×

Фактически никакой дополнительной защиты не предоставлено

Комментарий к поправкам в ГК РФ о защите прав добросовестных приобретателей жилья
Латыев Александр
Латыев Александр
Партнер юридической фирмы INTELLECT, доцент кафедры предпринимательского права УРГЮУ им. В. Ф. Яковлева, к.ю.н.

16 декабря подписан Федеральный закон № 430-ФЗ о внесении в ГК РФ изменений, направленных, как указывалось в соответствующем законопроекте, на защиту прав добросовестных приобретателей жилых помещений. Он вступит в силу с 1 января 2020 г.

Читайте также
Поправки в ГК о защите добросовестных приобретателей прошли второе чтение
Проектом предусмотрено, что публичное образование не может оспорить право собственности на жилое помещение добросовестного приобретателя
05 декабря 2019 Новости

Первоначальная идея данного документа, на мой взгляд, была ясна: исключить один из общих необходимых реквизитов добросовестного приобретения – выбытие имущества из владения собственника по его воле, если таковым являлось публичное образование. Отмечу, что это не такое уж редкое исключение: например, для добросовестного приобретения денег или ценных бумаг на предъявителя данный критерий никогда не требовался.

Несколько необычным, на мой взгляд, выглядит ослабление правового положения собственника по субъектному признаку, более того – именно публичных субъектов. На мой взгляд, это не соответствует общей тенденции всемерной защиты государства (хотя этот тренд относится скорее к правоприменению), но в данном случае, видимо, в правительстве было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье. С одной стороны, это важно для граждан, а с другой, наверное, не так уж существен ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне.

Возможно, некоторой предпосылкой явилась практика Конституционного и Верховного судов РФ по защите добросовестных граждан от исков публичных субъектов (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П; Определение ВС РФ от 18 июня 2019 г. № 5-КГ19-88).

Оставим в стороне то, что публичные субъекты, как правило, вообще не вступают во владение спорными объектами недвижимости и в этом смысле не могут утратить его – хоть по своей воле, хоть против. Похоже, что общая беда с пониманием владения и смешением его с правом характерна не только для судов, но и для законодателей. Важно то, что первоначальная редакция законопроекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой. Однако ко второму чтению законопроект сильно изменился, из-за чего приобрел дополнительные смыслы, стал гораздо менее понятным и в целом, на мой взгляд, утратил концепцию.

Непонятно, почему было решено внести изменения в ст. 8.1 ГК РФ. Так, п. 6 дополнен новым абзацем, формулировка которого выглядит таким образом, как будто пункт излагается полностью в новой редакции. Однако важнее то, что в указанном изменении нет никакого смысла, поэтому проблема, думается, не в недостаточности законодательного регулирования, а в недостатке юридической техники.

Аналогичным образом не несет нового смысла и дополнение ст. 223 ГК РФ – все, что в нее внесено, охватывается другими нормами Кодекса – либо уже имеющимися (например, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке), либо предлагавшимися (первоначальной редакцией п. 4 ст. 302 ГК РФ в законопроекте – о том, что истцом при истребовании не может быть публичный субъект).

Существенно скорректирована ст. 234 ГК РФ – полностью изменено действующее правило п. 4 этой статьи о начале течения срока приобретательной давности только после истечения срока давности исковой. Само по себе это изменение стоило бы приветствовать, но нельзя не заметить, что вопросы приобретательной давности выходят за пределы первоначальной тематики законопроекта, а значит, не были надлежащим образом исследованы субъектом законодательной инициативы. Видимо, следствием этого является двусмысленная формулировка новой редакции указанной нормы: недостаточно четким оказывается разграничение двух значимых моментов – открытого владения и регистрации, что, полагаю, на практике может привести к путанице.

Наконец, внесенные в первоначально предлагавшуюся редакцию нормы п. 4 ст. 302 ГК изменения тоже не пошли ей на пользу ни в редакционном, ни в концептуальном плане. С точки зрения формулировок она стала намного сложнее, многословнее и, как следствие, запутаннее. В содержательном аспекте новая редакция полностью противоречит первоначальной: истребование имущества у добросовестного приобретателя все-таки допускается, хотя и ограничено сроком. Фактически никакой новой дополнительной защиты добросовестному приобретателю не предоставлено: как сейчас он защищен исковой давностью, так будет согласно законопроекту. Единственное отличие в том, что срок давности предлагается исчислять не по общим правилам, а с момента регистрации права приобретателя – безотносительно к тому, знает ли о такой регистрации публичный истец или нет.

При этом из законопроекта пропали указания на безразличие порядка выбытия имущества из владения публичного собственника и на сохранение имущества за добросовестным, но безвозмездным приобретателем. В то же время оказалось исключенным ограничение этой льготы только в отношении граждан.

Получается, по новому Закону предлагается защищать жилищные интересы слабее, но зато шире – охвачены в том числе юрлица, которым названные интересы, казалось бы, не свойственны.

Подводя итог, замечу, что с принятием Закона вряд ли следует ожидать существенного изменения практики применения норм о защите вещных прав: ее недостатки связаны не столько с ранее действовавшими законодательными формулировками, сколько с установками, которых придерживаются судьи. И исправить эти установки, полагаю, может не изменение ГК РФ (да еще и таким образом, что он становится менее понятным и четким), а определение практики на уровне Верховного Суда РФ, который выполняет соответствующую задачу, к сожалению, не лучшим образом.

Рассказать:
Другие мнения
Саркисов Валерий
Саркисов Валерий
Адвокат АП г. Москвы, АК «Судебный адвокат»
«Разгрузка» с риском для стороны защиты
Уголовное право и процесс
Оргвопросы деятельности судов не должны нарушать права и законные интересы участников судопроизводства
20 января 2023
Коновалов Андрей
Коновалов Андрей
Руководитель юридической компании «Щит и Меч»
Понуждение к соблюдению закона или наказание за ошибку?
Налоговое право
Чем является санкция, предусмотренная п. 1 ст. 122 НК РФ
19 января 2023
Жаров Евгений
Жаров Евгений
Адвокат АП г. Москвы, ZHAROV GROUP, лауреат Ecoworld РАЕН, к.э.н
Общая судьба как основание для солидарности
Природоохранное право
Почему идея о генеральном деликте не распространяется на область охраны окружающей среды
18 января 2023
Буклова Виктория
Буклова Виктория
Адвокат АП г. Москвы, партнер Адвокатского бюро ZKS
Необходимо совершенствование УПК РФ
Уголовное право и процесс
Его содержание нуждается в дальнейшем законодательном регулировании
17 января 2023
Гаспарян Нвер
Гаспарян Нвер
Адвокат АП Ставропольского края, советник ФПА РФ
К вопросу о ревизии регламентации предварительного слушания
Уголовное право и процесс
Ходатайства об исключении доказательств в ходе предварительного слушания есть процессуальный рудимент
17 января 2023
Загайнов Дмитрий
Загайнов Дмитрий
Почетный адвокат России, партнер INTELLECT
Важно правильно расставить все точки над «i»
Уголовное право и процесс
Не упуская из вида оговорки законодателя
17 января 2023
Яндекс.Метрика