17 марта Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГПР26-13-К4, в котором разъяснены полномочия кассационной инстанции в деле о сносе самовольной постройки.
Обстоятельства дела
Гражданка П. является собственником земельного участка в Сочи категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства». В границах этого участка расположен жилой дом площадью 217,8 кв. м, принадлежащий ей на праве собственности. Всю эту недвижимость женщина купила по ДКП в 2018–2019 гг.
Согласно протоколу осмотра земельного участка от 20 сентября 2022 г., составленному сотрудником отдела землеустройства и земельного контроля Департамента имущественных отношений администрации федеральной территории «Сириус», на принадлежащем П. участке земли расположено одноэтажное строение, имеющее второй мансардный этаж и вывеску на фасаде, а также малоэтажное строение. Разрешение на строительство или реконструкцию этих объектов администрацией федеральной территории «Сириус» не выдавалось, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции собственником участка не направлялось. Согласно результатам осмотра и общедоступным сведениям на указанном участке ведется гостиничная деятельность.
Как следует из справки от 27 октября 2022 г., выданной отделом подготовки градостроительной документации департамента архитектуры и градостроительной деятельности администрации федеральной территории «Сириус», этот земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны и в границах полос воздушных подходов аэродрома Сочи, а также в зоне оползневых процессов «ОГП-О» и в зоне подтопления п. Мирный. Согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи от 7 октября 2022 г., отсутствуют сведения о выдаче уведомления, разрешения на строительство, реконструкцию или ввод в эксплуатацию объекта капстроительства, расположенного на земельном участке П.
Далее администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд с иском к П. о признании самовольными построек, расположенных на ее земельном участке, а также их сносе.
Согласно имеющимся в деле материалам, глава администрации Адлерского района г. Сочи вынес распоряжения № 387-Р от 14 апреля 1999 г. и № 28-Р от 16 января 2001 г., которыми гражданке З. (первоначальному правообладателю участка) разрешено проектирование и строительство индивидуального жилого дома на принадлежащем ей участке. В деле также имелось выданное администрацией Адлерского района разрешение на завершение строительства жилого дома.
С целью установления технических характеристик спорных объектов и их соответствия требованиям градостроительных, строительных норм и правил суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено ООО «АКБ «Альянс». Согласно полученному экспертному заключению, спорный жилой дом представляет собой двухэтажное здание 2008 г. постройки, он соответствует строительным и противопожарным нормам. На момент исследования в этом объекте проводились отделочные и ремонтные работы, установлено наличие перепланировок и переустройств в помещениях внутри дома, направленных на устройство дополнительных санузлов, а также устройство новых дверных проемов для изолированности помещений. Расположенный на этом же участке двухэтажный (вспомогательный) некапитальный объект площадью 125 кв. м предназначен для временного пребывания граждан. При этом конструкции этого объекта фактически выступают за границы земельного участка на 1 кв. м.
По итогам рассмотрения дела суд удовлетворил иск частично, признав некапитальный вспомогательный объект самовольной постройкой и обязав П. снести его в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу. За каждый день просрочки исполнения решения суда было предусмотрено взыскание судебной неустойки в размере 1 тыс. руб. в день. Суд указал, что это строение своими конструкциями выходит за пределы границ земельного участка ответчика, что нарушает права третьих лиц. При этом он отметил, что эксплуатация основного жилого дома, согласно выводам эксперта, осуществляется в соответствии с назначением земельного участка.
Апелляция частично отменила это решение, признав двухэтажный объект капитального строительства самовольной постройкой и обязав П. снести ее в течение трех месяцев со дня вынесения судебного акта. Сумма судебной неустойки за каждый день просрочки возросла в 10 раз. Апелляционный суд заметил со ссылкой на данные из Интернета, что указанный объект фактически используется в качестве гостиницы и имеет соответствующую вывеску на фасаде.
