14 октября Конституционный Суд вынес Определение № 2616-О/2025 по жалобе на неконституционность ст. 169 «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности», п. 2 и 4 ст. 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения» ГК РФ, ч. 4 ст. 31 «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении» ЖК РФ, п. 1 ст. 64 «Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей» и п. 1 ст. 65 «Осуществление родительских прав» СК РФ.
В 2021 г. Наталия Одинаева купила жилье у гражданина М., в котором были зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетний сын продавца З.М. (2016 г. рождения) и гражданка Ж.М. – бывшая супруга продавца и мать ребенка. В марте 2022 г. суд по иску Наталии Одинаевой признал право пользования жилым помещением Ж.М. и З.М. прекращенным. Это судебное решение устояло в апелляции, которая указала на отсутствие доказательств того, что Ж.М. и З.М. относятся к лицам, за которыми сохраняется бессрочное право пользования жильем, и отметила, что эти лица длительное время не проживают в спорной квартире.
Тогда суды критически оценили доводы о вынужденном выезде ответчиков из жилья, посчитав, что имеющимися доказательствами подтверждается согласование М. продажи жилья с бывшей супругой: Ж.М. представила документ, в соответствии с которым М. обязался передать ей часть денег, полученных от продажи. Кроме того, суд отметил, что Ж.М. не принимала мер, направленных на вселение в жилье, до возбуждения гражданского дела в суде. При этом суд указывал, что М. может быть привлечен к участию в несении дополнительных расходов, связанных с удовлетворением потребности ребенка в жилище.
Эти судебные акты были обжалованы в кассационный суд, в том числе прокурором Вологодской области. Кроме того, и.о. прокурора Череповца, действующий в защиту интересов Ж.М. и З.М., обратился в суд с иском к Наталии Одинаевой о признании ДКП квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и сохранении за Ж.М. и З.М. права пользования жильем до совершеннолетия ребенка. В ноябре 2023 г. эти требования были удовлетворены апелляционным судом, который отметил, что с 7 августа 2017 г. в спорном жилье, принадлежавшем в то время матери М., были зарегистрированы З.М. и Ж.М., при этом собственница квартиры выдала женщине «доверенность сроком действия 10 лет на пользование и управление» этим жильем и лишь впоследствии подарила эту недвижимость М.
Апелляция отметила, что Ж.М. и З.М., вынужденно выехавшие в мае 2021 г. из спорного жилья, не имеют иного жилого помещения в собственности. Она отметила, что согласно документу, составленному 7 апреля 2021 г., М. обязался после продажи квартиры выплатить бывшей супруге денежные средства в счет алиментов, однако в деле нет доказательств исполнения этого обязательства.
Апелляционный суд пришел к выводу, что ДКП нарушает права и законные интересы ребенка, связанные с проживанием в спорном жилье, и противоречит основам нравственности. Суд отметил также, что при заключении ДКП Наталия Одинаева знала о регистрации Ж.М. и З.М. по месту жительства в спорной квартире и об обременении своего права их правами пользования. Проявляя должную осмотрительность, она могла узнать о договоренности, оформленной доверенностью, порождающей обязательства и ограничения у нового собственника. Кассация поддержала эти выводы, а Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу Наталии Одинаевой.
В связи с этим впоследствии кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих судов в рамках дела о признании прекращенным права пользования жильем Ж.М. и З.М. Этот спор был направлен на новое рассмотрение в первую инстанцию, которая отказала помимо прочего в удовлетворении требований Наталии Одинаевой, направленных на признание права пользования Ж.М. и З.М. прекращенным. Апелляция поддержала такое решение с учетом обстоятельств, установленных апелляционным определением от 14 ноября 2023 г., которые имели преюдициальное значение для этого дела. В апреле 2025 г. арбитражный суд ввел в отношении М. процедуру реструктуризации долгов гражданина; судебное заседание, в котором рассматривалось дело о признании его банкротом, было отложено на 5 ноября.
В жалобе в Конституционный Суд Наталия Одинаева указала, что ст. 169, п. 2 и 4 ст. 292 ГК, ч. 4 ст. 31 ЖК, п. 1 ст. 64 и п. 1 ст. 65 СК противоречат Конституции, поскольку в контексте правоприменительной практики они позволяют признавать недействительными сделки, совершенные в отношении жилья, в котором зарегистрирован по месту жительства несовершеннолетний член семьи собственника, не имеющий другого жилого помещения, но не проживающий в спорном жилье, а также распространять на покупателя этой недвижимости установленную договором, стороной которого он не является, обязанность сохранить право пользования за членами семьи прежнего собственника.
