Верховный Суд опубликовал Определение от 14 февраля по делу № 18-КГ24-363-К4, в котором разъяснил, какие обстоятельства необходимо устанавливать суду при рассмотрении требования прокуратуры о признании зарегистрированного права на земельный участок, образованный в границах земель федеральной собственности, отсутствующим.
Признание зарегистрированного права на участок отсутствующим
И. Акопова являлась собственником земельного участка, право собственности на который было зарегистрировано 9 сентября 2016 г. на основании вступившего в законную силу решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 1 июля 2016 г. Данный земельный участок был разделен на несколько участков, и в дальнейшем в 2019 г. Джавид Дамиров купил их.
В июне 2023 г. прокурор г. Сочи в интересах РФ обратился в суд с иском к Джавиду Дамирову о признании отсутствующим права собственности на данные земельные участки вида разрешенного использования «для садоводства»; снятии с государственного кадастрового учета этих земельных участков. В обоснование требований было указано, что данные земельные участки образованы в границах ранее учтенных земель федеральной собственности, а именно в границах Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, который был создан Постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. Прокурор подчеркивал, что решение об изъятии земельных участков уполномоченными органами не принималось. Он представил акты натурного обследования земельных участков, из которых следует, что спорные участки не огорожены, свободны от строений, лесопокрыты.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано. Заочным решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 5 сентября 2023 г. требования прокурора были удовлетворены. Суд первой инстанции признал, что данные земельные участки расположены в границах ранее учтенных земель федеральной собственности, при этом у администрации как органа местного самоуправления отсутствовали полномочия по распоряжению ими. Кроме того, судом первой инстанции отказано в применении исковой давности с указанием на то, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
ВС призвал учитывать позицию КС РФ
Джавид Дамиров обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой поставил вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она подчеркнула, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.
ВС пояснил, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение. В рассматриваемом случае Джавид Дамиров приобрел спорные земельные участки у лица, чье право на основании вступившего в законную силу судебного акта было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право ответчика было также зарегистрировано в ЕГРН, вследствие чего при разрешении спора суд в силу норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельных участков, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное в данном случае должна быть возложена на прокурора.
Однако, как заметила Судебная коллегия, данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований. ВС также указал, что требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество. Ответчик ссылался на добросовестность при заключении сделки, государственной регистрации права собственности предыдущего собственника, однако от установления данных обстоятельств суд уклонился, отмечено в определении.
Верховный Суд подчеркнул: как указал КС РФ в Постановлении № 3-П/2025, подход, состоящий в том, что заявленное в защиту интересов РФ требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишен некоторых оснований.
В постановлении КС указано: для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска, какова бы ни была его отраслевая квалификация, является лишением его права на имущество в виде земельного участка, который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим. Поскольку в силу Конституции приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права и законные интересы должен предопределять те правила, на основании которых разрешается соответствующее требование, поданное в защиту интересов публично-правового образования. Ввиду отсутствия специального правового регулирования такого рода исков, как иски о признании зарегистрированного права отсутствующим, а также поскольку в подобных спорах ответчик имеет подлежащий защите интерес и законные ожидания, сопоставимые с интересом и ожиданиями добросовестного приобретателя, при рассмотрении такого требования прокуратуры, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений ст. 302 ГК. Использование же без учета этого обстоятельства ст. 304 ГК, не предназначенной для решения вопроса о принадлежности имущества и в этом смысле предоставляющей ответчику меньший объем правовых гарантий, создает существенные риски нарушения прав граждан.
Верховный Суд отметил, что рассматриваемому делу прокурором заявлено требование о признании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и признании права собственности РФ на один из спорных земельных участков. При этом судом установлено, что право собственности на спорные земельные участки к ответчику перешли в порядке возмездных сделок, а первоначальный собственник зарегистрировал земельный участок на основании судебного постановления. В таком случае, как поясняется в определении, суду необходимо было выяснить обстоятельства его приобретения, дать оценку добросовестности ответчика, а также поставить на обсуждение обстоятельства владения спорным объектом ответчиком, установить фактическое наложение границ земельного участка на территорию, которая исключена из оборота, а также выяснить, когда истцу стало известно о нарушенном праве.
Судебная коллегия обратила внимание, что от установления данных обстоятельств зависело, какие нормы права необходимо было применять к данным правоотношениям, а также применение каких последствий влечет удовлетворение иска. Между тем такие обстоятельства судом не установлены, вследствие чего ВС не признал законными выводы нижестоящих судов о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК и о неприменении исковой давности к спорным правоотношениям.
Как указал ВС, из Постановления КС № 3-П/2025 следует, что спор о принадлежности имущества – даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим – не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности. При этом появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен, – должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.
Суд разъяснил: если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, исчисляемый с учетом выраженных в названном постановлении правовых позиций и при этом не доказано совершение им умышленных противоправных действий при приобретении участка, то удовлетворение требования о признании отсутствующим зарегистрированного права на участок должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, а при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок.
Кроме того, ВС отметил, что по настоящему делу прокурор фактически предъявил иск в интересах РФ, а потому суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени РФ. Однако судом этого сделано не было, дело рассмотрено без участия РФ как истца в спорных материально-правовых отношениях. Таким образом, Верховный Суд отменил принятые по делу судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментарий представителя
Представитель заявителя, заместитель генерального директора группы юридических компаний «Лекс» Егор Юшков в комментарии «АГ» отметил, что ВС поддержал подход, который они пытались донести в нижестоящих инстанциях: необходимо применять нормы о добросовестном приобретателе, оценивать срок исковой давности, достоверно устанавливать фактическое местоположение границ. При этом избранный прокуратурой способ защиты не должен исключать применение исковой давности и снижать в целом уровень правовых гарантий для ответчика, уточнил он.
