Верховный Суд вынес Определение по делу № 4-КГ26-55-К1, в котором уточнил нюансы возникновения приобретательной давности на участок земли, на котором находится жилой дом, приватизированный в 1993 г.
В 1983 г. за Каширской гидромеханизацией был зарегистрирован жилой дом 1953 г. постройки, расположенный на земельном участке площадью 889 кв. м, состоящий из двух квартир. Спустя 10 лет администрация Ступинского района Московской области на основании договора о передаче жилья в собственность граждан передала одну из этих квартир гражданке Г., которая 14 мая 1993 г. подарила эту недвижимость своей дочери Любови Огренде, оформившей право собственности только в конце 2015 г. Осенью 1993 г. другая квартира в этом доме перешла по аналогичному основанию в собственность Александра Баля, который зарегистрировал право собственности в конце февраля 2016 г.
В середине октября 2020 г. Александр Баль и Любовь Огренда подписали решение об объединении принадлежащих им квартир в жилой дом, у каждого из них возникло по 1/2 в праве общей долевой собственности, которое было зарегистрировано в ЕГРН 29 октября 2020 г. Согласно составленной кадастровым инженером 9 августа 2024 г. схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории участок площадью 751 кв. м находится в пользовании Любови Огренды, а участком площадью 586 кв. м пользуется Александр Баль. Эти участки входят в зону Ж-3 «зона смешанной жилой застройки».
В начале 2021 г. администрация Ступино отказала в предварительном согласовании предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с расположением испрашиваемого участка в зоне строительства, реконструкции и эксплуатации объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения.
Любовь Огренда и Александр Баль оспорили отказ со ссылкой на то, что им на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит жилой дом 1953 г. постройки. Истцы и их правопредшественники более 30 лет открыто, добросовестно и непрерывно пользуются как своим собственным спорным участком, на котором расположен дом, между ними сложился порядок пользования этим участком, однако в передаче его истцам в собственность ответчиком отказано. Они просили признать за ними в силу приобретательной давности право общей долевой собственности на земельный участок площадью 1337 кв. м, на котором расположен их жилой дом: за Любовью Огрендой – 281/500, за Александром Балем – 219/500.
Суд отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что фактическое пользование истцами земельным участком, находящимся в государственной собственности, не может служить основанием для приобретения на него права собственности в силу приобретательной давности, так как он не является бесхозным и не выбывал из государственной собственности, а истцам в установленном законом порядке не выделялся. Истцы не доказали факт предоставления спорного участка отцу Любови Огренды за оборону Москвы и деду Александра Баля.
Апелляция поддержала выводы нижестоящего суда и добавила, что сам по себе факт существования при доме земельного участка не порождает у собственников дома право на приобретение его в собственность в порядке приобретательной давности. При этом истцы не лишены возможности воспользоваться иным предусмотренным законом способом для приобретения права собственности на участок земли. Кассация оставила эти судебные акты в силе.
Изучив кассационную жалобу Любови Огренды и Александра Баля, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, в частности, напомнила, что давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества, давностное владение непрерывно, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Со ссылкой на Постановление КС РФ от 26 ноября 2020 г. № 48-П Суд также напомнил: длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое по общему правилу требует формального основания и регистрации в публичном реестре. Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности.
В этом деле, как заметил ВС, нижестоящие суды сочли, что ст. 234 ГК РФ неприменима к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Между тем такое толкование ошибочно, поскольку вышеуказанная статья не содержит данных ограничений. КС применительно к сходным правоотношениям (приобретение права собственности на земельный участок под гаражным боксом по давности владения) прямо указал, что ограничение для приобретения недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что противоречит Конституции. При этом презумпция госсобственности на землю сама по себе не может опровергать добросовестность давностного владельца.
Таким образом, ВС выявил, что суды ошибочно истолковали нормы материального права и это нарушение существенно, поскольку привело к неправильному разрешению спора. Их доводы о том, что спорный участок не предоставлялся истцам либо их правопредшественникам в установленном законом порядке, также основаны на ошибочном понимании ст. 234 ГК, поскольку приобретательная давность является самостоятельным и достаточным основанием для возникновения права собственности. Она применяется именно в тех случаях, когда в ином порядке легализовать свои права в отношении имущества давностному владельцу невозможно либо затруднительно.
