«Тонкий намек на почвенные обстоятельства»

3 октября 2023 г. Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС23-4333 по делу № А56-5020/2022, в котором пояснил особенности расторжения договора аренды участков из земель сельхозназначения.

Как следует из фабулы дела, между общеставом «Ленинградец» (арендодатель) и обществом «Регион» (арендатор) был заключен договор аренды участков сельхозназначения площадью более 290 га на пять лет. По условиям договора арендатор обязался использовать участки в соответствии с условиями договора и назначением, а также содержать их в надлежащем санитарном состоянии за свой счет. В случае нарушения арендатором предусмотренных договором обязанностей арендодатель был вправе расторгнуть договор.

Узнав, что арендатор использует участки не по целевому назначению, арендодатель обратился в суд для расторжения договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды приняли во внимание значительную площадь участков и возможность их освоения только в долгосрочной перспективе, а также принятые арендатором меры по восстановлению земель (включая разработку проекта рекультивации) и пришли к выводу о возможности сохранения арендных отношений.

Верховный Суд, возвращая дело в первую инстанцию на новое рассмотрение, отметил, что нижестоящие суды всесторонне и полно не исследовали обстоятельства нецелевого использования участков и принятых арендатором мер, направленных на восстановление земель. ВС также обратил внимание на то, что арендодателем не согласован проект рекультивации, разработанный арендатором, а также что завершение последнего этапа рекультивации запланировано после окончания срока аренды.

Трудно не согласиться с выводом ВС о неполном выяснении нижестоящими судами всех обстоятельств данного дела. Однако хочу обратить внимание на ряд аспектов, прямо не указанных в описательной части определения, но крайне важных для развернутой оценки нюансов спора.

Риски арендодателя как собственника земель сельхозназначения

Начну с анализа довода арендодателя о наложении на него штрафов как на собственника переданных арендатору участков за их использование не по назначению. Это довод, как представляется, требует более вдумчивого изучения, поскольку ответственность должно нести то лицо, которое причиняет вред почвам и (или) использует участок не по целевому назначению. К примеру, в Постановлении ВС от 2 июля 2018 г. № 33-АД18-3 приведен именно такой подход.

Важно отметить и иную изложенную Верховным Судом¹ – природоохранную – особенность указанных отношений, а именно солидарную ответственность лиц, причинивших совместный вред земельному участку. Не исключено, что ВС поэтому обратил внимание на утверждения ответчика о том, что участки изначально были переданы ему в состоянии, не пригодном для целевого использования, поскольку заросли многолетней сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, и, как подтверждено результатами проверки, с категорией загрязнения почвы «опасная».

Исследованный судами договор содержит специфическое для аренды земель сельхозназначения условие. Согласно описательной части судебных актов договором на арендатора возложена обязанность содержать участки в надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществлять уборку и выполнять иные необходимые санитарные работы, обеспечить соблюдение санитарных норм и правил.

Между тем по итогам проверок, проведенных Россельхознадзором в ноябре 2020 г., установлены нарушения, которые, на мой взгляд, не связаны с несоблюдением санитарного законодательства РФ. В частности, констатированы факты неиспользования земель, их зарастание, размещение на их территории отходов, повреждение плодородного слоя. Находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с бездействием ответчика в виде несоблюдения санитарных норм, из судебных актов не усматривается. Если, например, под введением участков в сельхозоборот понимается устранение их зарастания кустарниками и иной растительностью, то, исходя из даты заключения договора (январь 2020 г.) и проверки Россельхознадзором в ноябре того же года, указанные нарушения не могли быть следствием бездействия арендатора. Очевидно, что зарастание и неиспользование земель имели место до заключения договора аренды и являлись длящимся нарушением. Не исключаю, что аналогичная ситуация возможна и по другим земельным участкам. Кроме того, из судебных актов следует, что контролирующим органом выданы предписания о проведении мелиоративных и агротехнических, а также фитосанитарных, агрохимических мероприятий, которые не являются санитарными. Предписание внесено истцу, им не обжаловано, штраф по делу об административном правонарушении по ст. 8.7 КоАП РФ («Невыполнение обязанностей по рекультивации земель») уплачен.

Приведенные обстоятельства оставляют открытым вопрос, чья именно деятельность привела к штрафным санкциям в отношении арендодателя. Это прямо относится и к вопросу о виновности, и к причинно-следственной связи с ненадлежащим состоянием земель.

