Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ26-78-К4, в котором указал на нарушения, допущенные апелляционной инстанцией, при рассмотрении иска муниципалитета к собственникам земельного участка для ИЖС о запрете эксплуатации жилых домов в качестве гостевых.
Первая инстанция отказала в иске администрации
Геннадию Деревенцу и Игорю Пазникову на праве долевой собственности принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». В 2006 г. Управление архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа на основании распоряжения главы муниципального образования выдало собственникам участка разрешение на строительство жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих в летний период. Пятиэтажный дом был построен и принят в эксплуатацию. Согласно сведениям ЕГРН он принадлежит Геннадию Деревенцу и Игорю Пазникову на праве общей долевой собственности по ½ доли у каждого.
18 октября 2024 г. администрация Анапы обратилась в суд с иском к собственникам земельного участка о запрете использования объектов недвижимого имущества в коммерческих целях до изменения вида разрешенного использования участка в соответствии с фактическим использованием. Она указала, что при проведении обследования земельного участка установлено, что возведенные на нем пятиэтажный жилой дом и одноэтажная постройка около него эксплуатируются владельцами в качестве гостевых домов. Как отметила администрация, ответчиками ведется деятельность по предоставлению услуг временного проживания. Между тем установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает предоставления услуг коммерческой деятельности.
Анапский городской суд Краснодарского края 21 марта 2025 г. отказал в удовлетворении исковых требований. Он исходил из того, что истцом не представлены доказательства того, каким образом спорные объекты недвижимости создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также что эксплуатацией спорных объектов наносится ущерб окружающей среде либо нарушаются публичные интересы или права других лиц, имеется реальная угроза жизни и здоровью граждан, опасность возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с их возможным разрушением, так как указание в акте осмотра на осуществление коммерческой деятельности само по себе не означает наличие таких последствий.
Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, о чем заявлено стороной в споре, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Апелляционный суд запретил использовать жилые дома как гостевые
Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 9 октября 2025 г. решение первой инстанции было отменено, а иск – удовлетворен. Апелляция указала, что на спорные объекты капитального строительства отсутствует заключение уполномоченных государственных органов, подтверждающее их соответствие градостроительным, противопожарным нормам и правилам, иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, в связи с чем земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования.
Кроме того, апелляционный суд отметил, что фактическое использование ответчиками указанного земельного участка, а также расположенных на нем объектов недвижимости противоречит земельному и градостроительному законодательству и, как следствие, приводит к занижению ставки по земельному налогу. Суд указал на недополучение бюджетом муниципального образования денежных средств от земельного налога в результате несоответствия вида разрешенного использования земельных участков. Поскольку местный бюджет поселения входит в бюджетную систему РФ, то нарушены законные права и интересы РФ. С такими выводами апелляции согласился и суд кассационной инстанции.
ВС встал на сторону собственников гостевых домов
Геннадий Деревенец и Игорь Пазников подали кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой поставили вопрос об отмене решений апелляции и кассации. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что п. 1 ст. 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Суд пояснил, что, как разъяснено в п. 26 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В определении подчеркнуто, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Судебная коллегия установила, что данные разъяснения ВС не были учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела, поскольку для правильного его разрешения необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д., чего сделано не было. Кроме того, апелляционным судом не учтено, что право собственности ответчиков на жилые дома, которым присвоены кадастровые номера, зарегистрировано в установленном законом порядке, правомерность их возведения истцом не оспаривалась.
Верховный Суд обратил внимание, что действующее законодательство не предусматривает какого-либо специального порядка ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства в качестве гостиницы либо гостевого дома, а также какого-либо отдельного порядка получения заключения уполномоченных государственных органов о его соответствии градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам. При этом для установления соответствия или несоответствия принадлежащего ответчикам объекта капитального строительства градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам судом первой инстанции назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, заключение которой исследовалось судом апелляционной инстанции, однако доводов, по которым суд отверг выводы эксперта, в своем определении апелляционный суд не привел, формально сославшись на необязательность заключения экспертизы для суда.