Кроме того, именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, он также выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Ссылка истца в иске на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не служит основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В рассматриваемом случае право собственности на жилой дом 1953 г. постройки, расположенный на спорном участке, перешло к истцам либо их правопредшественникам в 1993 г. в порядке приватизации. «При таких обстоятельствах суду при разрешении спора о признании права собственности на земельный участок, на котором расположен этот дом, следовало определить в качестве юридически значимого обстоятельства и поставить на обсуждение сторон вопрос о том, не возникло ли у истцов право собственности на спорный земельный участок по иным основаниям в ходе земельной реформы, чего судом сделано не было», – заключил ВС и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина отметила, что определение ВС РФ затрагивает распространенную проблему оформления земельных участков, которыми граждане фактически пользуются десятилетиями, но права на которые надлежаще не зарегистрированы. «ВС указал, что нахождение земли в государственной или муниципальной собственности само по себе не исключает применение приобретательной давности. Презумпция госсобственности на землю также не опровергает автоматически добросовестность гражданина, открыто и непрерывно владеющего участком как своим. Для граждан это определение ВС имеет существенное значение, поскольку расширяет возможности легализации длительного фактического землепользования, особенно в отношении участков под ранее приватизированными жилыми домами», – полагает она.
ВС подчеркнул, как заметила эксперт, что приобретательная давность является самостоятельным основанием для возникновения права собственности и предназначена в том числе для случаев, когда оформить имущество иным способом невозможно или затруднительно. «При этом такое решение не означает автоматическую передачу таких участков гражданам: в каждом деле необходимо доказать добросовестность, открытость, непрерывность владения и соблюдение установленного законом срока. Для государства правовая позиция важна тем, что требует обеспечить равенство частных лиц и публично-правовых образований как участников гражданских отношений. Государственные и муниципальные органы не могут ограничиваться формальной ссылкой на публичную собственность, если участок длительное время фактически не используется государством, находится при принадлежащем гражданам доме и содержится ими без нарушения прав других лиц. Такой подход способствует возвращению юридически неопределенного имущества в полноценный гражданский оборот и упорядочению сведений ЕГРН», – сочла Татьяна Саяпина.
Она добавила, что в дальнейшем это определение ВС должно ориентировать суды на более содержательное исследование обстоятельств подобных споров. «Нижестоящим судам необходимо будет проверять не только условия приобретательной давности, но и возможное возникновение прав на землю в ходе приватизации и земельной реформы. Кроме того, ВС напомнил, что ошибочная ссылка истца на конкретную норму права не позволяет формально отказать в иске: суд обязан самостоятельно дать правоотношениям правильную юридическую квалификацию. Вместе с тем окончательное признание права собственности в данном деле не произошло: судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение, поэтому позиция Суда служит значимым ориентиром, но не гарантирует удовлетворение каждого аналогичного иска», – подытожила адвокат.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников, напротив, полагает, что определение ВС вряд ли кардинально скорректирует текущую практику, согласно которой суды неохотно признают за давностными владельцами право собственности на публичную собственность. «Позиция о применимости ст. 234 ГК к публичной собственности была подтверждена еще на уровне КС РФ в Постановлении от 26 ноября 2020 г. № 48-П. Однако главным вопросом по этой категории дел становится соблюдение критерия добросовестности давностного владельца. И когда речь заходит о публичном имуществе, суды скорее склонны применять повышенный стандарт доказывания. Тем более что по данному вопросу высшие суды порой дают разнонаправленные сигналы», – заметил он.
Например, по словам эксперта, тот же КС в Определении от 11 февраля 2021 г. № 186-О сформулировал подход, согласно которому: «для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности». «Однако в этом деле для истцов важнее указание ВС на необходимость, принимая во внимание первоначальную приватизацию дома, рассмотреть вопрос о применении специальных оснований для возникновения собственности на участок под домом, принятых в ходе земельной реформы», – заключил Николай Сапожников.