Равенство сторон договора

Поиск ответа на вопрос о причинно-следственной связи нарушений ст. 42 ЗК РФ закономерно приведет к нескольким основным вариантам оценки состоявшихся правоотношений землепользования, содержащего особый охранительный элемент земли как природного ресурса и экосистемы.

Первый: если негативное воздействие обусловлено действиями арендодателя, он обязан устранить его за свой счет и своими действиями в пределах срока аренды, так как это препятствует пользованию арендатором предметом аренды.

Второй: если негативное воздействие землям причинено действиями арендодателя, обязан ли арендатор нести все риски расторжения договора аренды, если он по договору не обязан был их устранять, принял на себя обязанность по их устранению, но не успевает устранить и действует добросовестно?

Третий: если негативное воздействие причинено совместными действиями арендатора и арендодателя, то обязанность по восстановлению земель, исходя из принципов долевой ответственности, должна быть возложена на них же?

Четвертый: если негативное воздействие обусловлено действием и (или) бездействием арендатора и он не принял всех разумных и необходимых мер к устранению нарушений, это нарушает принципы равенства сторон в правоотношении и грозит арендодателю убытками, в связи с чем он вправе досрочное расторгнуть договор. В этой ситуации, правда, остается нерешенным вопрос об арендной плате – если, к примеру, арендатор вносил ее авансовым платежом, возникает вопрос о возврате этих средств, поскольку в противном случае усматриваются признаки неосновательного обогащения арендодателя.

Указанные варианты возможны, если иное не было предусмотрено договором аренды участков и если арендатор заранее знал, что ему предстоит фактически выполнение работ по рекультивации земель для устранения негативного воздействия, причиненного арендодателем. Последнее, на мой взгляд, «нейтрализует» доводы арендодателя о его неосведомленности о сроках реализации проектов рекультивации земель и несогласовании с ним проектов рекультивации. Данное предположение косвенно подтверждает отсутствие претензий арендатора, связанных с несоответствием земельных участков условиям аренды.

Описанные нюансы крайне важны для квалификации существенности нарушения договора аренды земельных участков, на которую указано в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Публичное и частное в землеохранительных правоотношениях

Логичным представляется поиск ответа на вопрос: должны ли в указанном споре быть оценены публичные интересы РФ, урегулированные нормами законов о госрегулировании обеспечения плодородия земель сельхозназначения и об охране окружающей среды, а также гл. V и VI ЗК?

Для указанных землеохранительных правоотношений приоритетом является восстановление плодородия земель. Действия арендатора, по мнению истца и суда, должны соответствовать указанным требованиям, но они не могут быть реализованы без фактического землепользования. Исследование данного вопроса, на мой взгляд, невозможно без участия в деле специализированного органа – Россельхознадзора, тем более что нарушения, допущенные на земельных участках, квалифицированы именно этим органом в рамках выполнения надзорных функций.

Договор аренды, его нормы, обеспечивающие выполнение императива восстановительного земельного правоотношения, и досрочное расторжение договора, по логике, должны в целом соответствовать и интересам государства. Это крайне непростой вопрос о соотношении публичных и частных интересов. С одной стороны, государство должно быть заинтересовано в сохранении плодородия почв сельхозземель, ему не нужна ситуация неопределенности с восстановлением почв и субъектом такого восстановления – тем более если рекультивация фактически начата. Именно эту цель преследует предписание Россельхознадзора. С этой точки зрения желание арендодателя расторгнуть договор, по которому он не обязан принимать нерекультивированные земли, несмотря на его право начисления арендной платы до рекультивации, выглядит странно.

Не следует забывать и о том, что исполнение предписания Россельхознадзора о восстановлении качества почв является добросовестным и правомерным поведением как собственника участков, так и арендатора. Этот критерий четко изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 3 июля 2023 г. № 305-ЭС22-27963 по делу № А40-70161/2021. С другой стороны, именно к арендатору может быть предъявлен иск о возмещении вреда почвам, который он не имел возможности устранить в натуре (полностью или частично) из-за досрочного расторжения договора аренды. В этом случае ему предстоит денежное возмещение вреда, причиненного почвам, без права зачета средств, затраченных на рекультивацию².

Такие же претензии могут быть предъявлены и к арендодателю – ведь по факту он не только не обеспечил надлежащее землепользование и (или) допустил бездействие, но и прервал процедуру рекультивации расторжением договора. При этом прерывание рекультивационного процесса спровоцирует предъявление к арендодателю исковых требований о возмещении вреда почвам в денежном эквиваленте (напомню, предписание было выдано именно ему). Таким образом, все деликтные риски он переведет на себя.

