Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС23-2969 по делу № А40-180355/2021, в котором разъяснил порядок взыскания финансовых санкций за переданную с просрочкой недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи.
В июне 2020 г. АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» продало ООО «Голд Тайм» помещение за 500 млн руб. Сумма первичного задатка, внесенного покупателем по договору купли-продажи, превысила 98 млн руб. В допсоглашении к ДКП стороны указали, что следующий платеж произойдет после одобрения сделки акционерами продавца. В августе того же года состоялось внеочередное общее собрание акционеров института по вопросу одобрения крупной сделки, а уже в следующем месяце покупатель полностью оплатил недвижимость.
Согласно п. 3.1.2 договора купли-продажи продавец в течение трех дней с момента перехода к покупателю права собственности на недвижимость обязался передать покупателю объект недвижимости. В п. 5.1 договора указывалось, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательство, возмещает другой стороне убытки в полном объеме. Исходя из п. 6.1 договора право собственности на недвижимость у продавца прекращается, а право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента госрегистрации перехода прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Далее «Голд Тайм» направил в Управление Росреестра по г. Москве пакет документов для регистрации права собственности на помещение. Однако ведомство приостановило процедуру в связи с непредставлением сторонами документа-основания для ее осуществления, а также со ссылкой на письмо Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы о нецелевом использовании земельного участка под объектами регистрируемой недвижимости.
Тогда институт обратился к столичным властям с просьбой сообщить, являются ли нежилые помещения объектами самовольного строительства. В ответ на запрос госинспекция сообщила, что спорные помещения не являются самовольной постройкой, а в следующем сообщении указала, что информация о спорных объектах была направлена в Росреестр.
В сентябре 2020 г. институт просил регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к ее новому собственнику. Однако в следующем месяце обе стороны сделки подали заявления о приостановлении осуществления действий по госрегистрации перехода права собственности, которая была приостановлена до апреля 2021 г.
В декабре 2020 г. институт подал в Управление Росреестра по г. Москве заявление о представлении дополнительных документов. В период с октября 2020 г. по март 2021 г. в отношении института был наложен запрет на совершение регистрационных действий со спорной недвижимостью в связи с возбужденными исполнительными производствами, задолженность по которым была затем погашена. В апреле 2021 г. стороны сделки зарегистрировали переход права собственности и подписали акт приема-передачи.
Далее общество «Голд Тайм» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к институту о взыскании убытков в размере 10,6 млн руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15,5 млн руб. По словам истца, за период с июля 2020 г. по апрель 2021 г. им были понесены убытки в виде неполученной арендной платы с арендаторов недвижимости, поскольку ответчик с просрочкой исполнил обязательство по госрегистрации договора купли-продажи недвижимости и, как следствие, по передаче объекта недвижимости. При этом «Голд Тайм» ссылался на то, что им была выдана нотариально удостоверенная доверенность на гражданина Ч. для подачи покупателем документов в управление Росреестра по указанию продавца, что освобождало покупателя от ответственности за задержку госрегистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость. По мнению истца, ответчик, недобросовестно воспользовавшись выданной доверенностью, подал заявление о приостановлении госрегистрации перехода права собственности от имени общества.
Суд частично удовлетворил иск, взыскав заявленные убытки в полном объеме, а также 3 млн руб. в качестве процентов. Однако апелляция изменила это решение суда, взыскав проценты в заявленном размере, поскольку не согласилась с выводами первой инстанции о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ. Впоследствии окружной суд согласился с позицией апелляции. При этом суды исходили из того, что в спорный период между ответчиком и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего институт, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путем получения арендной платы, которая явилась упущенной выгодой для покупателя. Суды добавили, что действия столичного управления Росреестра о приостановлении госрегистрации права собственности в отношении объектов недвижимости не признавались незаконными.
Изучив кассационную жалобу института, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что в этом деле нижестоящим судам следовало оценить поведение кредитора применительно к ст. 404 ГК РФ в отношении причин приостановления госрегистрации перехода права от продавца к покупателю и дать оценку тому обстоятельству, что одной из первых причин приостановления регистрации явилось отсутствие в предъявленном в управление Росреестра пакете документов договора купли-продажи, обязанность подачи которого являлась совместной для сторон сделки, а также оценить факт подачи совместного заявления участниками спора о приостановлении госрегистрации. В связи с этим ВС не поддержал вывод судов о возложении исключительно на институт имущественной ответственности за неисполнение обязанности по передаче недвижимости в ситуации, когда своевременность госрегистрации перехода права собственности на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон договора и зависела от их совместных действий.
