. 36 Постановления Пленума от 11 июня 2020 г. № 6, в соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. «Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, т.е. обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение, – отметил Суд. – В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре – передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир».
Высшая судебная инстанция добавила, что нижестоящие суды не учли, что общество, заявив требование о возврате денежных средств, перечисленных в счет оплаты стоимости права на заключение спорного договора, сослалось на недействительность договора ввиду юридической невозможности исполнения сделки, созданной муниципалитетом, ответственным за принятие решения о развитии застроенной территории. Соответственно, именно администрация г. Владимира должна была убедиться в возможности осуществлять строительство в границах спорной территории.
Верховный Суд также отметил, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны общества корреспондирует не обязанность контрагента заключить договор, а обязанность по предоставлению земельного участка и возможности осуществления строительства. Поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала городская администрация, не может быть признано недобросовестным общество, которое полагалось на действия органа публичной власти.
Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов и вернул дело на рассмотрение в первую инстанцию.
Эксперты «АГ» поддержали выводы Верховного Суда
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев согласился, что возложение на застройщика ответственности за неисполнение договора по причинам, которые от него не зависят и которые фактически должны были быть устранены муниципалитетом, является неправомерным: «Поскольку это невозможно, администрация не вправе была и в целом организовывать аукцион на заключение договора. Поэтому ссылки Суда на ст. 328 и 416 ГК РФ являются обоснованными. При этом, действительно, довод судов нижестоящих инстанций о том, что развитие территории в связи с невозможностью на ней строительства может заключаться в проведении работ по благоустройству территории, прямо противоречит градостроительному законодательству».
Эксперт обратил внимание, что Верховный Суд не рассмотрел некоторые важные вопросы, имеющие значение для разрешения этого спора. «Так, было бы разумно также оценить действия администрации с точки зрения наличия признаков недобросовестности (ст. 10 ГК РФ): сначала она заключает договор, заранее зная, что он неисполним, а затем по суду требует от своего контрагента исполнения. Более того, застройщик был фактически введен в заблуждение информацией, которую опубликовал муниципалитет при организации аукциона на право заключения договора. Примечательно, что на недобросовестность администрации указала судья Верховного Суда Ирина Грачева при передаче жалобы застройщика на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда, однако по какой-то причине само определение никакой позиции по этому поводу не содержит», – подчеркнул Павел Лобачев.
У юриста также вызвал вопрос выбранный администрацией способ защиты – обязать застройщика передать ему жилые помещения определенных параметров. «Известно, что должник по смыслу ст. 398 ГК РФ может быть понужден к исполнению обязательства по передаче вещи, только если соблюдены следующие критерии: вещь имеется в натуре и находится во владении этого должника. (см. п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 № 54; Постановление Президиума ВАС РФ от 7 марта 2000 г. № 3486/99 по делу № А32-10074/98-28/262 и др.). В текущем деле судами установлено и никем не оспаривалось, что строительство в соответствии с договором на указанной в нем территории принципиально невозможно, а значит, и квартиры, которые требует себе администрация, еще не созданы. Поэтому, вынесенное судом первой инстанции решение об обязании передать несуществующие объекты нарушает ст. 398 ГК РФ и является заведомо неисполнимым, о чем логично было бы упомянуть в определении Верховного Суда. Таким образом, в любом случае у судов нижестоящих инстанций не было оснований для удовлетворения иска администрации в заявленной формулировке», – резюмировал Павел Лобачев.
Руководитель АК «Волкова и партнеры» Анна Волкова полагает, что ВС уделяет достаточно большое внимание рискам девелопера и добросовестности его действий при заключении договора о развитии территории, указывая, что на застройщика не может быть возложен риск невозможности исполнения публично-правовым органом своих обязательств по контракту.
«В то же время недавним Определением Верховного Суда РФ от 30 декабря 2019 № 301-ЭС19-23533 по делу № А28-13691/2018 был сделан вывод о том, что, заключая договор о развитии застроенных территорий, частный субъект обязан исследовать предполагаемый район застройки, определить, что из себя представляют подлежащие сносу дома, в том числе снесенные дома, являющиеся составной частью территории, подлежащей застройке, и определить примерные затраты, связанные с предоставлением гражданам новых жилых помещений. Тем самым в новом определении высший судебный орган переносит риски инвесторов на муниципальный орган власти, подчеркивая, что развитие застроенной территории – процесс долгосрочный, и своевременное исполнение обязательств застройщика зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории», – отметила эксперт.
Анна Волкова также обратила внимание на вывод Суда о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны застройщика корреспондирует не обязанность заключить договор как факт, а обязанность местной власти по предоставлению земельного участка и возможности осуществления строительства, поскольку иначе терялся бы смысл и целевое назначение договора о развитии территории. «На мой взгляд, выраженная правовая позиция высшей инстанции поможет минимизировать возможные злоупотребления со стороны публичных субъектов при заключении контактов о развитии территорий и получении необоснованных выгод», – подытожила эксперт.
Как отметил, управляющий партнер АБ «Валеев, Кабанец и партнеры» Дмитрий Кабанец Верховный Суд подчеркнул, что обязательства муниципалитета и лица, заключившего рассматриваемый договор, являются встречными, поэтому в развитии территорий должны достигаться цели не только органа местного самоуправления за счет средств исполнителя, но и цели самого застройщика, связанные с извлечением прибыли, на которую тот рассчитывает. «ВС еще раз подтвердил, что власть, в компетенцию которой входит принятие решения, должна сама убедиться в возможности (реальности) исполнения этого решения не только одной из сторон правоотношений, но и ею самой», – резюмировал Дмитрий Кабанец.
