Верховный Суд РФ опубликовал Определение № 304-ЭС26-2085 от 28 июля по делу № А75-1140/2025, в котором заметил, что в делах о приватизации следует учитывать особый правовой статус спорной недвижимости.
Осенью 2006 г. Департамент муниципального имущества администрации Нефтеюганска (далее – департамент) предоставил предпринимателю Сергею Шокину в аренду нежилое здание общей площадью 883,6 кв. м, расположенное в здании бывшего кинотеатра «Юган», для проведения капремонта с дальнейшим использованием в качестве кинотеатра. Срок действия договора заканчивался 1 сентября 2021 г. По условиям договора арендатор обязался использовать здание исключительно по прямому назначению. В конце 2020 г. департамент продал это здание на земельном участке № 33 в рамках ДКП Сергею Шокину, который оформил право собственности на данную недвижимость.
До выбытия спорного имущества из муниципальной собственности Нефтеюганска здание использовалось органом местного самоуправления в качестве кинотеатра исключительно как объект культуры для обслуживания горожан. Участок № 33 в период нахождения в муниципальной собственности имел вид разрешенного использования «под здание кинотеатра “Юган”». После покупки Сергей Шокин изменил вид разрешенного использования участка на «объекты торговли», а впоследствии – «магазины», в целях передачи этой недвижимости в аренду.
Заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в интересах муниципального образования город Нефтеюганск в лице администрации Нефтеюганска оспорил указанную сделку купли-продажи со ссылкой на то, что условия договора противоречат ст. 30 Закона о приватизации; спорное имущество передано с нарушением требований закона, а сделка по его отчуждению является ничтожной. Таким образом, прокуратура требовала применить последствия недействительности сделки, обязав предпринимателя вернуть департаменту нежилое здание, расположенное на участке, а департамент – вернуть предпринимателю 23,1 млн руб., уплаченных за спорный объект.
Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на пропуск срока исковой давности. В свою очередь апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила иск, ссылаясь на то, что срок исковой давности соблюден. При этом предприниматель в нарушение закона не использовал здание по целевому назначению (под кинотеатр) в течение пяти лет с момента заключения ДКП, а изменил вид разрешенного использования земельного участка, передав здание в аренду для размещения магазина, нарушив тем самым установленное законом требование по сохранению назначения здания – для размещения социально-культурного объекта.
В свою очередь окружной суд не поддержал выводы апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Тем самым кассация не согласилась с выводом апелляционной инстанции о недействительности ДКП, отметив, что спорное здание не относилось к сети муниципальных учреждений или МУП и не являлось объектом культурного наследия. Суд округа указал, что спорное здание является объектом социально-культурного назначения, приватизация которого была возможна с сохранением определенных ограничений, в частности касающихся целевого использования в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к приобретателю. При этом последствием несоблюдения такого срока выступает право муниципалитета обратиться в суд с иском об изъятии спорного объекта путем его выкупа для муниципальных нужд, а не признание сделки недействительной.
Изучив кассационную жалобу городской администрации и кассационное представление заместителя Генпрокурора РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда, в частности, напомнила, что сделка, нарушающая требования закона или иного НПА и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Закона о приватизации не может быть приватизировано имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Оспариваемая сделка, заметил ВС, заключена органом местного самоуправления и предпринимателем в отношении муниципального объекта социально-культурного назначения – кинотеатра. При этом абз. 2 ст. 17 Закона о кинематографии определено, что не подлежит приватизации организация кинематографии, осуществляющая показ фильмов и являющаяся единственной организацией кинематографии в населенном пункте.
Как установил суд апелляционной инстанции и подтвердил прокурор, кинотеатр «Юган» был единственной киноплощадкой в Нефтеюганске и на момент совершения спорной сделки использовался в соответствии с назначением – для показа кинопродукции населению. «Таким образом, заключив договор купли-продажи, его стороны допустили нарушение законодательного запрета, что повлекло нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц – жителей города Нефтеюганска. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи подлежал признанию недействительной сделкой по правилам п. 2 ст. 168 ГК РФ», – отмечается в определении ВС.
Отказывая в иске, суды первой и кассационной инстанций не учитывали нюансы правового регулирования вопросов приватизации организаций кинематографии и не применили необходимые нормы права. В свою очередь апелляция, несмотря на неприменение положений Закона о кинематографии, правомерно руководствовалась п. 2 ст. 168 ГК и признала ДКП недействительной сделкой с применением последствий недействительности. В связи с этим Верховный Суд отменил решения первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляции.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников в комментарии «АГ» заметил, что предметом приватизационной сделки выступал объект недвижимости – здание кинотеатра, которое на протяжении длительного времени находилось в аренде у предпринимателя, осуществлявшего деятельность по демонстрации кинофильмов. «Признавая приватизационную сделку недействительной, ВС сослался на предусмотренный абз. 2 ст. 17 Закона о кинематографии запрет приватизации организаций кинематографии, осуществляющих показ фильмов и являющихся единственной организацией кинематографии в данном населенном пункте. Как следует из ст. 3 Закона о господдержке кинематографии РФ, организация кинематографии – это организация независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, основным видом деятельности которой является различная деятельность в области кинематографии. Таким образом, данное в определении толкование подразумевает запрет на приватизацию объектов, связанных с деятельностью в области кинематографии, если они являются единственными в данном населенном пункте», – пояснил он.
Эксперт добавил: несмотря на то, что в комментируемом определении ВС вопросу о сроке давности внимание не уделялось, в решениях апелляционной и кассационной инстанций суды в очередной раз признали правильным исчисление срока исковой давности по данной категории дел с момента завершения проверки прокуратурой.
Управляющий партнер АБ «ЮГ» Юрий Пустовит поддержал вывод Верховного Суда о том, что сделка по приватизации кинотеатра ничтожна как нарушающая ст. 17 Закона о господдержке кинематографии РФ. «Однако неясно, почему не получил оценку в определении пропуск истцом срока исковой давности. Переход права на кинотеатр к ответчику зарегистрирован 19 января 2021 г. С этого момента началось течение трехлетнего срока давности, который истек 19 января 2024 г. Рассматриваемый иск предъявлен в суд 27 января 2025 г., т.е. срок давности пропущен более чем на год. Апелляционная инстанция посчитала срок давности с 2023 г., когда профиль кинотеатра был изменен ответчиком, однако этот факт не явился основанием для оспаривания сделки – следовательно, от него считать срок давности нельзя. Апелляция также сочла, что прокуратура не была обязана в январе 2021 г. проверять законность приватизации кинотеатра. Это правильно, вот только срок исковой давности, как представляется, начинает исчисление в данном случае от даты знания о сделке лица, в интересах которого прокуратура предъявила иск, т.е. от даты знания о сделке администрации Нефтеюганска (п. 5 Постановления Пленума ВС № 43 от 29 сентября 2015 г. “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности”). Поскольку администрация знала о сделке с момента ее совершения, исковая давность пропущена. Таким образом, необходимо признать, что суд первой инстанции, отказавший в иске по мотиву истечения срока давности, решил спор правильно. Таким образом, можно констатировать, что определение ВС отвечает тенденциям практики по искам Генпрокуратуры», – заметил он.