Егор Юшков подчеркнул, что ВС РФ подкрепил свои выводы недавним Постановлением КС № 3-П/2025, в котором признана необходимость применения норм о добросовестности и исковой давности. «Выводы высших судебных инстанций полностью меняют сложившуюся ранее в нижестоящих судах практику. Однако несмотря на положительное в целом для пострадавших граждан решение, полагаю, что возникнет еще немало трудностей при его фактическом применении. Например, предоставление гражданам аналогичных земельных участков взамен изымаемых может быть затруднено из-за большого количества пострадавших и ограниченности земельного фонда. Также остается открытым вопрос об определении размера компенсации при невозможности предоставить аналогичный участок. Не исключено, что для решения этих вопросов вновь потребуется обращение в высшие судебные органы», – прокомментировал юрист.
Эксперты «АГ» поддержали изменение сложившейся ранее практики
Руководитель Центра конституционного правосудия Иван Брикульский подчеркнул, что ВС достаточно четко и последовательно применяет не столько постановление КС РФ, сколько конституционные нормы и прямое действие Конституции. Он обратил внимание на аргументацию ВС: суд многократно апеллирует не столько к Постановлению № 3-П/2025, хотя упоминание и отсылка имеется, сколько к прямым конституционным нормам, притом очень важным – о приоритете прав и свобод, о равной защите форм собственности.
Как полагает Иван Брикульский, ВС одергивает прокуратуру, поворачивает к Основному Закону: добросовестность и исковая давность не могут произвольно подменяться публичным интересом. По его мнению, позиция ВС глубже, чем может показаться при первом прочтении: конституционное значение добросовестности и исковой давности одновременно устанавливает четкие пределы и публичной власти. «Последовательные ссылки ВС на Конституцию заставляют задуматься: а возможно было бы разрешение дела сочинских садоводов без обращения в КС, но при последовательном применении Основного Закона, положений о приоритете прав личности и т.д.? Мои опасения связаны с тем, что в Постановлении № 3-П, хотя и содержатся сильные правовые позиции в защиту добросовестных приобретателей, также содержится очень много “оговорок”, которые позволяют изъять собственность без какой-либо компенсации. Стратегическая задача ВС РФ и правоприменителя в целом после Постановления № 3-П состоит в том, чтобы выправить публично-правовой уклон постановления, вернуть приоритет защиты неприкосновенности права частной собственности как признанного конституционного права, нивелировать риски повторного нарушения этих прав. Полагаю, что Верховный Суд в данном деле выступил как более последовательный конституционалист», – заключил эксперт.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров обратил внимание, что Постановление КС № 3-П/2025 многое привнесло в земельные споры и ВС в данном случае конкретизирует и дополняет изложенные в нем выводы. По мнению эксперта, в данном случае Суд обоснованно указывает на необходимость более детального исследования каждого конкретного спора, тем самым отменяя ранее сформированный формальный подход. «Таким образом, ВС РФ в данном случае закрепляет правовой подход, сформулированный Конституционным Судом, который теперь станет обязательным для судов нижестоящих инстанций», – подчеркнул он.
Юрист Роман Чернецкий отметил, что в очередной раз ВС напомнил нижестоящим судам о презумпции добросовестности приобретения и недопустимости произвольного изъятия имущества у добросовестных приобретателей, а также о необходимости применения сроков исковой давности по деприватизационным искам прокуратуры вне зависимости от того, как сформулированы исковые требования, а также подчеркнул, что иски о признании права отсутствующим являются исключительным способом защиты нарушенного права и не должны быть прикрытием для обхода сроков исковой давности. «Позиция Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ последовательна и соответствует новой судебной практике, сложившейся только с 2024 г. Данная тенденция, с одной стороны, вселяет надежду на прекращение необоснованного изъятия собственности в рамках деприватизации, но с другой – вызывает вопросы относительно судьбы уже изъятого имущества по аналогичным спорам, которые рассмотрены до 2024 г. Ведь очевидно, что если бы споры были рассмотрены сейчас, то добросовестные приобретатели не лишились бы своего имущества, а состоявшиеся судебные акты сегодня были бы отменены», – рассуждает эксперт.
Роман Чернецкий выразил надежду на то, что столь массовое принятие определений ВС РФ об отмене судебных актов, удовлетворивших деприватизационные иски прокуратуры, ляжет в основу постановления Пленума ВС РФ или обзора Президиума ВС РФ, которые определят практику применения и будут содержать указание на то, что сформулированная в них правовая позиция имеет обратную силу применительно к делам со схожими фактическими обстоятельствами. «Это позволит защитить уже нарушенные судами права добросовестных приобретателей по аналогичным искам прокуратуры и пересмотреть судебные акты по новым обстоятельствам. В противном случае останется правовая неопределенность, ведь зачастую в рамках одного массива одни земельные участки изъяты судом у добросовестных приобретателей, им отказано в применении сроков исковой давности, при этом и в передаче дела на рассмотрение в ВС РФ отказано, а другие участки по аналогичным искам и с аналогичными возражениями собственников – остались у добросовестных приобретателей, которым повезло не завершить спор до 2024 г.», – резюмировал он.