В свою очередь, кассация отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию со ссылкой на отсутствие в деле относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании жилого дома в качестве гостиницы. При новом рассмотрении дела апелляция вновь признала спорный объект самовольной постройкой, обязав ответчика в течение трех месяцев снести его. В удовлетворении требований о взыскании судебной неустойки было отказано. В остальной части решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал, что спорная недвижимость фактически используется в качестве объекта гостиничного типа, что не соответствует целевому назначению земельного участка, предоставленного для ИЖС. Он также добавил, что возведение и эксплуатация объекта капстроительства с целью оказания гостиничных услуг требуют получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, отсутствие которых в совокупности с нарушением правил землепользования образует состав самовольной постройки по смыслу ст. 222 ГК РФ. При этом выводы экспертного заключения о целевом использовании указанного объекта не обоснованы, поскольку они сделаны экспертом в отсутствие надлежащего исследования по такому вопросу.
Далее кассация вновь отменила апелляционное определение и вернула дело на новое рассмотрение в апелляцию, ссылаясь на ошибочность выводов о наличии признаков самовольной постройки у двухэтажного объекта капстроительства. Кассационный суд отметил, что апелляцией не учтено наличие в деле разрешений на строительство этой недвижимости и на завершение строительства, выданных уполномоченным органом. Кроме того, кассация сослалась на ошибочность выводов апелляции о признании самовольной постройкой некапитального вспомогательного объекта ответчика, указав, что выход его конструкций за границы земельного участка не может привести к его сносу.
Изучив кассационную жалобу заместителя генпрокурора России и кассационную жалобу администрации федеральной территории «Сириус», Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ напомнила, что оценка доказательств не относится к компетенции кассации, а несогласие с оценкой доказательств судами первой и апелляционной инстанций и с их выводами об установленных на основе оценки доказательств обстоятельствах дела не служит основанием для кассационного пересмотра судебных актов.
В этом деле, заметил ВС, апелляция, исследовав и оценив доказательства, признала их достаточными для разрешения спора по существу и установила, что спорные объекты используются для предоставления гостиничных услуг. Это подтверждается как данными в Интернете, так и наличием на фасаде здания соответствующей вывески, переустройством его помещений в целях достижения их изолированности и устройства дополнительного санитарно-технического оборудования, а также использованием вспомогательного некапитального объекта для временного пребывания людей. Таким образом апелляция верно заключила, что возведение и эксплуатация объекта капстроительства с целью оказания гостиничных услуг без получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию в совокупности с нарушением правил землепользования по смыслу ст. 222 ГК РФ образует состав самовольной постройки.
Отменяя апелляционное определение, кассационная инстанция вышла за пределы предоставленных ей полномочий и осуществила переоценку доказательств, подчеркнул ВС. Иные основания для отмены или изменения апелляционного определения, предусмотренные ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ, кассационным судом не приводятся. «Сделав ошибочные выводы о наличии оснований для направления дела на новое апелляционное рассмотрение, кассационный суд общей юрисдикции допустил существенные нарушения норм процессуального права, которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления», – заключил Суд, отменив определение кассации, оставив в силе решение первой инстанции в неотмененной части и апелляционное определение.
Представитель ответчика не согласилась с подходом ВС
В комментарии «АГ» представитель П. в этом деле, юрист Ольга Красикова заметила, что разрешение на строительство спорной недвижимости выдавалось предыдущему собственнику дома, поэтому в этом деле была предпринята попытка доказать, что дом построен на законных основаниях. «К тому же спора по земле не имелось и не имеется, земля принадлежит П. на законных основаниях. В ходе судебного процесса экспертиза выявила, что при возведении этого объекта не нарушены отступы от границ, коэффициент застройки и противопожарные нормы, нет угрозы безопасности третьим лицам. Также эксперт дал заключение, что одно строение капитальное, а второе некапитальное. Но были выявлены два неприятных момента: в капитальном доме на первом этаже есть дополнительные входы и дополнительные санузлы, а некапитальное строение имеет заступ в один кв. метр на соседский участок. С заступом вопрос спорный, так как имеется подтвержденная реестровая ошибка, смещение границ, возможно, историческое, фактические границы отличаются от границ со спутника примерно на метр, это и есть заступ. И это предмет отдельного судебного разбирательства», – заметила она.
