Верховный Суд опубликовал Кассационное определение по делу № 3-КАД26-2-К3, в котором указал, что нужно учитывать при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, в которой выделены доли детям, и приобретении нового жилья.
20 января 2015 г. Юлия Уварова по договору купли-продажи с использованием денежного займа приобрела у Г. 9/192 доли в праве общей долевой собственности в семнадцатикомнатной квартире, что дало ей право пользования комнатой площадью 12,9 кв. м в коммунальной квартире. 10 апреля того же года она реализовала право распоряжения средствами материнского капитала с целью улучшения жилищных условий на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья по договору займа от 20 января 2015 г., заключенному с ООО «Агентство недвижимости Квартирный советник», что было предусмотрено договором.
В последующем по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 3 октября 2016 г., заключенному с ООО «СтройКомАвтоТранс», Юлия Уварова приобрела квартиру площадью 47,9 кв. м в г. Сыктывкаре за счет личных и кредитных средств, полученных от Сбербанка.
15 февраля 2021 г. по договору дарения Юлия Уварова подарила своим двум несовершеннолетним дочерям по 3/192 доли в праве собственности в коммунальной квартире. Ее доля в праве собственности составила 31/32. В последующем женщина решила продать жилье, переехать в Москву и купить там квартиру побольше – общей площадью 59 кв. м. При покупке дочери также получили бы по 3/192 доли в праве собственности.
7 июля 2025 г. Юлия Уварова обратилась в Управление опеки и попечительства администрации Сыктывкара с заявлениями о выдаче ей предварительного разрешения на продажу 3/192 долей квартиры, принадлежащих на праве собственности каждой из несовершеннолетних. К данным заявлениям Юлия Уварова приложила предварительные договоры купли-продажи в отношении продаваемого и приобретаемого объектов недвижимости. Из п. 10 предварительного ДКП имеющейся квартиры в г. Сыктывкаре следовало, что продавец – Юлия Уварова – заверяет покупателя в том, что на приобретение квартиры не использовались средства маткапитала.
Двумя приказами в выдаче разрешения было отказано. Управление посчитало, что сделка противоречит требованиям ст. 30 ЖК, поскольку площадь приобретаемого жилья, приходящаяся на долю несовершеннолетних, определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения, что не свидетельствует об улучшении жилищных прав подопечных.
Юлия Уварова обратилась в Сыктывкарский городской суд Республики Коми с административным иском к Управлению, его начальнику и главе муниципального образования о признании решений незаконными. Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что оспариваемые решения не противоречат действующему законодательству, являются обоснованными и направлены на защиту имущественных интересов несовершеннолетних. Отклоняя довод Юлии Уваровой о неприменимости в данном случае положений ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ ввиду использования ею средств маткапитала с целью улучшения жилищных условий своей семьи, суд указал, что право распоряжения маткапиталом реализовано ею в 2015 г. при приобретении комнаты в коммунальной квартире. В связи с тем, что Юлия Уварова намерена продать и приобрести жилые помещения без участия средств маткапитала, к спорным отношениям подлежат применению требования названной нормы, запрещающие совершение сделок, при которых доли каждого из сособственников составят менее 6 кв. м общей площади жилого помещения. Апелляция и кассация оставили данное решение без изменений.
Юлия Уварова подала жалобу в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам ВС сослалась на Постановление КС № 13-П/2010, согласно которому в случаях обжалования в судебном порядке отказа органа опеки и попечительства дать разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего такое решение уполномоченного органа оценивается судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Как отметил ВС, отказывая в выдаче предварительного разрешения, затрагивающего осуществление имущественных прав несовершеннолетних, уполномоченный орган формально сослался на несоблюдение Юлией Уваровой требований ст. 30 ЖК РФ, впоследствии уточнив, что предполагаемая сделка по отчуждению квартиры, находящейся в том числе в долевой собственности несовершеннолетних, подпадает под запрет, установленный ч. 1.1 названной статьи. Суды согласились с данной мотивировкой административного ответчика, сочтя ее правильной.
Однако, разъяснил Суд, ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, устанавливающая минимальный размер площади жилого помещения на одного сособственника, не применяется к ситуации выделения долей при использовании маткапитала, поскольку данный вопрос регулируется специальной нормой – ч. 4 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей. Согласно положениям названной нормы, лицо, получившее сертификат, его супруг или супруга обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств маткапитала, в общую собственность такого лица, его супруга или супруги и детей с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ не применяются.
Это означает, подчеркнул Верховный Суд, что при продаже жилого помещения, приобретенного с использованием маткапитала, необходимо соблюсти требование о выделении долей всем детям. Если вырученные средства от продажи этого жилого помещения будут направлены на приобретение нового жилого помещения, то положения указанной статьи также будут применяться к новому жилью, поскольку оно приобретается с целью улучшения жилищных условий семьи, что является основной целью использования маткапитала. В случае продажи квартиры, в которой выделены доли детям, и последующей покупки нового жилья необходимо учитывать, что права детей должны быть соблюдены.
По утверждению административного истца, квартира в Сыктывкаре куплена в том числе за счет средств, полученных от продажи комнаты в коммунальной квартире, приобретенной за счет средств маткапитала. Вместе с тем суды, разрешая данное административное дело, не выяснили вопрос о том, приобреталась ли квартира в Сыктывкаре с привлечением денежных средств, полученных от продажи 9/192 долей в общей долевой собственности в семнадцатикомнатной квартире. Материалы дела, как указал ВС, не содержат сведений об отчуждении данного недвижимого имущества.