Состояние почв и эффективность восстановления

Самым важным критерием оценки правомерности действий арендатора и арендодателя в рассматриваемом споре является исследование объективного состояния земель на момент как передачи их арендатору, так и инициирования спора о расторжении договора. Также обязательна оценка эффективности избранных методов и способов рекультивации, ее сроков. Возникающие при этом вопросы, в частности о том, что будет являться «восстановлением» для каждого из четырех участков, а также как определить «разумность» срока восстановления каждого участка, явно требует специальных познаний в сфере почвоведения. Без комплексного, в том числе агро-биохимического, исследования почв здесь не обойтись.

Кроме того, не следует забывать, что упомянутые нормы ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», а также ст. 77 и 78 ЗК содержат исключения по правовому режиму и качеству земель, используемых для размещения объектов недвижимости, эксплуатации линейных объектов и иной специфической деятельности. В силу особенностей таких земель «устранением нарушения» справедливо будет считать такую рекультивацию (абз. 9 п. 2 Правил проведения рекультивации и консервации земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 10 июля 2018 г. № 800), которая обеспечит наилучшие результаты восстановления земель, исходя из их фактического состояния и вида использования. При этом суду также предстоит неформально оценить негативное воздействие на землю каждой из сторон, эффективность проекта рекультивации арендатора, возможное бездействие собственника при реализации восстановительных мероприятий. Если экспертной оценкой будет установлено, что состояние земли объективно не могло быть приведено в соответствие в пределах срока договора аренды, исходя из биохимического состояния почвы, а восстановительные действия арендатора были адекватными, то действие арендодателя по досрочному расторжению договора в связи с формальным несогласованием с ним проекта рекультивации вызовет вопросы.

Интересен, на мой взгляд, и тезис об отсутствии согласования плана рекультивации с собственником земли. Если эксперты-почвоведы сойдутся во мнении, что проект и действия арендатора адекватны состоянию участков, будет ли являться отсутствие согласия арендодателя существенным для расторжения договора аренды?

Существенность превышения сроков рекультивации и договора аренды

Как отмечалось, заслуживает внимания и тезис о многополярности критерия соотношения срока аренды и срока проекта рекультивации земель, в том числе с учетом ситуации, когда арендодатель не собирался устранять негативные последствия от воздействия на почву.

Исходя из текста Определения № 307-ЭС23-4333, поскольку действия (бездействие) арендатора ухудшают земельные участки (ст. 619 ГК РФ), а сроки проекта рекультивации выходят за период действия договора аренды, это создает условия для нарушения права арендодателя на возврат предмета аренды в оговоренном договором состоянии (ст. 622 ГК).

Однако существенность нарушения интересов арендодателя здесь не столь очевидна – если, конечно, судом будет установлена недобросовестность арендатора. Арендатор обязан будет уплачивать арендную плату до момента завершения рекультивации участков и их возврата арендатору. Платность пользования сохраняется согласно п. 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66) и п. 6 Обзора судебной практики ВС № 4 (2018). Если такое «продление» причинит арендатору убытки, это уже иная аргументация, которая, исходя из судебных актов, не была озвучена арендодателем.

Бездействие арендатора может спровоцировать для собственника участков их перспективное изъятие по правилам ст. 284 ГК и подп. 3 п. 1 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако для применения этого аргумента суд должен оценить все действия сторон до и во время арендных отношений. Без оценки причинно-следственной связи действий сторон договора, которые привели к существенному снижению плодородия почв, не обойтись (на существенное снижение плодородия, возникшее до передачи участков, как раз и ссылался арендатор).

Таким образом, Верховный Суд справедливо вернул дело на новое рассмотрение, поскольку вопрос о существенности нарушения прав арендодателя в необходимом объеме судами не исследован. Спор о расторжении договора осложнен спецификой его предмета: земли сельхозназначения имеют очевидную комбинаторную природу частных и публичных интересов. Публичные интересы государства в сохранении плодородия земель и интересы сторон договора аренды, на мой взгляд, в состоявшихся судебных актах исчерпывающей оценки не получили. Критерии оценки указанных интересов лежат в сфере как формальных норм гражданского права, так и земельного, а также природоохранного законодательства. При новом рассмотрении дела судам при оценке существенности нарушений, допущенных арендатором, неизбежно придется их субординировать. Кроме того, не исключена возможность заключения сторонами мирового соглашения.