Продажа «избыточного» единственного жилья: стандарты «роскоши»

Долгое время единственное жилье гражданина воспринималось как практически неприкосновенный актив. Статья 446 ГПК РФ прямо запрещает обращать взыскание на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи и не обременено ипотекой.

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует и в ситуации банкротства должника.

Однако абсолютным этот иммунитет не является. Законодательство не содержит четких критериев, позволяющих определить, какое единственное жилье следует считать чрезмерным или «роскошным», – в законе отсутствуют предельные показатели площади, стоимости, количества комнат и иных характеристик объекта. В связи с этим содержание понятия «роскошное жилье» постепенно формировалось судебной практикой.

Переломным в данном контексте стало Постановление Конституционного Суда РФ от 26 апреля 2021 г. № 15-П. КС допустил возможность реализации единственного жилья банкротов, если его можно охарактеризовать как «роскошное». Взамен в том же населенном пункте должнику и его семье должно быть предоставлено иное жилье «площадью не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма».

В Постановлении от 26 апреля 2021 г. № 15-П Суд подчеркнул, что исполнительский иммунитет должен защищать не любое единственное жилье независимо от его характеристик, а помещение, которое является разумно достаточным для удовлетворения жилищных потребностей гражданина и его семьи.

Тем самым в судебную практику был введен принцип разумной достаточности. Его смысл заключается в том, что должнику гарантируется сохранение необходимых условий проживания, но не обязательно конкретного объекта недвижимости, если его характеристики очевидно выходят за пределы обычной жилищной потребности.

Следующий этап развития этой позиции связан с Обзором судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденным Президиумом ВС 18 июня 2025 г. (далее – Обзор).

Верховный Суд конкретизировал подход к определению «роскошного» единственного жилья и обозначил критерии, которые суды должны учитывать при решении вопроса о сохранении или ограничении исполнительского иммунитета.

В результате в настоящее время вопрос о «роскошности» жилья не может быть решен только на основании его площади или рыночной стоимости – суды должны исследовать совокупность характеристик объекта, реальные потребности семьи должника, а также экономический эффект от продажи недвижимости и условия приобретения замещающего жилья.

Механизм продажи «роскошного» жилья

Обзор раскрывает механизм реализации «избыточного жилья» как последовательную и контролируемую судом процедуру, включающую:

• оценку объекта на предмет наличия признаков «роскошного» жилья;
• расчет экономической целесообразности продажи;
• обсуждение условий реализации на собрании кредиторов;
• судебное утверждение положения о продаже и приобретении замещающего жилья;
• предоставление должнику замещающего жилья до прекращения его права собственности на первоначальный объект;
• продажу жилья только по цене, обеспечивающей существенное пополнение конкурсной массы.

Ограничение исполнительского иммунитета допустимо лишь при одновременном соблюдении трех условий: жилье существенно превышает разумную потребность семьи;

его реализация обеспечивает реальное удовлетворение требований кредиторов; должнику и членам его семьи гарантированно предоставляется надлежащее замещающее жилье (п. 21–28 Обзора).

Согласно п. 22 Обзора при решении вопроса об отнесении жилого помещения к «роскошному» оценке в совокупности подлежат степень превышения общей площади объекта над нормативом предоставления, а также иные характеристики, включая жилую площадь, место расположения, конструктивные особенности, внешнее и внутреннее художественное оформление, уровень инфраструктуры в районе нахождения, техническое оснащение и др.

При этом в Обзоре заложен ключевой принцип, согласно которому превышение нормы площади не делает жилье «роскошным». В п. 23 Обзора ВС раскрыл, что при оценке площади жилья в качестве критерия роскошности не может быть принята во внимание только площадь, существенно (кратно) превышающая разумную потребность должника и членов его семьи в жилище. Суд также конкретизировал, что для определения потребности в жилище учитываются члены семьи должника, постоянно проживающие с ним на момент рассмотрения спора об исполнительском иммунитете (п. 24 Обзора).

