Верховный Суд опубликовал Определение № 18-КГ26-60-К4, которым направил на новое рассмотрение дело о возмещении убытков при ничтожности сделки с земельным участком в Сочинском нацпарке.
9 февраля 2008 г. между Людмилой Соловых и Еленой Базиль были заключены предварительный договор купли-продажи земельного участка и соглашение о задатке. 1 июля 2008 г. стороны заключили ДКП. Право собственности Елены Базиль было зарегистрировано.
Впоследствии прокурор подал иск в Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности Елены Базиль на участок, который 4 марта 2022 г. был удовлетворен. В решении также указывалось, что оно является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении зарегистрированных на участок прав и снятии его с государственного кадастрового учета.
Кроме того, данным решением суда в удовлетворении встречного иска Елены Базиль к РФ в лице администрации г. Сочи, Межрегионального Территориального управления Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея о признании истца добросовестным приобретателем было отказано.
Суд установил, что участок частично находится на землях государственного лесного фонда в пределах выдела 39 квартала 113 земель Дагомысского участкового лесничества, территория которого является территорией Сочинского национального парка; доказательств, подтверждающих волеизъявление собственника федеральных земель на отчуждение спорного участка, не представлено. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании Елены Базиль добросовестным приобретателем, суд исходил из недобросовестности поведения сторон, поскольку постановление администрации Лазаревского района г. Сочи от 30 марта 1994 г., на основании которого Людмиле Соловых выделен участок, не издавалось.
Елена Базиль обратилась в Адлерский районный суд г. Сочи с иском к Людмиле Соловых о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, возмещении убытков в виде уплаченных по договору денежных средств в размере 2,2 млн руб., а также убытков, как понесенных по договору оказания юридических услуг в размере 500 тыс. руб., так и взысканных по решению суда денежных средств в размере 6000 рублей.
Отказывая в удовлетворении требований Елены Базиль, суд исходил из того, что истец как покупатель участка должна была проявить должную степень осмотрительности и выяснить, действительно ли участок был предоставлен ответчику в соответствии с законом; проверить, какими именно документами подтвержден факт законного предоставления и пользования участком, в том числе имеется ли в наличии постановление администрации Лазаревского района г. Сочи о выделении земельного участка Людмиле Соловых.
Апелляция не усмотрела оснований для изменения или отмены решения Адлерского районного суда г. Сочи. Когда с выводами нижестоящих инстанций согласился кассационный суд общей юрисдикции, Елена Базиль обратилась в Верховный Суд.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС сослалась на ст. 166 –168 ГК РФ, а также п. 80 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление Пленума № 25), согласно которому по смыслу п. 2 ст. 167 ГК взаимные предоставления по недействительной сделке, исполненной обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное, и указала, что признание сделки ничтожной означает аннулирование ее правовых последствий с момента совершения, но не факта противоправного поведения одной из сторон, который привел к финансовым потерям другой стороны, которая не знала и не могла знать о ничтожности сделки.
Как указал суд первой инстанции, указание о ничтожности сделки не было отражено в решении Лазаревского районного суда г. Сочи от 4 марта 2022 г., однако, заметил ВС, это противоречит материалам дела, поскольку вступившим в законную силу решением этого суда признано отсутствующим право собственности Елены Базиль на участок, в отношении которого возник спор, в связи с его частичным нахождением в границах Сочинского нацпарка, который в действующем правовом регулировании является особо охраняемой природной территорией федерального значения. Кроме того, судом установлены обстоятельства, свидетельствующие о незаконности возникновения (оформления) прав как Елены Базиль, так и первоначального собственника Людмилы Соловых на участок, в том числе ставящие под сомнение достоверность документов, на основании которых осуществлена госрегистрация прав или кадастровый учет в отсутствие волеизъявления собственника данного участка на его отчуждение. Участок, как отметил Верховный Суд, снят с кадастрового учета – сведения об этом должны быть внесены в ЕГРН. Кроме того, решение о предоставлении участка в собственность Людмилы Соловых на основании архивной копии постановления администрации Лазаревского района г. Сочи от 30 марта 1994 г. № 148/40 принято в отсутствие полномочий и права распоряжаться землями лесного фонда, находящимися в федеральной собственности, отмечается в определении.
Кроме того, судом первой инстанции указано, что сделки по оформлению прав на спорный участок являются ничтожными, так как нарушают не только требования законодательства, но и права и интересы иных лиц, что судами при рассмотрении спора учтено не было. Отказывая в удовлетворении иска Елены Базиль к Людмиле Шапетиной (Соловых) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и возмещении убытков, суд исходил из того, что истец при заключении сделки не проявила должную осмотрительность. Однако, заметил Верховный Суд, согласно материалам дела Елена Базиль приобрела у Людмилы Соловых участок, принадлежавший последней на праве собственности, зарегистрированном в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН 19 июня 2008 г. сделана соответствующая запись. В силу ст. 8.1 ГК госрегистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абз. 2 п. 1). Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).
В Постановлении Пленума № 25, указал Верховный Суд, разъяснено, что ст. 8.1 ГК содержит основополагающие правила госрегистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимость, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: ЕГРН, ЕГРЮЛ и т. д. Также в Постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии госрегистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абз. 3 п. 36).
Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подчеркнул Верховный Суд (абз. 1 п. 52).
Кроме того, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 3 и 4 ст. 1 ГК). Вместе с тем Елена Базиль как добросовестный участник гражданского оборота при заключении договора купли-продажи от 1 июля 2008 г. с Людмилой Соловых (Шапетиной) и оплате по нему руководствовалась данными, внесенными продавцом в ЕГРН; о нахождении участка в особо охраняемой зоне она не была уведомлена продавцом, однако данные обстоятельства при рассмотрении дела суды не учли, заметил ВС.