По словам юриста, судами был проигнорирован ряд важных вопросов. «Не рассмотрен вопрос о выселении детей, в доме живут и зарегистрированы ответчик и ее дочери, этот вопрос проигнорирован всеми судебными инстанциями. Прокуратура в деле не участвует, заключения прокурора о выселении детей нет. Как нет и требования о выселении от «Сириуса», при этом Генпрокуратура появилась в деле на стадии рассмотрения жалобы истца в ВС РФ, но она ни слова не сказала о детях ответчика и их правах. Выявлено и нарушение с неверным способом защиты: некапитальное строение не подходит под требование применяемой нормы права и не может быть признано самовольным строением. Но начиная с суда первой инстанции, некапитальное строение попадает под снос, при этом непонятно, на каких основаниях. ВС противоречит сам себе: гостиничная деятельность на земельном участке ИЖС не является основанием для сноса, но в данном случае снос продиктован именно ведением гостиничной деятельности», – подчеркнула Ольга Красикова.
Она добавила, что факт ведения гостиничной деятельности не установлен, имеются только косвенные признаки. «Контрольной закупки не было, при акте осмотра и при экспертизе фиксации гостей нет, номеров нет, свидетелей нет. Вопрос о ведении гостиничной деятельности перед экспертом не ставился. Апелляционным судом дело направлено на повторную экспертизу после замечания кассации в защиту ответчика. Но ВС снял дело с рассмотрения и повторной экспертизы не случилось, определение о назначении экспертизы просто “повисло в воздухе”, его никто не отменял. Сама по себе мера наказания несоразмерна нарушению, альтернативных мер предложено не было, ранее не было никаких претензий и замечаний, привлечения к административной ответственности, штрафов, предписаний, сразу иск и снос. Судебная экспертиза не оспаривалась истцом, просто ее суд счел ненадлежащим доказательством без каких-либо пояснений. ВС не пояснил свою позицию, его определение не развернуто и непонятно, выводы Суда совершенно ничем не мотивированы, просто снести спорные объекты и все. По соседству есть много настоящих гостиниц на землях ИЖС, которые открыто ведут деятельность, они иски не получили и работают в настоящий момент», – заметила юрист.
Как полагает Ольга Красикова, непонятно, зачем исполнять решение ВС РФ: «Вроде бы оно принято в угоду публичным интересам. Но что изменится у истца, если собственник отдельно взятого участка сломает свои два строения и останется с детьми на руинах в палатке на своем участке? А затем она все равно пойдет к той же администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство нового дома».
Эксперты оценили выводы Суда
Адвокат КА «Поляница, Бердников и партнеры» Краснодарского края Алексей Спелов назвал интересным это определение ВС РФ с точки зрения определения пределов полномочий кассационных судов общей юрисдикции. «В ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ указано, что основанием для отмены судебного акта в суде кассационной инстанции является несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций. Как следует из отмененного определения суда кассации, апелляция частично проигнорировала заключение судебного эксперта и пришла к выводу о том, что объект является самовольной постройкой в силу отсутствия разрешения на строительство. Но само по себе отсутствие разрешения на строительство – не признак самовольной постройки (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44, Обзор судебной практики ВС РФ по делам, связанным с самовольным строительством от 16 ноября 2022 г.)», – напомнил он.