При этом признание жилого помещения «роскошным» не означает его безусловную реализацию. Решение об отказе в применении к жилью исполнительского иммунитета может быть принято только при экономической целесообразности реализации и при условии соблюдения баланса интересов кредиторов, должника и членов его семьи (п. 21 Обзора).

Финансовый управляющий, ставя вопрос о реализации принадлежащего должнику жилья, должен рассчитать экономический результат замены жилья – сумму, на которую фактически пополнится конкурсная масса после:

• приобретения замещающего жилья;
• оплаты расходов на оценку, организацию и проведение торгов;
• оформления сделок;
• учета возможного снижения цены объекта в ходе торгов.

При этом необходимо учитывать, что фактическая цена продажи может отклоняться от предварительно определенной рыночной стоимости.

Если после приобретения замещающего жилья и покрытия всех расходов кредиторы получат незначительную сумму, реализация жилья будет выполнять преимущественно карательную функцию и не может рассматриваться как эффективный способ погашения требований кредиторов.

Вопрос о реализации единственного роскошного жилья и приобретении замещающего должен быть предварительно вынесен финансовым управляющим на обсуждение собрания кредиторов, где подлежат обсуждению вопросы о:

• наличии у объекта признаков «роскошного» жилья;
• экономической целесообразности его продажи;
• источниках финансирования приобретения замещающего жилья;
• условиях, на которых кредитор (собрание кредиторов) готов предоставить (приобрести) замещающее жилье;
• требованиях, которым должно соответствовать замещающее жилье.

Собрание кредиторов может определить, кто будет приобретать должнику замещающее жилье: отдельный кредитор за собственный счет с последующей компенсацией из конкурсной массы либо финансовый управляющий за счет средств, полученных от реализации имущества должника. При этом решение собрания кредиторов не прекращает исполнительский иммунитет. Окончательное решение об ограничении иммунитета и утверждении порядка предоставления замещающего жилья принимает арбитражный суд (п. 27 Обзора). Замещающее жилье должно:

• быть пригодным для постоянного проживания;
• находиться в пределах того же населенного пункта, где проживают должник и члены его семьи;
• учитывать центр их жизненных интересов;
• обеспечивать доступ к местам учебы несовершеннолетних детей;
• обеспечивать доступ к медучреждениям и объектам социальной инфраструктуры;
• учитывать состояние здоровья, возраст, инвалидность и иные индивидуальные потребности членов семьи должника.

Предоставление жилья в другом населенном пункте либо в аварийном доме не обеспечивает надлежащую защиту конституционного права гражданина на жилище. При наличии особых потребностей суд может установить дополнительные требования – например, к району расположения квартиры или наличию лифта в доме (п. 26 Обзора).

Порядок приобретения замещающего жилья должен быть включен в положение о продаже единственного жилья и утвержден арбитражным судом одновременно с этим положением. В документе необходимо определить: минимальную площадь замещающего жилья, район или территорию его расположения, технические и иные характеристики объекта, источник финансирования приобретения, последовательность приобретения нового и продажи прежнего жилья, минимальную цену реализации объекта.

Условия сделок должны быть сформулированы таким образом, чтобы право собственности должника на имеющееся жилье прекращалось не ранее возникновения у него права собственности на замещающее жилое помещение. Тем самым исключается даже временное лишение должника и членов его семьи жилья.

Положение также должно предусматривать возможность прекращения торгов, если цена роскошного жилья снизится до уровня, при котором после приобретения замещающего объекта конкурсная масса не получит существенного пополнения (п. 28 Обзора).

Развитие законодательства

Судебная практика фактически создала механизм продажи «избыточного» единственного жилья. Следующим шагом стало закрепление этого механизма в Законе о банкротстве.

10 апреля 2026 г. Минюст России вынес на общественное обсуждение проект поправок, предусматривающий специальный порядок реализации единственного жилья гражданина-банкрота, характеристики которого явно превышают разумно достаточные жилищные потребности должника и членов его семьи¹.