Также из материалов дела следует, что согласно копиям расписок от 9 и 16 февраля 2008 г. Людмила Соловых по договору купли-продажи участка получила от Елены Базиль 2,2 млн рублей. Поскольку была установлена ничтожность сделки по оформлению прав Людмилы Соловых на участок, проданный ею Елене Базиль, то у последней, пояснил Верховный Суд, возникли убытки в виде уплаченных при покупке денежных средств.
Из п. 2 ст. 15 ГК следует, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При этом ничтожность сделки констатирует изначальную незаконность соглашения, а механизм взыскания убытков, как указал Суд, восстанавливает финансовый баланс, существовавший до вступления сторон в эти отношения, в связи с чем лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК).
В итоге Верховный Суд отменил решения апелляции и суда округа, направив дело в Краснодарский краевой суд на новое апелляционное рассмотрение.
В комментарии «АГ» адвокат Лазаревского филиала № 2 КККА г. Сочи Николай Морозов отметил, что считает правовую позицию ВС, изложенную в определении, обоснованной и устраняющей очевидный перекос, сложившийся в нижестоящих инстанциях при рассмотрении дела. «Суды фактически перенесли вывод о непроявлении покупателем должной осмотрительности, сделанный судами в 2022 г. в споре по иску прокурора о признании права на участок отсутствующим, в иные по природе отношения – между покупателем и продавцом. В результате возникла ситуация, при которой право собственности покупателя на земельный участок признано отсутствующим, участок снят с кадастрового учета, в признании покупателя добросовестным приобретателем отказано, а уплаченные продавцу 2,2 млн руб. остались у последнего. Такое распределение не согласуется ни со ст. 15, ни с п. 3 и 4 ст. 1 ГК: никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – указал он.
Николай Морозов обратил особое внимание на три момента. Во-первых, Верховный Суд, по сути, разделил добросовестность в смысле ст. 302 ГК (отношения с действительным собственником) и добросовестность в отношениях с контрагентом по сделке. Отказ в иске о признании добросовестным приобретателем не создает преюдиции, лишающей покупателя права требовать возмещения убытков с продавца, который распорядился тем, на что не имел полномочий. Во-вторых, отметил адвокат, Верховный Суд вновь напомнил о принципе публичной достоверности реестра (ст. 8.1 ГК, п. 36 и 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22). Покупатель в 2008 г. руководствовался зарегистрированным правом продавца, и требовать от гражданина повышенной проверки архивного постановления администрации 1994 г., которое, как выяснилось спустя годы, не издавалось, – значит предъявлять к нему стандарт осмотрительности выше того, который выполнил регистрирующий орган. В-третьих, важен ключевой вывод ВС: он касается того, что признание сделки ничтожной аннулирует ее правовые последствия, но не факт противоправного поведения одной из сторон, повлекшего финансовые потери другой стороны (в данном случае покупателя), а механизм убытков восстанавливает финансовый баланс, существовавший до вступления сторон в эти отношения. «Эта логика выходит далеко за рамки земельных споров, что, я считаю, обоснованно», – подчеркнул Николай Морозов.
При этом эксперт обратил внимание, что в определении не затронут вопрос исковой давности, хотя ДКП участка заключен в 2008 г. «Полагаю, при новом рассмотрении дела этот вопрос станет одним из ключевых, и здесь принципиален акцент ВС на убытках (ст. 15 ГК), а не на реституции по п. 2 ст. 167 Кодекса. По требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности срок по п. 1 ст. 181 ГК исчисляется объективно, со дня начала исполнения сделки, тогда как по требованию о возмещении убытков действует общее правило ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК, и исчисляется срок исковой давности с момента вступления в силу решения от 2022 г. Поэтому ВС оценил уплаченные продавцу денежные средства как убытки», – полагает он.
По мнению Николая Морозова, для Краснодарского края, где споры об участках в границах Сочинского нацпарка носят массовый характер, определение имеет практическое значение – оно указывает покупателям на реально работающий способ защиты их прав.
Юрист, партнер «Юристы К2» Сочи Артем Соколов считает, что необходимость формирования позиции Верховного Суда относительно защиты добросовестных покупателей изъятых участков нацпарка назрела. По его мнению, ВС справедливо снизил стандарт должной осмотрительности покупателя такой недвижимости: необходимо проверять лишь сведения в ЕГРН. «Требование к проверке покупателем законности первоначального отчуждения участка без согласия государства явно завышено, так как имеет неоднозначную правовую квалификацию, неочевидность и сложность обнаружения такого риска – необходимо самостоятельно установить факт нахождения участка на территории нацпарка», – заметил он.
Артем Соколов обратил внимание, что изъятие судами участков на территории национального парка стало неприятной неожиданностью для их собственников и вызвало широкий общественный резонанс. Эксперт указал, что в подобных судебных делах факт наложения границ участка на границы национального парка устанавливался экспертом, дела неоднократно пересматривались судами, а разрешение таких споров дошло до Конституционного Суда РФ (Постановление от 28 января 2025 г. № 3-П/2025), что свидетельствует о правовой сложности установления такого риска для покупателя.
Как заметил Артем Соколов, достаточность проверки покупателем сведений об участке в ЕГРН следует из ст. 8.1 ГК – иное означало бы утрату смысла ведения Реестра прав на недвижимость и регистрационной системы в целом.