Верховный Суд также отметил, что от имени покупателя заявление о приостановлении госрегистрации было подано на основании действительной и не отмененной доверенности представителем, действовавшим в пределах полномочий, предоставленных ему истцом. Соответственно, при оценке поведения обеих сторон применительно к правилам ст. 404 ГК действия, совершенные представителем истца по доверенности в пределах предоставленных полномочий, должны расцениваться как действия последнего. Кроме того, в этом деле нижестоящие инстанции по-разному оценили наличие или отсутствие оснований для снижения ответственности института применительно к правилам ст. 333 ГК.
ВС напомнил, что возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица. Убытки в форме упущенной выгоды возмещаются, если соответствующий доход мог быть извлечен лицом в обычных условиях оборота либо при совершении специальных приготовлений для его извлечения, но возможность получения дохода была утрачена. Соответственно, кредитор может претендовать на стоимостное возмещение утраченной им возможности увеличить свою имущественную массу при исполнении договора, в том числе в размере не меньшем имущественной выгоды, которую получил должник в связи с нарушением своих обязательств.
«Одновременно, при определении потерь кредитора должна быть учтена и встречная выгода, полученная им в связи с экономией на расходах, необходимость несения которых возникла бы при надлежащем исполнении договора. Иное не отвечало бы компенсационному характеру убытков, приводя к обогащению кредитора за счет контрагента. В связи с этим размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения», – заметил Суд.
Он добавил, что такой подход не был применен нижестоящими инстанциями при рассмотрении дела. Вместо этого упущенная выгода была взыскана в размере выручки, извлеченной продавцом от сдачи недвижимости в аренду за период, когда объект недвижимости уже должен был находиться в собственности «Голд Тайм». Однако фактически понесенные продавцом в спорный период расходы, относящиеся к объекту, от эксплуатации которого извлечена упущенная прибыль, должны учитываться при определении размера этого вида убытков, т.е. вычтены из объема выручки. Неправильное применение норм материального права допущено нижестоящими инстанциями и при решении вопроса о наличии оснований для взыскания процентов.
В рассматриваемом случае, добавил ВС, истцом начислены проценты помимо предъявленных ко взысканию убытков как меры ответственности за нарушение ответчиком обязанности по своевременной передаче приобретенного объекта, полная оплата покупки которого в силу условий договора и фактически сложившихся обстоятельств произошла до момента ее передачи продавцом покупателю. В п. 4 ст. 487 ГК специально указано, что проценты уплачиваются при допущении продавцом нарушения, выразившегося в неисполнении обязанности по передаче вещи и до момента такой передачи или возврата предоплаты. В спорной ситуации начисление процентов было возможно лишь с момента, когда вещь должна была быть передана, т.е. с момента, когда было допущено нарушение обязательства по передаче объекта купли-продажи. Таким образом, к ответчику судами были применены обе меры ответственности без учета требований п. 1 ст. 394 ГК и разъяснений, содержащихся п. 60 Постановления Пленума № 7 от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», о зачетном характере неустойки к сумме взыскиваемых убытков, причиненных ненадлежащим исполнением того же самого обязательства, аналогичный правовой подход установлен законодателем и в случаях соотношения убытков с процентами по ст. 395 ГК РФ.
Кроме того, при расчете присужденного размера неустойки и убытков нижестоящие суды не учли, что истец заявил ко взысканию проценты за период с 14 июля 2020 г. по 9 апреля 2021 г., рассчитанные на всю сумму платы по договору. При этом, заметил ВС, истец внес плату по договору разными платежами – 11 июня и 1 сентября 2020 г. Однако до внесения всей суммы предоплаты на определенных договором условиях начисление неустойки за непередачу вещи не могло производиться покупателем, поскольку проценты начисляются на всю сумму внесенной предварительной платы. «При отсутствии иного договорного регулирования ответственности судам при расчете неустойки нужно было учесть условия договора купли-продажи как относительно оплаты, которая в силу фактических обстоятельств оказалась предварительной в полном объеме, так и относительно даты внесения всей ее суммы с учетом заключенного сторонами допсоглашения, а также соотнести момент полной оплаты с моментом наступления обязанности передачи товара продавцом покупателю, учитывая изменения договора в части переноса срока итогового платежа и возможности применения продавцом ст. 328 ГК РФ при задержке оплаты или оценить степень участия продавца в изменении срока внесения оплаты покупателем», – заметил Суд.