Судебная коллегия напомнила: на основании положений ч. 1 ст. 87 ГПК в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. Вместе с тем в рассматриваемом случае вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы судом на обсуждение сторон поставлен не был. А в соответствии с п. 1 ст. 55.26 ГрК, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством РФ. При этом суд апелляционной инстанции при разрешении спора, удовлетворяя иск, не установил нарушений требований технического регламента при эксплуатации здания.
Данные нормы предоставляют уполномоченному органу право обратиться в суд с иском о запрете деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Такой иск направлен на предупреждение опасности причинения вреда и обеспечение охраны прав и интересов иных лиц. Вместе с тем, как указал ВС, апелляционный суд для целей применения п. 1 и 2 ст. 1065 ГК не исследовал обстоятельства о том, что эксплуатация объекта в качестве гостевого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан в связи с несоответствием строения техническим и градостроительным регламентам. «При правовой квалификации функционального использования индивидуального жилого дома суд апелляционной инстанции также не учел, что такой тип строения может быть использован для предоставления услуг гостевых домов, в связи с чем доводы уполномоченного органа относительно использования объекта с нарушением градостроительного регламента земельного участка и прочно связанных с ним объектов подлежали оценке на соответствие требованиям земельного и градостроительного законодательства», – подчеркнуто в определении.
Кроме того, Верховный Суд обратил внимание, что судом апелляционной инстанции не учтено: на момент вынесения им определения вступил в силу принятый 7 июня 2025 г. Закон о проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов, подлежащий применению по данному делу. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 4 указанного Закона «гостевой дом» – индивидуальный жилой дом размещается на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение гражданами садоводства для собственных нужд. Таким образом, специальный закон не содержит такого требования для эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве «гостевого дома», как изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен.
Касательно выводов о сроке исковой давности ВС напомнил, что в силу п. 1 ст. 196 ГК общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса. В п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Как отметил ВС, в своих возражениях относительно заявленных администрацией требований ответчики указывали, что к ним подлежит применению трехлетний срок исковой давности, поскольку истец знал о нарушении своего права и в лице уполномоченных органов обращался за судебной защитой в 2015 г., что имело место более трех лет назад, т.е. срок исковой давности в данном случае истек. Однако суд апелляционной инстанции данным обстоятельствам вообще не дал никакой оценки, выводов суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности не опроверг.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что судом первой инстанции были установлены все необходимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права и не допущено существенных нарушений норм процессуального права, в то время как судами апелляционной и кассационной инстанций при тех же обстоятельствах допущена ошибка в толковании и применении норм материального права. ВС отменил обжалуемые судебные акты, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Эксперты «АГ» проанализировали выводы ВС
Член АП Московской области Тимур Абдрашитов подчеркнул, что проблема с гостевыми домами на землях ИЖС особенно актуальна для курортных регионов России – там, где право частной собственности вступает в затяжной клинч с фискальным формализмом муниципалитетов, интересы которых более чем очевидны, ведь именно земельные правоотношения служат основным источником пополнения местных бюджетов. Он отметил, что администрация Анапы уже неоднократно пыталась «просуживать» снос подобных строений как самовольных либо добиваться кардинального изменения вида разрешенного использования.
«Как эксперт в сфере недвижимости и земельного права я полностью согласен с выводами коллегии ВС, ведь апелляция и кассация допустили три существенные и в совокупности поистине непростительные ошибки: манкировали содержательной оценкой фактов и проигнорировали заключение судебной экспертизы об отсутствии рисков; не учли специальный Закон о проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов; оставили без оценки правомерное заявление ответчиков о применении срока исковой давности», – поделился мнением Тимур Абдрашитов.
Адвокат КА «Трепашкин и партнеры» г. Москвы Тамара Харитонова считает, что проблема, затронутая ВС, является актуальной в условиях действия Закона о проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов, поскольку некоторые судьи часто забывают о действии специальных законов и применяют лишь общие нормы.
