1 июля Президиум Верховного Суда РФ утвердил Тематический обзор № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством». Документ подготовлен в целях обеспечения правильного применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, по результатам изучения и обобщения судебной практики.
Как отметил партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников, вопросы, связанные с самовольным строительством, регулярно оказываются на рассмотрении высшей судебной инстанции и соответствующий тематический обзор решает многие проблемные вопросы практики, заслуживая внимания ко всем его пунктам.
По мнению адвоката LEbEdEV & barristers Антона Лебедева, обзор выглядит слишком оптимистично. «Остается надеяться, что нижние этажи судебной системы возьмут без возражений его на вооружение и ситуации, когда сторонам спора приходится доходить до Верховного Суда, чтобы применить его позиции, начнут постепенно “отживать”», – отметил он.
Вопросы применения норм материального права
Согласно п. 1 объект недвижимости нежилого назначения, построенный до 1 января 1995 г., в силу закона не может быть признан самовольной постройкой, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных норм и правил.
В п. 2 указано, что требование о сносе жилого дома, построенного до 14 мая 1998 г., на основе того, что он возведен на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, не подлежит удовлетворению, если будут установлены возможность оформления гражданином прав на данный участок в предусмотренном законом порядке и отсутствие допущенных при строительстве нарушений.
Как следует из п. 3 обзора, присоединение к зданию некапитальной постройки не свидетельствует о создании нового объекта недвижимости и не может являться основанием для сноса всего здания.
Антон Лебедев заметил, что ранее действительно возникали проблемы с верандами, так полюбившимися россиянам, которые, по мнению некоторых судов, изменяли внешние границы объекта, что приводило к необходимости производства административных процедур по оформлению объекта: «Сейчас ВС прямо указывает, что присоединение к зданию некапитальной постройки (например, веранды) не свидетельствует о создании нового объекта и не является основанием для сноса всего здания».
В п. 4 разъяснено, что подпорные сооружения, возведенные гражданином в целях сохранения принадлежащего ему имущества в отсутствие действий органов местного самоуправления по проведению противооползневых мероприятий, не признаются самовольной постройкой.
По мнению Антона Лебедева, это разъяснение наводит на мысли о большом количестве подпорных сооружений и таком же количестве бездействия властей, если этот вопрос решается в обзоре. Он обратил внимание на указание на то, что судам нужно оценивать необходимость таких сооружений и имеющуюся угрозу от их наличия.
В п. 5 указано, что истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не служат основанием для признания такого объекта самовольной постройкой.
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова полагает, что указанный подход не является традиционным в судебной практике, что подтверждается «отказными» судебными актами, которые были вынесены по рассматриваемому спору тремя нижестоящими судебными инстанциями. «Подход ВС РФ скорее можно назвать позицией “справедливости и здравого смысла”, поскольку по общему правилу для признания права собственности на самовольно возведенный объект необходимо соблюдение трех условий, предусмотренных ст. 222 ГК, а именно: наличие прав на земельный участок, позволяющих осуществлять строительство в его границах; соответствие возведенного объекта строительным нормам и правилам; отсутствие угрозы жизни и здоровью третьих лиц, а также дополнительного условия – добросовестности заинтересованного лица. В рассматриваемом деле обстоятельства сложились таким образом, что на момент обращения заинтересованного лица за получением разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию права на землю были утрачены, что является недопустимым согласно ст. 222 ГК», – считает она.
Однако, по мнению Анны Жолобовой, наличие вступившего в законную силу судебного акта об отказе в удовлетворении требования о сносе объекта и отсутствие хозяйствующего субъекта, который был бы наделен правами на спорный объект, создают ситуацию правовой неопределенности и порождают наличие бесхозяйного имущества, что в последующем может повлечь разрушение объекта, создание угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, воздействие на благополучие окружающей среды и подобные негативные эффекты: «Следовательно, учитывая наличие добросовестности в действиях застройщика, ВС посчитал возможным такое судебное “квазипродление” арендных отношений и последующее признание права собственности на объект».
В п. 6 обзора указано, что возведение жилого дома на участке, предоставленном по договору аренды для целей ИЖС, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена договором аренды.
