7 октября Верховный Суд вынес Определение № 5-КГ25-135-К2, в котором разъяснил нижестоящим инстанциям, что следует учитывать при рассмотрении спора о взыскании с продавца стоимости устранения недостатков квартиры и неустойки за нарушение срока их устранения.
Суды разошлись во мнениях в части определения размера неустойки
7 февраля 2022 г. АО «МСМ-Инвест» и Ольга Петрова заключили договор купли-продажи квартиры стоимостью более 40 млн руб. Согласно п. 3.1 договора покупатель осмотрела квартиру, удовлетворена ее качественным состоянием, недостатков при осмотре не обнаружила. Договор имел силу передаточного акта. При этом в тот же день женщина составила односторонний акт, указав ряд недостатков и обозначив срок их устранения.
6 марта 2023 г. Ольга Петрова направила обществу претензию. Поскольку продавец не устранил недостатки, она обратилась в суд с иском о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры в размере более 1,8 млн руб., неустойки за нарушение срока устранения недостатков – около 135,4 млн руб., неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о выплате стоимости устранения недостатков – более 94 млн руб., неустойки в размере 1% от стоимости квартиры со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда – 100 тыс. руб., штрафа в размере 50% от присужденной суммы и судебных расходов. Ссылаясь на то, что квартира должна была быть передана с выполненной электрической разводкой, истец представила акт выполненных работ от 2 июня 2022 г., подписанный между ООО ТСК «ТСУ-99» (заказчик) и ИП А. Ковалёвой (исполнитель).
Черемушкинский районный суд г. Москвы определением от 6 сентября 2023 г. назначил экспертизу. Согласно заключению эксперта от 6 октября 2023 г. в квартире имеются недостатки монтажа оконных блоков и стекол, стоимость устранения которых составляет около 1,7 млн руб. В результате суд частично удовлетворил иск. При этом он исходил из того, что истцу продан товар ненадлежащего качества, в связи с чем соразмерно уменьшил покупную стоимость квартиры на стоимость устранения выявленных недостатков. Суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму, на которую он уменьшил покупную цену квартиры, – около 1,7 млн руб. и стоимость работ по выполнению электрической разводки – более 189 тыс. руб., а всего более 1,8 млн руб. Размер неустойки суд исчислил от стоимости устранения недостатков с применением положений ст. 333 ГК в сумме 1,4 млн руб.
С выводами первой инстанции в части определения размера неустойки и отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки на будущее время не согласился суд апелляционной инстанции, указав на необходимость исчисления размера неустойки исходя из цены товара. В этой связи апелляционный суд взыскал с АО «МСМ-Инвест» в пользу Ольги Петровой неустойку за просрочку исполнения требований об устранении недостатков за период с 8 апреля 2022 г. по 10 марта 2023 г. в размере 3,5 млн руб., неустойку за просрочку возврата денежных средств за период с 26 марта по 14 ноября 2023 г. в размере 3 млн руб., а также штраф в размере 3 млн руб., посчитав такой размер неустойки и штрафа соразмерным нарушению ответчиком обязательств. Кроме того, апелляция взыскала неустойку на будущее время, отказав в ее снижении на основании ст. 333 ГК. С такими выводами согласилась кассация.
ВС вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию
Общество «МСМ-Инвест» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила: при обращении в суд с иском Ольга Петрова указывала, что приобретенная квартира была в нарушение условий договора передана ей обществом с недостатками. При таких обстоятельствах для правильного разрешения спора суду надлежало установить, в каком состоянии по условиям договора квартира должна была быть передана продавцом покупателю, и на основании этого при установлении заявленных истцом недостатков определить, нарушены обществом обязательства по передаче покупателю объекта недвижимости или нет.
Как заметил ВС, ответчик, возражая против заявленных требований, указывал, что монтаж электрической разводки, а также мытье окон и радиаторов не входят в предчистовую отделку квартиры, однако данные доводы судом не были проверены и оценки применительно к положениям договора купли-продажи от 7 февраля 2022 г. не получили. Общество также обращало внимание суда на то, что акт о недостатках квартиры от 2 июня 2022 г. не содержит указания на отсутствие электрической разводки с выводами для ламп и розеток, при этом представленный акт выполненных работ составлен между ООО ТСК «ТСУ-99» и ИП А. Ковалёвой, а не Ольгой Петровой, и объект, на котором выполнены данные работы, в акте не указан. Эти доводы ответчика судом проверены не были, чем фактически нарушен принцип состязательности сторон.