Как отметила эксперт, ВС в очередной раз указал на неприемлемость формального подхода к рассмотрению дела, на необходимость исследовать фактические обстоятельства дела, указав, что само по себе наличие или отсутствие каких-либо документов не может свидетельствовать о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц. «Верховный Суд подчеркнул, что решение суда должно быть обоснованным и суд обязан дать всестороннюю оценку каждому представленному сторонами доказательству и каждому доводу, приведенному в обоснование позиций, с обязательным отражением в решении мотивов, по которым они принимаются либо отвергаются. Нельзя игнорировать доводы сторон, как было в указанном деле со сроком исковой давности, и отвергать доказательства формально без приведения мотивов, как это было сделано с экспертным заключением», – пояснила Тамара Харитонова.
Кроме того, как заметила адвокат, ВС подчеркнул важность такого доказательства, как заключение эксперта, разъяснив, что в случае наличия сомнений в правильности экспертизы суд должен поднять вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы, поскольку вопросы, разрешаемые экспертами, входят в предмет доказывания по указанному делу.
Адвокат КА «Свердловская областная гильдия адвокатов» Мария Стальнова отметила, что основной довод, приведенный администрацией муниципалитета, на котором основаны ее исковые требования, заключается в том, что здание возведено на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предполагает возведение такого строения, как гостевой дом. «В данном случае сделан акцент на сформированные ВС подходы к применению положений ГК о самовольной постройке. Исходя из этого в определении установлено, что существенными для разрешения дела являются обстоятельства нарушения возведением здания прав и охраняемых законом интересов иных лиц, так как само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку», – указала она.
По мнению Марии Стальновой, остается вопрос, означает ли это, что Суд пришел к выводу о том, что нарушения вида разрешенного использования не имели места, а лишь отсутствовало разрешение, или ВС исходил из того, что разрешение на строительство не может быть выдано в случае, когда вид разрешенного использования не предполагает строительство такого дома, следовательно, отдельно рассматривать данные вопросы не представляется обоснованным, в связи с чем достаточно установить наличие или отсутствие разрешения на строительство. «Лишь в конце определения отмечено, что использование гостевого дома не предполагает изменение вида разрешенного использования на иной, помимо индивидуального жилищного строительства. В связи с этим складывается впечатление, что данное обстоятельство не является определяющим. Именно установление соблюдения всех строительных норм и правил является определяющим в данном деле и может позволить не признавать строение обладающим признаками самовольной постройки, даже при нарушении вида разрешенного использования земельного участка», – полагает эксперт.
Также, как заметила Мария Стальнова, в деле акцент смещен в сторону оценки соблюдения строительных норм и правил применительно к самому зданию, без взаимосвязи с земельным участком. Суд отмечает необходимость учета материально-правового интереса истца в запрете эксплуатации самого дома: «В этом контексте ВС также отмечено, что существенным обстоятельством является соблюдение строительных норм и правил. Также отмечено, что такой тип строения может служить для деятельности гостевых домов».
Юрист Демис Романов считает, что вынесенное ВС определение безусловно является важным для правоприменительной практики рассмотрения подобных споров, когда органами местного самоуправления (и не только) предпринимаются действия, направленные на понуждение собственников индивидуальных жилых домов оформлять принадлежащие им объекты в коммерческие.
При этом эксперт подчеркнул, что с 1 сентября 2025 г. вступил в силу Закон о проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов, в котором четко регламентированы как понятие гостевого дома, коим является индивидуальный жилой дом, так и требования, которым такой дом должен соответствовать. «Ни о каком переводе жилого дома в объект коммерческого назначения в данном законе речи не идет. С целью использования жилого дома в качестве гостевого необходимо включиться в соответствующий реестр (сделать это достаточно легко) и привести объект в соответствие с требованиями, указанными в законе и в Постановлении Правительства РФ. ВС однозначно пришел к единственно верному выводу об отсутствии необходимости в изменении назначения земельного участка под коммерческие цели, поскольку на таком участке размещен индивидуальный жилой дом, который законом допускается использовать в качестве гостевого», – заключил Демис Романов.