Изучив доводы жалобы, Конституционный Суд отказал в принятии ее к рассмотрению, отметив, что поиск баланса интересов участников гражданского оборота при отчуждении собственником жилья, в котором проживают его несовершеннолетние члены семьи, формально не отнесенные к оставшимся без родительского попечения, осуществляется судами. С учетом фактических обстоятельств конкретного дела баланс интересов может быть обеспечен путем обращения к различным способам защиты прав несовершеннолетнего. Признание приоритета прав собственника жилья либо проживающих в этом помещении других лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования всех значимых для дела обстоятельств. Кроме того, интересам покупателя, добросовестно приобретающего право собственности на основе ДКП, противопоставляется право ребенка, которое к вещным правам не относится, которое производно и зависимо от права собственности его родителя-продавца и осуществление которого зависит от решения его родителями вопроса о месте его жительства.
Соответственно, к восстановлению прав ребенка в рассматриваемой ситуации можно понудить нарушившего их родителя, что согласуется с позициями КС. Кроме того, правоприменительная практика не исключает сохранение за ребенком права пользования спорным жильем до достижения им совершеннолетия или отказа в удовлетворении требования о выселении его из жилья по требованию нового собственника. При этом нарушение интересов ребенка родителем – собственником жилья не снимает с другого родителя ответственности за обеспечение надлежащих условий для реализации ребенком права на достойный уровень жизни.
В правоприменительной практике в ряде споров, как и в деле с участием заявителя, с целью восстановления прав несовершеннолетнего применяется ст. 169 ГК с учетом правовых позиций КС РФ, такой подход находит опору и в практике ВС РФ. Применительно к спорам, связанным с защитой прав несовершеннолетних при отчуждении жилья их родителями, это означает, что ст. 169 ГК не может применяться формально и что к ничтожности сделки на основании этой нормы приводит не любое нарушение прав несовершеннолетнего. При этом согласно подходу, сложившемуся в правоприменительной практике, прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилье, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жильем в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК. В спорах, возникающих из жилищных отношений, отмечается, что в силу возраста несовершеннолетние не имеют возможности самостоятельно реализовывать свои права, связанные с жильем.
Такое понимание прав несовершеннолетнего как члена семьи собственника жилья не означает, что ребенок имеет право пользования любыми жилыми помещениями, находящимися в собственности его родителей, независимо от их количества и от того, используется ли конкретное жилье для удовлетворения потребности несовершеннолетнего в жилище в момент отчуждения этой недвижимости собственником. При рассмотрении дел суды должны исследовать фактические обстоятельства по существу, не ограничиваясь установлением формальных условий применения нормы, с тем чтобы право на судебную защиту не оказалось ущемленным. Следовательно, вывод о ничтожности ДКП на основе ст. 169 ГК не может быть сделан судом без исследования всех фактических обстоятельств дела. Более того, с учетом приведенных позиций КС и ВС защита прав несовершеннолетних членов семьи собственника жилья, формально не отнесенных к оставшимся без родительского попечения, может и должна обеспечиваться способами, не связанными с применением таких крайних мер вмешательства в гражданские правоотношения, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.
«Использование же такого варианта в этой ситуации с целью защиты жилищных прав несовершеннолетнего должно рассматриваться в качестве исключительного инструментария, доступного судам, который – несмотря на требования предсказуемости и стабильности гражданского оборота, а также соблюдения прав добросовестного приобретателя – тем не менее является конституционно оправданным, если при совершении сделки по отчуждению жилого помещения продавец с очевидностью нарушил свои родительские обязанности по удовлетворению потребностей несовершеннолетнего в жилье, что повлекло невозможность удовлетворения такой потребности иным способом», – отмечено в определении.