Однако признания жилья «избыточным» для его продажи недостаточно. Законопроект предусматривает реализацию объекта только при одновременном соблюдении двух условий:

• отсутствие у должника иного имущества, достаточного для полного погашения требований кредиторов;
• прогнозируемая выручка от продажи должна покрывать три статьи расходов (приобретение замещающего жилья для должника и его семьи; расходы на проведение торгов и реализацию; удовлетворение в существенном размере требований кредиторов из реестра).

Если эти условия не соблюдены, суд откажет в продаже, и квартира останется за должником.

Требование о «существенном размере» погашения долгов означает, что после покупки замещающего жилья кредиторам должна достаться значимая сумма. Если большая часть выручки уйдет на покупку новой квартиры, продажа не имеет экономического смысла.

Тем самым в закон предлагается перенести модель, сформированную Конституционным и Верховным Судами: должнику гарантируется сохранение не конкретного объекта недвижимости, а достойных и разумно достаточных условий проживания.

Практика применения критериев «роскошного» жилья

Судебная практика показывает, что большая площадь или высокая стоимость единственного жилья еще не означают утрату исполнительского иммунитета. Для продажи такого объекта суды оценивают совокупность обстоятельств: состав семьи должника, фактическую жилплощадь, характеристики недвижимости, стоимость и местоположение замещающего жилья, предполагаемый экономический эффект для кредиторов, а также добросовестность поведения должника.

Одновременно судебная практика подтверждает: чем существеннее объект превышает объективные жилищные потребности семьи и чем очевиднее выгода конкурсной массы от его реализации, тем выше вероятность ограничения исполнительского иммунитета.

Так, в одном из дел² финансовый управляющий просил ограничить исполнительский иммунитет в отношении жилого дома общей площадью 95,6 кв. м, из которых 36 кв. м составляла жилая площадь, а также земельного участка. Предполагалось реализовать имущество, приобрести должнику замещающее жилье, а оставшиеся денежные средства направить на выплаты кредиторам. В обоснование заявления управляющий указывал, что дом является «роскошным» и превышает разумно достаточные жилищные потребности должника и членов его семьи. Должник, в свою очередь, оспаривал решения собрания кредиторов, которыми была одобрена процедура ограничения исполнительского иммунитета.

Суды трех инстанций не поддержали доводы ни финансового управляющего, ни должника. Кассационный суд согласился с выводом нижестоящих инстанций о том, что характеристики дома не свидетельствуют о явном превышении разумной потребности в жилище. Показательно, что суд оценивал не только общую площадь объекта, но и размер жилой площади. Дом общей площадью 95,6 кв. м при жилой площади 36 кв. м не был признан очевидно избыточным. Материалы, представленные финансовым управляющим, также не позволяли установить, что реализация имущества даст кредиторам существенный экономический эффект.

Таким образом, для ограничения иммунитета недостаточно назвать объект «роскошным» и сослаться на его общую площадь – заявитель должен доказать как избыточность характеристик жилья, так и практическую целесообразность его продажи.

В другом примере предметом спора являлась московская квартира площадью 171,5 кв. м³. Финансовый управляющий потребовал ограничить исполнительский иммунитет, реализовать квартиру и приобрести должнику замещающее жилье.

Суды первой и апелляционной инстанций утвердили порядок продажи объекта и определили основные параметры замещающего жилья: площадь от 90 до 105 кв. м, стоимость не более 25 млн руб. и расположение в Юго-Западном административном округе Москвы. Кассационный суд оставил решения нижестоящих инстанций без изменения.

