Верховный Суд опубликовал Определение от 17 июля № 305-ЭС23-3388 по делу № А40-275554/2021, в котором пояснил особенности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
В декабре 2020 г. ООО «Подразделение транспортной безопасности “Лидер”» предоставило заем ООО «ГриТа» в 15 млн руб. под 10% годовых на срок до 1 мая 2021 г. За несвоевременные возврат суммы займа и уплату процентов стороны предусмотрели ответственность в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки.
Обязательства заемщика были обеспечены залогом принадлежащей ему недвижимости (земельного участка и расположенного на нем административного здания) по договору об ипотеке от 2 декабря 2020 г., согласно которому предмет залога оценивался в 26 млн руб. Условия ипотеки также предусматривали возможность обращения взыскания на предмет залога по выбору залогодержателя в судебном или внесудебном порядке. Согласно п. 5.3 договора, при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке его реализация осуществляется любым из следующих способов по выбору залогодержателя: путем продажи с торгов либо посредством оставления залогодержателем предмета залога за собой или через продажу предмета залога залогодержателем третьему лицу с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
В декабре 2021 г. суд взыскал с заемщика в пользу заимодавца задолженность в 15 млн руб., невыплаченные проценты за пользование займом свыше 1,2 млн руб., неустойку за несвоевременный возврат займа в размере 1,7 млн руб. и за нарушение сроков уплаты процентов в размере 48 тыс. руб. за период с июня по октябрь 2021 г., а также проценты за пользование суммой займа и неустойку за последующий период по день фактического погашения долга (дело № А40-171651/2021).
Общество «Лидер» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к заемщику об обращении взыскания на предмет залога путем его передачи истцу по цене 26 млн руб. Первая инстанция удовлетворила иск, а апелляция и кассация поддержали ее решение. Тем самым суды, установив наличие задолженности по договору займа, обратили взыскание на заложенное имущество путем его передачи заимодавцу по согласованной в договоре об ипотеке цене.
Не согласившись с решениями судов, общество «ГриТа» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, рассмотрев жалобу, отметила, что в спорный договор об ипотеке были включены условия, являющиеся, по сути, соглашением залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. В частности, п. 5.3 договора, на который сослались нижестоящие суды, касается обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, им также урегулирован вопрос о способе реализации предмета залога при таком обращении взыскания.
В рассматриваемом случае, заметил ВС, ипотека возникла на основании договора, права залогодержателя не были удостоверены закладной. В такой ситуации обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке возможно только по исполнительной надписи нотариуса, исходя из нотариально удостоверенного договора об ипотеке, содержащего условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей». «Однако факт нотариального удостоверения договора об ипотеке либо какого-то отдельного соглашения о внесудебном порядке не был установлен судами. Из материалов дела это также не следует. Давая объяснения в судебном заседании судебной коллегии, представители обществ “Лидер” и “ГриТа” не отрицали, что ими не была соблюдена нотариальная форма соглашения о внесудебном порядке», – указал Суд.
В определении также отмечается, что в отсутствие нотариального удостоверения включенные в текст договора об ипотеке условия соглашения о внесудебном порядке, согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ, являются ничтожными, поэтому общество «Лидер» не могло прибегнуть к такому способу реализации предмета залога, как оставление его за собой по исполнительной надписи нотариуса. При этом недействительность соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде. В случае такого обращения взыскания реализация происходит путем продажи с публичных торгов по правилам, установленным ст. 449.1 ГК, ст. 56 Закона об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве.
При этом, заметил Верховный Суд, оба участника спора являются юрлицами, предмет ипотеки заложен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, в связи с чем соглашением между ними могли быть предусмотрены иные способы реализации заложенных вещей при обращении взыскания по решению суда: оставление залогодержателем предмета залога за собой или его продажа последним другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости.
«Вместе с тем в договор залога не включены положения о том, что при обращении взыскания в судебном порядке применяются упомянутые способы реализации предмета ипотеки, то есть своим соглашением стороны не отошли от диспозитивных положений гражданского законодательства о реализации заложенного по договору об ипотеке имущества, на которое взыскание обращается по решению суда, путем его продажи с публичных торгов. Следовательно, у судов не имелось оснований для установления иного способа реализации», – заключил ВС, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в АСГМ.
Юрист практики специальных проектов юридической фирмы VEGAS LEX Александр Казарин отметил, что рассматриваемый спор посвящен вопросу обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по заранее согласованной сторонами стоимости. «Стороны в договоре об ипотеке предусмотрели возможность обращения взыскания на предмет ипотеки по выбору залогодержателя как в судебном, так и во внесудебном порядке. При этом при взыскании во внесудебном порядке они согласовали возможность реализации предмета ипотеки путем его оставления залогодержателем за собой. ВС исправил ошибку нижестоящих судов, указав, что включенные в договор ипотеки положения, по сути, являются соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога (которое в данном случае является ничтожным, поскольку не соблюдена его нотариальная форма). Для изменения предусмотренного законом способа реализации (путем проведения публичных торгов) при судебном взыскании оснований не было – стороны этого прямо не предусмотрели. Таким образом, ВС не распространил соглашение о порядке реализации в рамках внесудебного порядка на судебный», – заметил он.
Определение ВС, по мнению эксперта, в целом основано на положениях Постановления Пленума от 27 июня 2023 г. № 23 и ориентирует суды и стороны на более строгое формулирование условий о способе реализации заложенного имущества (в частности, на установление способа реализации при обращении взыскания в судебном порядке), а также на обязательность нотариальной формы соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания (о чем ранее многократно высказывались арбитражные суды всех инстанций).
Адвокат КА «Союз юристов Иркутской области» Алина Арбатская полагает, что в этом деле ВС указал на неверное применение нижестоящими судами норм материального права, поскольку в возникших правоотношениях фигурировала определенная форма залога – ипотека, правовое регулирование которой дополнительно закреплено в специальном законе. «Соответственно, при рассмотрении спора судам необходимо было первостепенно исходить из специальных норм, при этом проверяя все положения договора, затрагивающие обращение взыскания на недвижимое имущество. Рассматриваемый спор также в очередной раз демонстрирует значимость для сторон тщательной регламентации всех положений договора об ипотеке и их сопоставления с федеральным законодательством. Так, в данном случае отсутствие прямо предусмотренной в Законе об ипотеке исполнительной надписи нотариуса и нотариального удостоверения договора повлекло ничтожность положений о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. Наличие подобных споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам займа, а также об обращении взыскания на предмет залога также свидетельствует об отсутствии единообразия судебной практики по этим вопросам», – заключила она.