Верховный Суд напомнил, что в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены незамедлительно, т.е. в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать пяти дней.
ВС заметил: в ст. 22 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению в течение 10 дней со дня предъявления соответствующего требования. Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 данного закона сроков, а также за невыполнение или задержку выполнения требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было. В случае невыполнения требований потребителя в установленные сроки тот вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные ст. 18 закона. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные данным законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
ВС отметил, что истец направил претензию ответчику 6 марта 2023 г., при этом претензия в материалах дела отсутствует. При разрешении спора суд взыскал с ответчика неустойку за период с 8 апреля 2022 г. по 10 марта 2023 г. за нарушение сроков устранения недостатков при наличии акта о недостатках, составленного истцом. В то же время Ольга Петрова ссылалась на подпись в акте неустановленного лица как на подпись представителя ответчика, однако апелляционный суд не придал обстоятельствам составления акта о недостатках никакого значения, несмотря на то что именно по этому акту он исчислял срок устранения недостатков и определял начало периода начисления неустойки. При этом суд, определяя начало периода, за который взыскана неустойка, с 8 апреля 2022 г., не дал оценки тому обстоятельству, что претензия, именуемая в исковом заявления «об устранении недостатков и о выплате разницы в стоимости квартиры соразмерно стоимости выявленных недостатков», направлена со слов истца в адрес ответчика 6 марта 2023 г. Указывая на соразмерность неустойки в общей сумме 6,5 млн руб. и штрафа в размере 3 млн руб., суд апелляционной инстанции не привел никакого обоснования этим выводам.
В итоге Верховный Суд отменил определения апелляции и кассации, а дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Комментарий представителя покупателя
В комментарии «АГ» представитель Ольги Петровой адвокат Ирина Шмакова отметила: застройщики ожидали позицию Верховного Суда РФ, которая освободила бы их от ответственности за явные производственные недостатки, допущенные при строительстве квартир, и потому данное дело привлекло внимание специалистов в данной отрасли права, однако эти ожидания не оправдались. В данном деле применен Закон о защите прав потребителей, поскольку приобретена готовая квартира по договору купли-продажи.
Адвокат обратила внимание на то, что Судебная коллегия при рассмотрении дела по существу дала понять представителям застройщиков, что ответственность за недостатки будет по закону – в отношении любых производственных недостатков (несоответствия квартиры обязательным требованиям, в том числе ГОСТу), подтвержденных экспертизой, потребитель вправе воспользоваться любым правом, предусмотренным законом, вне зависимости от того, явный это дефект или скрытый. Также Верховный Суд напомнил застройщикам, что важно предоставлять достоверную информацию о продаваемом объекте, а именно какую именно отделку имеет квартира, что в нее входит, а что нет. «При рассмотрении дела судьи неоднократно указывали на то, что если застройщик не указал, в каком виде передается квартира (например, в бетоне, как утверждали представители ответчика в данном деле), то именно на застройщике как на профессиональной стороне будет ответственность и квартира в таком случае должна передаваться пригодной для цели ее приобретения, а именно для проживания сразу с момента передачи, что обеспечивается электрической разводкой, наличием сантехники, соблюдением пожарных норм и т.п.», – рассказала Ирина Шмакова.
Адвокат указала, что данная позиция судей Верховного Суда полностью соответствует Закону о защите прав потребителей, которым презюмируется отсутствие специальных познаний у потребителя, в том числе в области качества строительства. В указанном законе также имеются нормы о доведении до потребителя полной и достоверной информации, а с учетом развития понимания данной нормы в определениях ВС РФ – именно на застройщике лежит обязанность по донесению информации, обеспечивающей правильный выбор. «Таким образом, уважаемые застройщики могут избежать ответственности в отношении недостатков, прямо предусмотренных договором. Если же недостатки не оговорены, то застройщик не может ссылаться на их явный характер, так как потребитель не обладает специальными познаниями и в отношении любого неоговоренного недостатка может воспользоваться правами, предусмотренными законом. Это и есть баланс: если недостатки явные и очевидные – укажите их в договоре и не несите ответственность, а если пытаетесь скрыть даже явные недостатки от людей, не обладающих познаниями, то при производственном характере недостатков ответственность предусмотрена законом», – пояснила она.