Значит, указал Суд, при отчуждении жилья его собственником с нарушением прав несовершеннолетнего члена семьи собственника этого жилого помещения, формально не отнесенного к оставшимся без родительского попечения, защита прав несовершеннолетнего обеспечивается судами с учетом всех фактических обстоятельств дела и с использованием всех доступных способов защиты прав несовершеннолетнего и лежащей на его родителях обязанности по обеспечению его жильем. В связи с этим оспариваемые нормы не могут нарушать конституционные права заявителя в обозначенном ею аспекте, связанном с возможностью признания таких сделок недействительными. Установление и исследование фактических обстоятельств конкретного дела, в том числе имеющих значение для разрешения вопроса о действительности ДКП спорного жилья, оценка доказательств, послуживших основанием для применения в деле судами тех или иных норм права, не входят в компетенцию КС РФ.
Адвокат Екатерина Тютюнникова полагает, что выводы КС РФ показывают важность сбалансированного подхода к защите прав несовершеннолетних лиц при отчуждении жилых помещений. «Статья 169 ГК применяется не формально, а с внимательным изучением всех обстоятельств дела и умысла сторон, при этом признавая сделку недействительной только, если она явно нарушает основы правопорядка и нравственности и при этом нарушены права ребенка. Судебная практика подтверждает, что права несовершеннолетних являются производными от прав родителя – собственника жилья, а регистрация по месту жительства является административным фактом, не наделяющим детей вещными правами. При этом суды учитывают интересы как собственника, так и ребенка, добросовестность приобретателя и необходимость защиты прав несовершеннолетнего с использованием различных мер, не всегда предусматривающих аннулирование сделки. Судебная практика и законодательство требуют всестороннего изучения фактов дела, чтобы сохранить стабильность гражданского оборота и одновременно обеспечить конституционные права ребенка», – заметила она.
Таким образом, указала эксперт, оспариваемые нормы, учитывая позиции Конституционного и Верховного Судов, не противоречат Конституции РФ и правоприменительной практике, поскольку предусматривают возможность защиты жилищных прав несовершеннолетних с использованием различных судебных механизмов, при этом объявление сделки недействительной является мерой исключительной, применяемой только при очевидном нарушении родительских обязанностей и невозможности иного восстановления прав ребенка. «Конкретное разрешение споров о действительности сделок, оценка доказательств и фактических обстоятельств остаются прерогативой судов общей юрисдикции, а не Конституционного Суда. Такая позиция соответствует требованиям законности, добросовестности и обеспечивает баланс интересов всех участников гражданского оборота и защиты конституционных прав несовершеннолетних», – заключила Екатерина Тютюнникова.
Адвокат Ирина Зуй считает, что это определение КС РФ будет с оптимизмом принято участниками рынка недвижимости, в том числе учитывая сложившуюся неоднозначную судебную практику, фактически игнорирующую права добросовестного покупателя недвижимости, если продавец заявляет, что заключил сделку по отчуждению жилья под влиянием мошенников (пример – «дело певицы Ларисы Долиной»). «Конституционный Суд определяет принципиальные моменты гражданского оборота, которые должны быть защищены, но зачастую игнорируются судами. В частности, он отметил значимость принципа защиты добросовестных участников сделок, необходимость поддержания стабильности гражданского оборота путем направленности правового регулирования и правоприменительной практики на сохранение юридической силы заключенных сделок. Несмотря на то что КС разбирал частный случай сохранения несовершеннолетними права на проживание в жилом помещении, отчужденного его родителями или родителем, ключевые выводы, безусловно, будут применяться при рассмотрении судами требований о признании недействительными сделок по иску продавцов недвижимости, что не может не радовать. Представляется, что указанные выводы КС будут применяться судами достаточно широко», – убеждена она.
Старший партнер АБ г. Москвы «СКР» Александр Рубин полагает: Суд сделал верный вывод о том, что истцом при заключении сделки купли-продажи жилья не применен принцип должной осмотрительности. «Правоприменительная практика Суда в полной мере реализует конституционный принцип защищенности несовершеннолетних. Как верно отметил КС, нарушение интересов ребенка родителем – собственником жилого помещения не снимает с другого родителя ответственности за обеспечение надлежащих условий для реализации ребенком права на достойный уровень жизни. Указанная норма корреспондируется в кодифицированных нормативных актах, таких как Семейный кодекс и Жилищный кодекс. Таким образом, при заключении сделок с недвижимостью, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние, покупатель в первую очередь должен проявить должную осмотрительность в виде получения достаточной информации о возможности выселения таких лиц без рисков для них и себя», – заключил он.