Решающим обстоятельством стало существенное превышение площади квартиры над разумной потребностью семьи. Для семьи из пяти человек суд ориентировался на площадь около 90 кв. м, тогда как спорная квартира была почти вдвое больше. Однако вывод о возможности продажи основывался не только на арифметическом сопоставлении площадей – суд учел расположение и стоимость квартиры, возможность приобретения замещающего жилья в том же административном округе, а также сохранение для семьи должника комфортных условий проживания. Дополнительное значение имело поведение должника. До возбуждения дела о банкротстве он распорядился другим принадлежавшим ему имуществом. Суды расценили такие действия как попытку искусственно придать наиболее ценному объекту статус единственного жилья и тем самым распространить на него исполнительский иммунитет.

Данное дело показывает, что при оценке «роскошности» жилья суды исследуют не только объект, но и обстоятельства, при которых он стал единственным жильем должника. Недобросовестное поведение может стать дополнительным аргументом в пользу ограничения иммунитета.

В еще одном деле заявитель просила исключить из конкурсной массы принадлежавшую должнику половину доли в праве собственности на квартиру, предложив заменить ее денежной выплатой в размере свыше 9,7 млн руб. Указанную сумму заявитель намеревалась внести в конкурсную массу в течение месяца.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление, однако апелляция отменила определение и отказала в исключении доли из конкурсной массы. Решение устояло в кассации⁴.

Хотя этот спор непосредственно не разрешал вопрос о признании квартиры «роскошной», он имеет значение в контексте общего подхода судов к распоряжению жилой недвижимостью в банкротстве. Замена имущества денежной компенсацией не может производиться исключительно по инициативе заинтересованного лица без проверки правового режима объекта, его стоимости, интересов кредиторов и последствий для конкурсной массы.

Еще в одном примере в рамках дела о банкротстве была реализована квартира должника, находившаяся в залоге у банка. После расчетов должник просил исключить из конкурсной массы оставшиеся денежные средства и передать их ему для приобретения другого жилья.

Возражая против этого, финансовый управляющий указал, что должник и его семья фактически проживали в доме, принадлежащем матери должника. По мнению управляющего, это исключало признание проданной квартиры единственным пригодным для проживания помещением.

Суды не согласились с такой позицией. Они пояснили, что факт проживания в доме родственника не означает наличия у должника самостоятельного права на другое жилое помещение. Реализованная квартира была признана единственным жильем, принадлежавшим должнику на законном основании. Из выручки было выплачено вознаграждение финансовому управляющему, а оставшуюся сумму в размере более 1,8 млн руб. суд постановил передать должнику для приобретения замещающего жилья.

Кассационная инстанция оставила судебные акты без изменения⁵.

Практическое значение данного дела состоит в том, что право на замещающее жилье связано не с фактическим местом проживания должника, а с наличием у него юридически обеспеченного права на пригодное жилое помещение. Возможность временно проживать у родственников не заменяет собственное жилье и не освобождает суд от необходимости обеспечить должнику минимальные жилищные гарантии.

Таким образом, можно выделить следующие тенденции правоприменения.

Во-первых, площадь жилья остается важным, но не единственным критерием. Суд сопоставляет общую и жилую площади, число членов семьи должника, характеристики объекта и применимые жилищные нормативы.

Во-вторых, превышение нормативной площади должно быть существенным и очевидным. Незначительная разница не свидетельствует о «роскошности» жилища.

В-третьих, суд обязан оценить экономический результат продажи. Если после приобретения замещающего жилья и оплаты расходов на торги кредиторы не получат значимого удовлетворения требований, ограничение исполнительского иммунитета теряет смысл.

В-четвертых, замещающее жилье должно быть не абстрактным, а реально доступным. При определении его параметров учитываются площадь, стоимость, местоположение и потребности семьи должника.

В-пятых, суды принимают во внимание добросовестность должника. Искусственное отчуждение другого имущества с целью сохранить наиболее дорогой объект под защитой исполнительского иммунитета может повлиять на итог спора.

Следовательно, в современной практике «роскошность» – не характеристика, которая устанавливается только по цене или площади жилища, а результат комплексной оценки того, насколько конкретное жилье превышает объективные потребности семьи и оправдана ли его продажа с точки зрения интересов кредиторов.