Верховный Суд также указал, что суды первой и апелляционной инстанций не учли, что обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних является предметом первоочередной заботы и обязанностью родителей, возложенной на них законом. По общему правилу все сделки, совершаемые с имуществом несовершеннолетнего, должны совершаться для его выгоды. При разрешении вопроса об отчуждении недвижимого имущества несовершеннолетнего необходимо исследование каждого случая с учетом всей совокупности обстоятельств, свидетельствующих о том, что в результате такого отчуждения не будет допущено нарушение прав и законных интересов ребенка.
В ходе судебного разбирательства административным истцом заявлялись доводы о том, что сделки купли-продажи жилых помещений направлены на улучшение жилищных условий несовершеннолетних, поскольку квартира в г. Москве имеет значительно более высокую стоимость и большую площадь. Вопреки требованиям ч. 3 ст. 62 КАС РФ, указал ВС, суды не выяснили, будет ли заключение сделок купли-продажи жилых помещений отвечать интересам несовершеннолетних при условии, что ипотечный кредит за квартиру в Сыктывкаре до настоящего времени не выплачен, сведений о доходах Юлии Уваровой и о ее финансовой возможности приобрести недвижимость в Москве материалы дела не содержат.
В заседании Судебной коллегии по административным делам Юлия Уварова пояснила, что намерена приобрести жилое помещение в Москве за счет кредитных средств банка. В связи с тем, что продажа недвижимости в Сыктывкаре является условием для приобретения другого, более подходящего жилья для несовершеннолетних, указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора. Однако эти вопросы, как отметил ВС, не являлись предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций. Кассация допущенные ими нарушения норм материального и норм процессуального права не выявила и не устранила. В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В комментарии «АГ» адвокат КА «Свердловская областная гильдия адвокатов» Мария Стальнова отметила, что ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ прямо предусматривает, что правило о минимальном размере доли в жилом помещении в 6 кв. м не распространяется на случаи возникновения права долевой собственности в силу закона. «Смысл запрета действий, приводящих к уменьшению минимального размера доли, заключается в регулировании добровольного поведения собственника, выражающегося в принятии им решений, зависящих от него. Соответственно, правоотношения, осложненные публично-правовыми элементами, имеют свои особенности, что влияет на обязанности собственника по установлению долей», – указала она.
Из буквального толкования п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник не вправе совершать действия по образованию долей, которые станут менее 6 кв. м, в отношении этого же помещения, находящегося в его собственности. Между тем, заметила Мария Стальнова, действия матери несовершеннолетних детей были связаны с приобретением нового жилого помещения, а не являлись действиями в отношении имеющегося в собственности объекта недвижимости. В связи с этим указанная норма представляется неприменимой к спорной ситуации.
Кроме того, адвокат сочла, что ВС РФ обоснованно отметил, что права и обязанности, связанные с предоставлением и расходованием материнского капитала, не прекращаются первоначальным приобретением объекта недвижимости. «Безусловно, последующая продажа комнаты и квартиры налагает обязанности по наделению детей долями в новом жилом помещении. Логика, направленная на запрет приобретения жилого помещения большей площади по причине кажущегося уменьшения долей детей, представляется имеющей дефект. Размер материнского капитала в масштабе рыночной стоимости квартир является незначительным и не позволяет наделять детей долями достаточной площади. Соответственно, продемонстрированный судами подход ориентирует на то, что материнский капитал должен быть использован для приобретения максимально недорогого и небольшого жилья с минимальными удобствами, так как именно в нем доли детей будут казаться больше. Между тем наделение детей долями в жилом помещении большей площади предоставляет им больше комфорта для жизни, несмотря на иное соотношение доли и общей площади квартиры. Однако данный аспект рассматриваемой ситуации является оценочным и, безусловно, должен оцениваться наряду с иными обстоятельствами: возможностью исполнять обязательства по кредитному договору, характеристиками жилья и другим», – заключила Мария Стальнова.
Адвокат Московской городской арбитражной и налоговой коллегии адвокатов «Люди Дела» Алексей Розманов счел, что Верховный Суд справедливо отметил, что при использовании материнского капитала действует специальная норма ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, имеющая приоритет перед ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, в связи с чем вопрос должен решаться с учетом всей экономической и правовой природы сделки: «Нижестоящие суды не исследовали происхождение денежных средств, не проверили, направлена ли сделка на реальное улучшение жилищных условий детей, а также проигнорировали принцип презумпции добросовестности родителей, ранее сформулированный Конституционным Судом РФ».
По мнению адвоката, существенным является и процессуальный вывод ВС РФ о том, что суды были обязаны активно исследовать обстоятельства дела, включая стоимость нового жилья, финансовые возможности матери и фактическую выгоду сделки для несовершеннолетних, чего сделано не было. Как указал Алексей Розманов, определение ВС РФ ограничивает возможность органов опеки автоматически отказывать в сделках только по формальному критерию размера доли.
Адвокат МКА «Корпорация Адвокатов Москвы» Андрей Рабизов заметил, что решение органа опеки не соответствовало интересам несовершеннолетних детей и было вынесено из формалистических соображений, без учета обстоятельств конкретного дела и с нарушением норм действующего законодательства. В рассматриваемом деле отсутствовали обстоятельства, указывающие на недобросовестность действий родителей и ухудшение жилищных условий несовершеннолетних детей, указал он.
«Как верно отметил Верховный Суд, норма о минимальном размере площади жилого помещения на одного сособственника не применяется в случаях выделения долей при использовании маткапитала. При разрешении вопроса о возможности одобрения сделок с недвижимостью несовершеннолетних следует исходить из того, что основной целью использования маткапитала является улучшение жилищных условий семьи и обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних детей. И в данном конкретном случае рассматриваемая сделка отвечала указанному критерию. В связи с этим позиция Верховного Суда представляется разумной и обоснованной», – заключил Андрей Рабизов.