Кроме того, по словам эксперта, ВС неоднократно обращал внимание нижестоящих судов на необходимость дачи судебной оценки всем доказательствам, имеющимся в материалах дела, в том числе заключению судебного эксперта (см., например: Определения ВС РФ № 18-КГ25-264-К4 от 29 июля 2025 г., № 18-КГ25-219-К4 от 15 июля 2025 г.). «Опровержение выводов судебной экспертизы может быть сделано лишь на основе иных имеющихся в материалах дела доказательствах равной достоверности, но не на основе личного убеждения суда, рассматривающего спор. В этом деле, полагаю, кассация пыталась указать нижестоящему суду на необходимость оценки имеющихся в деле доказательств (разрешений на строительство и заключения эксперта) либо на необходимость осуществления сбора дополнительных доказательств, в том числе, путем проведения повторной либо дополнительной экспертизы, а также на недопустимость обоснования выводов суда на личном убеждении. Однако указанные действия кассации были расценены ВС РФ как выход за пределы полномочий кассационной инстанции», – заключил Алексей Спелов.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников усомнился в обоснованности позиции апелляции, фактически поддержанной ВС РФ, согласно которой, по сути, поставлен знак равенства между фактическим использованием и назначением объекта капстроительства. Он пояснил, что само по себе использование объекта с нарушением целевого назначения участка никак не может определять характер объекта, который устанавливается его техническими данными. Имеющиеся же в определении Суда ссылки апелляционной инстанции на «изолированность помещений и устройство дополнительного санитарно-технического оборудования» представляются слабыми, так как такие признаки отнюдь не предопределяют исключительно гостиничное назначение объекта.
«Действительно, как верно указал ВС, кассация не имеет права на переоценку доказательств. Однако в компетенцию кассационного суда входит оценка применения судами норм процессуального закона. Из определения ВС следует, что единственная проведенная по делу экспертиза пришла к выводу об отнесении спорного объекта к жилому. В этой части апелляционный суд отверг вывод эксперта, и сославшись на установленное фактическое использование объекта, сделал вывод о его самовольном характере. Однако ранее в практике Верховного Суда отмечалось следующее: не принимая в качестве доказательства экспертное заключение, не обладая при этом соответствующими знаниями в области строительства, суд не должен давать собственную оценку характеристикам строения без проведения дополнительных экспертных исследований (см. Определение ВС РФ от 25 марта 2025 г. № 18-КГ25-23-К4)», – напомнил он.
Нецелевое использование земельного участка, сопряженное с нецелевым использованием расположенных на нем объектов, по словам эксперта, является грубым нарушением закона, которое предполагает соответствующие меры реагирования: понуждение к прекращению незаконной деятельности, административную ответственность, изъятие участка. «Представляется, что практика использования ст. 222 ГК в качестве реагирования на нецелевое использование участка расходится с неоднократно сформулированным ранее ВС подходом о необходимости соблюдения принципа пропорциональности (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» от 12 декабря 2023 г. № 44, Определение ВС РФ от 14 октября 2025 г. по делу № 18-КГ25-342-К4). После прочтения комментируемого определения ВС, как минимум, остался вопрос: возможно ли было привести объект в состояние, пригодное для ИЖС без его сноса, учитывая параметры спорного здания?» – задался вопросом Николай Сапожников.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова заметила, что в этом деле ВС РФ прямо указал на допущенные кассационным судом процессуальные ошибки, указав, что кассация не может подменять собой апелляцию, то есть не вправе устанавливать новые обстоятельства, отвергать доказательства, которые приняла апелляция, или давать им свою оценку. «Полномочия кассации – проверить правильно ли нижестоящий суд применил нормы права, а не делать переоценку выводов апелляционной инстанции. Хотелось бы отметить, что для меня, как практикующего адвоката, близки и понятны выводы кассации о том, что недостаточно для квалификации самовольного строения и, как следует, его сноса – наличие только скриншотов из интернета и вывески, но ВС, разграничив полномочия судов апелляционной и кассационной инстанций и указав на грубые нарушение процессуальных норм, отменил судебный акт кассации по процессуальным нарушениям», – отметила она.
В судебной практики по Новосибирской области по такой категории дел, как сообщила эксперт, судами зачастую применяется принцип соразмерности, когда они приходят к выводу, что снос жилого дома за нарушения, которые можно устранить, – это чрезмерная мера. «В рассматриваемом случае, думаю, существенным обстоятельством стало фактическое использование объекта недвижимости в качестве объекта в зоне оползней и без разрешения, поэтому его снос соразмерен. Исходя из выводов ВС РФ следует, если апелляция в рамках закона обосновала свои доводы и выводы, кассационный суд обязан с ними согласиться, даже если у него есть иное мнение», – заключила Светлана Немчинова.
