Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-1788 по делу № А40-256417/2020 о проверке законности действий столичного Управления Росреестра по отказу в регистрации права собственности организации на гаражный бокс.
Ранее ООО «Проектно-строительная фирма “Перспектива”» обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о госрегистрации его права собственности на гаражный бокс. Фирма сослалась на то, что строительство бокса было произведено на основании заключенного 27 июня 1995 г. между ней и гаражно-строительным кооперативом «Северный» договора о совместном финансировании, строительстве и эксплуатации многоэтажного гаража-стоянки и дополнительных соглашений к нему.
16 ноября 2020 г. Управление Росреестра отказало в госрегистрации права собственности фирмы на гаражный бокс, посчитав, что договор от 27 июня 1995 г. по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи, поэтому госрегистрации подлежит переход права собственности от застройщика, принявшего на себя обязательства по передаче помещений инвестору. Поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности застройщика на этот объект, необходимо предварительно зарегистрировать его, а уже затем – зарегистрировать право инвестора, пояснил Росреестр.
Фирма обжаловала отказ в суде, представив в материалы дела договор от 27 июня 1995 г. с дополнительными соглашениями, разрешительную документацию на строительство и ввод в эксплуатацию гаража, а также акт о частичной реализации по договору. 8 февраля 2021 г. Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды сочли, что у Управления Росреестра не имелось законных оснований для отказа, и обязали его зарегистрировать право собственности заявителя на спорный гаражный бокс.
Далее ГСК «Северный» и гражданин Орхан Заманлы обратились в порядке ст. 42 АПК РФ в апелляционный суд с жалобами на решение первой инстанции. Они указали, что решение затрагивает их права и обязанности, поскольку Орхан Заманлы, являющийся членом гаражного кооператива, в конце 2011 г. полностью выплатил ГСК паевой взнос за спорный гаражный бокс, который был передан ему в пользование. По словам апеллянтов, Орхан Заманлы владеет спорным помещением с 2011 г. и несет бремя его содержания. В жалобах также отмечалось, что акт о частичной реализации по договору от 27 июня 1995 г. в том виде и того содержания, который проектно-строительная фирма представила в регистрирующий орган, кооператив не подписывал. Отмечалось, что этот акт существенно отличается как по форме, так и по содержанию от аналогичных документов, подписанных сторонами, по определению долей в отношении ранее построенных очередей гаражного комплекса.
Тем не менее апелляционный суд прекратил производство по жалобам, отметив, что заявление проектно-строительной фирмы было рассмотрено по правилам гл. 24 АПК РФ с учетом круга лиц, исходя из категории спора, а решение суда первой инстанции не содержит выводов, касающихся каких-либо прав или обязанностей в отношении ГСК «Северный» и Орхана Заманлы. Кассация согласилась с этим и добавила, что суд первой инстанции при рассмотрении заявления общества исходил из предмета и оснований, изложенных в заявлении, а также проверил соблюдение процедуры регистрации с учетом представленного пакета документов, при этом спор о праве на имущество не разрешался.
Впоследствии Орхан Заманлы обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, Экономколлегия со ссылкой на Постановление КС РФ от 16 ноября 2021 г. № 49-П напомнила, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина, включая судебную защиту, предполагает не только право лица обратиться в суд, иной юрисдикционный орган, но и возможность эффективно пользоваться теми полномочиями участника (стороны) разбирательства, которые дает ему процессуальное законодательство. В свою очередь, лица, не участвовавшие в деле, о правах/обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле (ст. 42 АПК РФ).
ВС также упомянул разъяснения Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2020 г. № 12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать довод о том, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются его права или обязанности, создаются препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Как пояснил Суд, в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации такого права. Последующая же госрегистрация уже существующего у члена кооператива в силу прямого указания закона права собственности на помещение имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении этого объекта недвижимости. Такие разъяснения следуют из Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».
В связи с этим суд, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации права и об обязании последнего осуществить такую процедуру, должен установить наличие у заявителя оснований возникновения права собственности на спорное имущество, определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество. Если суд такой круг лиц не определил, не привлек их к участию в деле, судебный акт об обязании регистрирующего органа осуществить госрегистрацию права может быть обжалован лицами, у которых имеются обоснованные правопритязания на спорное имущество, заметил Верховный Суд.
Как пояснил ВС, в рассматриваемом случае Управление Росреестра указывало на необходимость проверки и оценки обстоятельств заключения ГСК «Северный» и ООО «Проектно-строительная фирма “Перспектива”» договора от 27 июня 1995 г. о совместном финансировании, передачи инвестору прав на гаражный бокс в составе гаражного комплекса, введенного в эксплуатацию в 2014 г. Поскольку суд первой инстанции, обязывая регистрирующий орган осуществить госрегистрацию права собственности общества на спорный гаражный бокс, сделал вывод о возникновении у заявителя права собственности на основании договора, заключенного с кооперативом, без привлечения последнего к участию в деле, ГСК, оспаривающий наличие у заявителя права на указанный объект, а также Орхан Заманлы, считающий себя собственником спорного объекта, вправе обжаловать решение первой инстанции в силу ст. 42 АПК РФ.