Он добавил: доводы ответчика о том, что до государственной регистрации перехода права собственности по условиям договора он не считался просрочившим передачу вещи, отклоняются, поскольку в договоре момент передачи недвижимости был привязан к моменту государственной регистрации, которая вследствие ее задержки приводила к отсрочке передачи объекта. Также ВС указал, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения их отношений с третьими лицами, поскольку до госрегистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец: «После передачи владения недвижимостью покупателю, но до госрегистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ, но в то же время это лицо не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента госрегистрации сохраняется за продавцом».
В связи с этим Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций, вернув дело на новое рассмотрение.
Партнер АБ «Павел Хлюстов и Партнеры» Яна Чернобель полагает, что определение Верховного Суда представляет собой грамотный пример взвешенного подхода к распределению рисков неисполнения обязанности по передаче вещи, и призывает нижестоящие суды более сбалансированно подходить к определению размера убытков, вызванных нарушением обязательства по передаче вещи по договору купли-продажи.
Она заметила: развивая принципы справедливости и соразмерности ответственности за нарушение обязательства, ВС констатировал, что при взыскании упущенной выгоды за непередачу недвижимости по договору купли-продажи необходимо учитывать, какие действия самого покупателя привели к невозможности передачи ему объекта недвижимости. К таким действиям, подлежащим оценке, отнесена выдача доверенности на представителя, который не представил необходимые документы и заявил о приостановке государственной регистрации перехода права собственности. «В этой связи покупателям – участникам рынка следует более осторожно подходить к выбору кандидатуры своего представителя в Росреестре, так как выбор представителя по указанию продавца не освободит покупателя от последствий действий такого представителя, действия представителя будут расценены как действия самого покупателя, который не принял разумные меры, чтобы уменьшить убытки», – пояснила эксперт.
Также необходимо учитывать, что размер полученных продавцом арендных платежей в период просрочки передачи объекта автоматически не составляет размер упущенной выгоды на стороне покупателя. «Любое владение недвижимостью – это обязанность несения расходов. В связи с этим разумные траты, которые продавец понес на содержание недвижимости в период просрочки передачи вещи покупателю, должны учитываться и уменьшать размер упущенной выгоды покупателя. Кроме того, Экономическая коллегия обоснованно обратила внимание судов на задвоение ответственности за непередачу объекта продажи и необходимость в такой ситуации учитывать зачетный характер неустойки», – заключила Яна Чернобель.
Адвокат МКА «ВЕРДИКТЪ» Юнис Дигмар назвал определение одним из образцов мотивированности, поскольку каждый из приведенных в нем выводов не только основан на анализе фактических обстоятельств конкретного спора, но и является выверенным актом толкования взаимосвязанных положений действующего гражданского законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции. «Полагаю, что общеправовой принцип законности в этом определении ВС плавно перетекает в принцип справедливости, пусть и опровергаемый научной доктриной в силу установления судами не объективной, а юридической истины. В связи с этим довольно примечательной является правовая позиция Суда, которая ориентирует на необходимость определения суммы убытков за вычетом тех расходов, которые должен был бы понести покупатель на содержание объекта в случае отсутствия факта нарушения его прав. Несмотря на то что п. 2 ст. 15 ГК РФ и п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ” предписывают возмещать убытки в размере не меньшем, чем доходы, полученные лицом, нарушившим право, приведенная позиция направлена на сохранение баланса интересов сторон. В противном случае создавалась бы ситуация, при которой на стороне потерпевшего возникало бы обогащение за счет правонарушителя», – полагает он.
Еще один важный момент, по словам эксперта, касается порядка определения ответственности за просрочку передачи продавцом предварительно оплаченного товара. Он заметил: ВС указывает, что это особый вид ответственности продавца, объем которой определяется по правилам ст. 395 ГК РФ, но тем не менее не является процентами за пользование чужими денежными средствами. «Из этого, как полагает Суд, следует взаимосвязанный вывод: начисление неустойки за нарушение исполнения обязательства неденежного характера возможно лишь после наступления такой обязанности и, соответственно, ее просрочки. По общему правилу при согласовании сторонами обязанности покупателя произвести предварительную плату обязательство продавца передать вещь возникает с момента внесения полной суммы предварительной платы. Соответственно, до указанного момента привлечение продавца к ответственности по п. 4 ст. 487 ГК РФ невозможно. Полагаю, что приведенные в определении ВС выводы должны позитивно отразиться на единообразии судебной практики по указанной категории споров», – заключил Юнис Дигмар.