«Что касается значительного размера неустойки и штрафа, то позиция судей Верховного Суда неизменна – это законная мера ответственности, и ее можно избежать своевременным удовлетворением законных требований. Стоит задуматься не только о том, что с застройщика взысканы высокая неустойка и штраф, но и о том, что в данном деле, чтобы потребитель защитил свои права, потребовались более трех лет и множество судов по гражданскому и административному праву, и все затягивания исполнения были на стороне застройщика – это не может не повлечь ответственность», – отметила Ирина Шмакова.
В заключение адвокат указала, что отмена решений по делу носит частный характер, восполнимый доказательствами, и не меняет сути закона: ответственность за производственные недостатки, право потребителя на достоверную и полную информацию и ответственность за нарушение прав потребителя в виде неустойки и штрафа.
Эксперты «АГ» о выводах Верховного Суда
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина отметила, что правовая позиция Верховного Суда основана на необходимости строгого соблюдения требований закона при квалификации правоотношений сторон, установлении всех значимых обстоятельств и их надлежащей доказательственной оценки: «ВС подчеркнул, что суды апелляционной и кассационной инстанций не проверили ключевые доводы ответчика, в частности относительно содержания договора купли-продажи и характера обязательств продавца по передаче квартиры в согласованном состоянии, что нарушило принцип состязательности».
Адвокат посчитала: особого внимания в деле заслуживает вопрос о том, что именно входило в обязанности продавца по договору. Ответчик оспаривал, что такие работы, как монтаж электропроводки или чистка окон, являются частью обязательств по передаче квартиры с предчистовой отделкой, однако эти доводы не получили оценки. Кроме того, добавила она, Верховный Суд РФ обратил внимание на правомерность исчисления неустойки: апелляционный суд взыскал ее, исходя из цены квартиры, а не стоимости устранения недостатков, и не привел убедительное обоснование соразмерности взысканных сумм допущенному нарушению. «Важным процессуальным упущением стало то, что начало течения срока уплаты неустойки суд связал с односторонним актом истца от февраля 2022 г., хотя претензия была направлена только в марте 2023 г., а подпись представителя ответчика на акте не была должным образом проверена. Это указывает на поверхностное установление юридически значимых обстоятельств, в том числе момента, с которого у продавца возникла обязанность реагировать на требования», – указала эксперт.
Татьяна Саяпина полагает, что вывод Верховного Суда о направлении дела на новое апелляционное рассмотрение, а не в первую инстанцию отражает стремление к эффективности правосудия и соблюдению разумных сроков, поскольку повторный пересмотр в апелляции позволяет оценить как фактические обстоятельства, так и их юридическую квалификацию в пределах уже заявленных требований. «Значимость данного определения для судебной практики и науки состоит в том, что оно акцентирует внимание на необходимости тщательной и всесторонней оценки доказательств, соответствия судебных решений критериям законности и обоснованности, а также на правильном применении положений Закона о защите прав потребителей и ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. Данный судебный акт служит важнейшим образцом для исправления формального подхода нижестоящих судов и укрепляет стандарты судебного доказывания», – резюмировала она.
Директор компании «Мой семейный юрист» Леонид Титов отметил, что Верховный Суд встал на сторону застройщика и рекомендовал нижестоящим судам внимательнее отнестись к изучению представленных доказательств. «Если нарушения нижестоящих судов действительно имели место быть, полагаю, что позиция ВС обоснованна и направлена в первую очередь на защиту интересов застройщика в достаточно тяжелой для девелопмента ситуации. Позиция Верховного Суда направлена на соблюдение экономического баланса и недопущение банкротства застройщиков», – указал он.
«В глаза бросается явная несоразмерность нарушений застройщика и размера взысканной неустойки (который фактически составляет 1/4 стоимости квартиры). В судебной практике давно сложилась тенденция, в соответствии с которой субъект сделки не должен обогащаться за счет неустойки. В случае с потребительскими отношениями и отношениями между дольщиками и застройщиками пока нет четкой сформированной практики, и каждый суд выносит решения на свое усмотрение. Возможно, после данного решения суды будут больше внимания обращать на вопросы соразмерности и разбирать их в судебных актах», – заключил Леонид Титов.