«С учетом представленных Орханом Заманлы и кооперативом документов в обоснование права на обжалование решения от 8 февраля 2021 г. у апелляционного суда и поддержавшего его суда округа не было оснований для прекращения производства по апелляционным жалобам кооператива и Орхана Заманлы на указанное решение со ссылкой на то, что этот судебный акт не принят непосредственно о правах и обязанностях данных лиц», – отмечено в определении ВС. В нем также указано, что апелляция и кассация, которые не признали вышеуказанных лиц субъектами, имеющими право на обжалование судебного решения первой инстанции, и не рассмотрели по существу их доводы и доказательства, не учли, что Управление Росреестра не сможет исполнить это решение, поскольку в ЕГРН в 2021 г. внесена запись о праве собственности Орхана Заманлы на спорный гаражный бокс.
Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников назвал определение полезным для практики, поскольку в нем ВС указал, как должен рассматриваться вопрос о праве при рассмотрении споров в порядке гл. 24 АПК РФ, связанных с регистрацией недвижимости. Он пояснил, что на практике суды, рассматривающие такие дела, порой видят свою задачу исключительно в проверке действий регистрирующего органа на предмет соответствия формальным требованиям закона о регистрации, по любым вопросам права отсылая заинтересованных лиц к исковому производству.
«Действительно, в абз. 1 п. 56 Постановления Пленума № 10/22 указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В этом же деле суды нижестоящих инстанций не учли дальнейших разъяснений того же пункта о том, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела», – отметил он.
По словам эксперта, судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. «Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия. Вывод ВС логично развивает приведенные положения п. 56 Постановления Пленума № 10/22, ориентирует суды на более активную роль при установлении круга заинтересованных лиц, проверке обоснованности прав по данной категории споров и дает дополнительные инструменты защиты пострадавшей стороне. Вместе с тем вышесказанное вовсе не означает, что при рассмотрении дел в порядке гл. 24 должен разрешаться спор о праве, подлежащий разрешению в исковом производстве», – полагает Николай Сапожников.
Он добавил, что из определения ВС следует, что в отношении спорного объекта уже была внесена запись о регистрации права кассатора, объект находится в его владении, а в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации: «Соответственно, судебные акты нижестоящих инстанций, предписавшие регистрирующему органу зарегистрировать право собственности на объект за заявителем, безусловно непосредственно касаются прав кассатора».
Адвокат АП г. Москвы, адвокат ММКА «Правовой советник», член Совета Фонда развития правовой культуры и правосознания Илья Мурылев полагает, что определение ВС защищает право лиц, не участвовавших в деле, на обжалование принятого решения, которое затрагивает их права и обязанности. «Подобные ситуации достаточно полно урегулированы АПК и разъяснениями Верховного и Конституционного судов, которые неоднократно указывали, что ст. 42 АПК направлена на защиту прав лиц, не участвовавших в деле, о правах и обязанностях которых принят судебный акт, и тем самым – на реализацию конституционного права на судебную защиту», – заметил он.
По словам эксперта, с выводами Верховного Суда нельзя не согласиться, поскольку из описанных в судебных актах обстоятельств дела явно следует, что гаражный бокс является спорным объектом, права на которые заявляют сразу несколько лиц, а сам кооператив является участником ряда правоотношений. «В таком случае у всех указанных лиц должно быть гарантированное Конституцией право на судебную защиту посредством реализации права на обжалование судебного решения в соответствии со ст. 42 АПК РФ», – полагает Илья Мурылев.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что вопрос, рассмотренный ВС, интересен с точки зрения «распутывания клубка» прав на недвижимое имущество, когда правоотношения по поводу строительства возникли между инвестором и кооперативом еще 25 лет назад, но объект более 10 лет назад передан другому лицу – члену кооператива.
«Верховный Суд вынужден был исследовать, допустили ли нижестоящие суды ошибку, не привлекая к спору между инвестором и Росреестром о регистрации права собственности на имущество кооператив и фактического владельца имущества, полностью выплатившего за него паевой взнос. Следует отметить вывод о моменте возникновения права собственности пайщика ГСК на переданное ему имущество – оно, как указал суд, возникло с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права. Вывод Суда, на мой взгляд, совершенно справедлив – кооперативу и его пайщику должна быть предоставлена возможность участвовать в деле и защищать свои интересы при решении вопроса о претензиях третьего лица на имущество, переданное пайщику», – заключил он.