Как следует из п. 7, признание соглашения о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды недействительным не влечет квалификацию постройки, возведенной новым арендатором, как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве.
По мнению Анны Жолобовой, такое разъяснение становится особенно актуальным в существующей череде исков прокуратуры о деприватизации, когда контролирующий орган, выступая в качестве процессуального истца в защиту публичных интересов, изначально признает сделку по приобретению земельных участок в частную собственность недействительной, а впоследствии при наличии удовлетворенных первоначальных исковых требований обращается с исками о сносе самовольной постройки. «Фактически в рассматриваемом споре сложилась аналогичная ситуация. Объект изначально возводился при наличии прав на земельный участок, допускающих строительство, на основании принятой уполномоченным органом разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и правил, при отсутствии угрозы жизни и здоровью третьих лиц. Не было ни одного признака, свидетельствующего, что возводимый объект является самовольной постройкой. Регистрация права собственности на спорный объект осуществлена за правообладателем до признания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительным. ВС РФ сделал вывод, что недействительность соглашения о передаче арендных прав и обязанностей не влечет признание объекта самовольной постройкой, если не обнаружены признаки самовольной постройки у самого объекта», – заметила она.
В исках о деприватизации объекты недвижимости, по словам эксперта, изначально возводились на основании всей необходимой согласованной и утвержденной разрешительной и проектной документации, при наличии прав на земельный участок, предоставленных уполномоченным органом и зарегистрированных в ЕГРН. «Следовательно, даже при последующем признании сделки купли-продажи с частным лицом незаконной, объект недвижимости должен сохранить свой статус и его правообладателя. Последующая судебная практика покажет применимость рассматриваемого подхода к иным категориям споров, унификация подходов снизила бы текущие риски правообладателей, стабилизировала гражданский оборот и повысила бы уважение к органам власти и суду», – считает Анна Жолобова.
В п. 8 указано, что здания, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения, которые были незаконно переведены в земли населенных пунктов, являются самовольными постройками и подлежат сносу.
Николай Сапожников усомнился в целесообразности этого разъяснения, из которого следует, что успешное оспаривание прокуратурой правомерности перевода в прошлом участка в категорию, допускающую строительство объектов недвижимости, влечет самовольный статус и снос построенных объектов. «Обращает внимание, что изменение категории и вида разрешенного использования связано с решениями различных органов власти, а объекты могут быть неоднократно отчуждены добросовестным приобретателям. Так как такие иски обосновываются публичными интересами и основными началами земельного законодательства, суды могут считать прокуратуру не ограниченной по срокам давности для проведения соответствующих надзорных мероприятий и предъявления таких требований. Кроме того, в содержании указанного пункта, вопреки его наименованию, речь идет не о незаконной смене категории, а о незаконной смене вида разрешенного использования с нарушением целевого условия договора аренды публичного участка. При этом из текста можно понять, что такая смена ВРИ, а значит, и назначение объектов соответствовали градостроительному регламенту. Представляется, что положения названного пункта, чтобы исключить угрозу стабильности оборота и ущерб правам добросовестных приобретателей, могут потребовать дополнительных условий», – заметил он.
По мнению эксперта, п. 8 контрастирует с п. 7 обзора, закрепляющим, что признание соглашения о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды недействительным не влечет квалификацию постройки, возведенной новым арендатором, как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве. «Очевидно, заботясь о стабильности оборота, ВС РФ в данном случае, даже при установлении недействительности основания владения землей, защищает возведенную постройку», – считает Николай Сапожников.
Анна Жолобова полагает, что данная позиция ВС касается не только земельных участков с/х назначения, она более глобально оценивает наличие или отсутствие права у арендатора изменять вид разрешенного использования и целевое назначение, предусмотренное в договоре аренды, на основании которого предоставлен земельный участок. «Традиционно судебная практика императивно подходит к регулированию вопроса смены ВРИ арендатором (даже до внесения изменений в соответствующие нормы ЗК РФ и вступлении их в силу в марте 2026 г.): самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования», – пояснила она.
