Верховный Суд опубликовал Определение № 19-КГ26-22-К5, которым направил на новое рассмотрение дело о признании права долевой собственности на земельный участок под жилым домом.
22 июля 2023 г. А. подарил Марине Сафарян 1/3 в праве собственности на жилой дом, а 11 августа 2023 г. Б. продал ей 2/3. Таким образом, Марина Сафарян стала собственником 2/3 в праве общей долевой собственности на дом. На момент заключения договоров земельный участок под домом был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения А., Б. и одному из нынешних собственников дома – Виталию Лукьянцеву.
В связи с отчуждением принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на дом А. и Б. прекратили свое право пожизненного наследуемого владения в отношении участка. Указанное право в отношении всего участка зарегистрировано за собственником 1/3 дома Виталием Лукьянцевым.
22 сентября того же года Марина Сафарян обратилась в администрацию г. Пятигорска Ставропольского края с заявлением о разъяснении, в каком законном порядке она вправе реализовать свои права владения и пользования участком. В ответе от 18 октября ей было рекомендовано обратиться в суд.
Марина Сафарян обратилась в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании права пожизненного наследуемого владения на спорный участок. Вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 27 ноября 2023 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.
Тогда она обратилась в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании права долевой собственности (2/3 в праве) на участок. 17 февраля 2025 г. специалист подготовил заключение, согласно которому объект исследования состоит из трех изолированных помещений с отдельными входами/выходами на участок. Доступ к помещениям осуществляется через одну улицу. Иные изолированные доступы к помещениям собственников отсутствуют. Исходя из сложившегося порядка пользования помещениями жилого дома, произвести раздел участка (как в соответствии с идеальными долями собственников, так и с отклонениями от идеальных долей) нельзя ввиду отсутствия возможности организовать изолированные проходы к помещениям сособственников. Таким образом, земельный участок является неделимым.
Суд, ссылаясь на ст. 35 Земельного кодекса, исходил из того, что правопредшественники Марины Сафарян имели право на получение в собственность соответствующей доли участка бесплатно в силу закона, как и совладелец домовладения Виталий Лукьянцев, которому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения. Администрация г. Пятигорска не предъявляла истцу требований об изъятии (освобождении) участка, право истца на эту землю не оспаривала.
Апелляционный суд обратил внимание на обязательность выводов вступившего в силу решения первой инстанции от 27 ноября 2023 г. об отказе Марине Сафарян в удовлетворении иска о признании права пожизненного наследования на участок как на основание для отказа в удовлетворении исковых требований и по настоящему делу. Установив также, что участок находится в муниципальной собственности, а решение о его передаче истцу по основаниям, предусмотренным ст. 39.1 ЗК РФ, администрация города не принимала, апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении иска. Кассация поддержала выводы апелляции.
Не согласившись с таким решением, Марина Сафарян подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС заметила, что Конституция, а также Гражданский и Земельный кодексы гарантируют исключительное право гражданина, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до дня введения в действие ЗК РФ, на приобретение такого участка в собственность. При этом право собственности на участок при наличии определенной законом совокупности условий может возникнуть в том числе в судебном порядке. Решение суда о разрешении такого спора будет лишь констатировать законно возникшее у истца право собственности на участок либо долю участка пропорционально доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Данные положения, заметил ВС, не учтены апелляцией.
Кроме того, Судебная коллегия отклонила ссылку второй инстанции на то, что решением от 27 ноября 2023 г. заявителю отказано в удовлетворении иска, поскольку ею заявлены иные материально-правовые требования, вытекающие из положений п. 1 ст. 35 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК, а также п. 9.1 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Как пояснил Верховный Суд, п. 1 ст. 45 ЗК предусмотрено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего ему права на участок на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 53 Кодекса. А. и Б. отказались от права пожизненного наследуемого владения в отношении спорного участка в установленном порядке. Поскольку участок, предоставленный гражданам в пожизненное наследуемое владение, не выбывает из государственной и муниципальной собственности при прекращении у землепользователя указанного права, он остается в государственной или муниципальной собственности и может быть отведен другим лицам, отмечается в определении.
При этом Судебная коллегия сослалась на правовую позицию Конституционного Суда, изложенную в Определении от 5 марта 2004 г. № 82-О/2004, согласно которой право на судебную защиту является существенно ущемленным в случаях, когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу фактические обстоятельства, ограничиваясь установлением формальных условий применения нормы. При рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, суду следует исследовать весь комплекс вопросов, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений. Положения п. 5 ст. 36 ЗК устанавливают лишь организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности участки, на которых расположены здания, строения, сооружения. Возможность приобретения соответствующими лицами прав на данные участки закреплена в п. 3 и 4 ст. 36 ЗК.
Верховный Суд добавил, что Виталий Лукьянцев, зарегистрировавший право пожизненного наследуемого владения на весь участок, в своих возражениях просил отказать в удовлетворении исковых требований. Между тем в судебном заседании его представитель указал, что Лукьянцев не возражает против признания за истцом права собственности на участок пропорционально ее доле в жилом доме при условии его раздела в натуре. По его мнению, суд формально сослался на вывод специалиста о том, что участок является неделимым и не может быть разделен в натуре между сособственниками, однако не исследовал данный вопрос с учетом положений материального закона и фактических обстоятельств дела. Также он отметил, что решение суда первой инстанции, которым за истцом признано право собственности на 2/3 участка, содержит неопределенность, поскольку за Виталием Лукьянцевым так и осталось сохраненным право пожизненного наследуемого владения на участок.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации и вернул дело на новое апелляционное рассмотрение.
Комментируя определение, член АП Курской области Александра Самойлова заметила: закрепленный ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, как показывает практика, нередко имеет сложности в реализации.
Эксперт добавила: п. 59 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. «Соответственно, участок, который остался в муниципальной собственности администрации города после прекращения права пожизненного наследуемого владения правопредшественников Марины Сафарян, мог быть отведен истцу в собственность в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК», – резюмировала она.
По мнению управляющего партнера компании Buzanova & partners Юлии Бузановой, правовая позиция, изложенная в рассматриваемом определении, фиксирует два важных принципа. Первый: защита добросовестного правообладателя доли в праве на недвижимое имущество от недобросовестных действий остальных участников долевой собственности, выраженных в формальном отказе оформлять имущественные права. По общему правилу режим долевой собственности предусматривает единогласное решение, что блокирует выборность способов поведения участников долевой собственности. Второй: право на землю передается в неизменном виде. Юлия Бузанова заметила, что основная проблема в реализации этого принципа заключается в тотальных отказах признавать за покупателем долей в праве на жилую недвижимость право на безвозмездную передачу земли в собственность в случае, когда таким правом владел продавец отчуждаемой доли.
Юрист, партнер «Юристы К2» Сочи Артем Соколов полагает, что по данному делу суды нижестоящих инстанций подменили закон фактическими обстоятельствами. По его мнению, ВС верно руководствовался прежде всего законом, а не фактами и юридической судьбой участка: необходимо учитывать прежде всего законные основания для приобретения права истца на земельный участок.
«Отказ прежних собственников здания от права на участок и отсутствие акта муниципалитета о передаче участка новому собственнику не означают, что право собственности на этот участок не может возникнуть у нового собственника. Такое право возникает в силу закона и положения о судьбе участка под зданием (п. 1 ст. 35 ЗК). В данном деле истец – собственник здания на участке, а его право не оспорено. Следовательно, он имеет право на земельный участок в объеме прошлого собственника, а также право на получение этого участка в собственность в установленном порядке», – резюмировал Артем Соколов.