Исходя из п. 9 не допускается возведение домов блокированной застройки на участке, имеющем вид разрешенного использования «ведение садоводства», не предусматривающий блокированную жилую застройку.
Согласно п. 10 объект капстроительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не является самовольной постройкой.
Как полагает Николай Сапожников, при кажущейся очевидности изложенной позиции судебная практика даже самого Верховного Суда (см., напр., Определение ВС РФ от 17 марта 2026 г. по делу № 18-КГПР26-13-К4) порой может способствовать попыткам сделать иной вывод: «Поэтому хорошо, что эта позиция четко закреплена на уровне обзора».
В соответствии с п. 11 не может быть признано право собственности на реконструированное здание, если его техническое состояние является аварийным и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из п. 12, объекты капстроительства, имеющие одинаковую функцию с основным объектом недвижимости и возведенные в отсутствие разрешительной документации, не могут быть отнесены к объектам вспомогательного использования и являются самовольными постройками.
Согласно п. 13, если единственным признаком самовольной реконструкции недвижимости является отсутствие разрешительной документации, в удовлетворении требования о приведении такого объекта в первоначальное состояние может быть отказано.
В соответствии с п. 14, если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жильем, при принятии решения о сносе должен разрешаться вопрос о выселении таких лиц.
Как следует из п. 15 обзора, если за лицом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на ИЖС, требования этого лица о признании на тот же объект права собственности в качестве самовольной постройки нежилого назначения удовлетворению не подлежат.
Согласно п. 16 спор о границах является юридически значимым обстоятельством при разрешении требований о сносе самовольной постройки, расположенной на смежном участке земли.
Исходя из п. 17, если в результате реконструкции жилого дома изменилась его площадь, при признании права собственности на самовольно реконструированную постройку, находящуюся в долевой собственности, суду нужно решить вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников.
В п. 18 указано, что при приобретении лицом здания с помещениями, признанными в судебном порядке самовольной постройкой и подлежащими сносу, не может быть признано право собственности этого лица на такую постройку.
Согласно п. 19 добросовестному застройщику возместят убытки, причиненные сносом строения, возведенного в соответствии с разрешительной документацией, которая впоследствии признана незаконной в связи с действиями уполномоченного органа публичной власти и сетевой организации.
Исходя из п. 20, если гражданин при возведении объекта недвижимости в зоне минимальных расстояний от газопровода действовал добросовестно, то одновременно с вопросом о сносе этого объекта суд разрешает вопрос о выплате указанному лицу денежной компенсации.
Как следует из п. 21, принятие мер по выявлению самовольной постройки и освобождению от нее публичного участка земли, находящегося в границах муниципального образования, является обязанностью органов местного самоуправления.
Согласно п. 22 орган местного самоуправления не вправе применять административную процедуру сноса самовольной постройки в отношении объекта, являющегося частью МКД.
В п. 23 указано, что орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе самовольной постройки в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на этом участке до дня вступления в силу ЗК РФ.
Как следует из п. 24, суд при рассмотрении требования об оспаривании решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки проверяет правомерность отнесения объекта к самовольным постройкам.
Вопросы применения норм процессуального законодательства
Согласно п. 25 по иску о признании права собственности на самовольную постройку к участию в деле в качестве ответчика привлекается орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки или иной уполномоченный орган.
В п. 26 указано, что бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки, а также соответствия ее санитарным, противопожарным и иным требованиям лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.
В п. 27 указано, что по делам, связанным с самовольным строительством, судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
Исходя из п. 28 при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Согласно п. 29, если в иске о сносе самовольной постройки, единственным признаком которой было отсутствие разрешения на строительство, было отказано судом, застройщик имеет право на признание за ним права собственности на самовольную постройку при отсутствии с его стороны признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Иные вопросы
В п. 30 разъяснено, что вступившее в законную силу судебное решение о признании постройки самовольной не может быть пересмотрено путем изменения способа исполнения решения.
Исходя из п. 31 исполнение решения суда о сносе самовольной постройки по общему правилу осуществляется должником.
Согласно п. 32 при исполнении взыскателем решения о сносе самовольной постройки расходы на снос этой постройки возмещаются должником по правилам в рамках ст. 15 ГК РФ.
