Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-26836 по делу № А41-68848/2022 о неосновательном обогащении за пользование подвальным помещением офисного здания, в котором находится индивидуальный тепловой пункт соседнего многоквартирного дома.
Обстоятельства дела
20 марта 2003 г. администрация городского округа Химки Московской области и ООО «Форбс» заключили договор аренды земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома сроком на два года. 18 марта 2005 г. ООО «Форбс» и ЗАО «Спецстройжилье-групп» заключили договор цессии, по которому последний принял права и обязанности по указанному договору аренды.
31 июля 2006 г. администрация г.о. Химки разрешила «Спецстройжилье-групп» проектирование надстройки офисных помещений над пристроенным тепловым пунктом. Общество приступило к осуществлению строительства на основании выданного администрацией разрешения от 24 мая 2010 г. В 2012 г. возведение офисного здания было прекращено, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдано.
Согласно кадастровому паспорту от 31 августа 2012 г. объект незавершенного строительства представляет собой административно-офисное здание с индивидуальным тепловым пунктом, которое состоит из подвального, первого и второго этажей. В подвальном помещении размещено оборудование (индивидуальный тепловой пункт) для обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома, расположенного на том же земельном участке, что и офисное здание. С 6 июля 2015 г. индивидуальный предприниматель Александр Чинов является собственником этого строения. Основанием для регистрации права собственности в свидетельстве о государственной регистрации являются договор инвестирования строительства от 28 декабря 2010 г. и акт приема-передачи объекта незавершенного строительством от 20 декабря 2012 г.
Александр Чинов направил ООО «Жилищные технологии», в ведении которого находится МКД, письмо о заключении договора аренды подвального этажа здания. В ходе переговоров проект договора подвергался корректировке, однако общество отказалось от подписания документа, указав, что индивидуальный тепловой пункт является техническим оборудованием для обслуживания многоквартирного дома и в силу ст. 289, 290 ГК, ст. 36 ЖК входит в состав общего имущества данного дома.
Александр Чинов обратился в Арбитражный суд Московской области, ссылаясь на использование имущества без внесения соответствующей платы. По мнению предпринимателя, на стороне общества «Жилищные технологии» образовалось неосновательное обогащение за пользование подвальным помещением офисного здания на протяжении 36 месяцев с 16 августа 2019 г. по 16 августа 2022 г. в размере 2,88 млн руб.
Суд удовлетворил требования, руководствуясь ст. 309, 310, 1102, 1105 ГК и исходя из того, что предприниматель является собственником офисного здания, в подвальном помещении которого размещено и используется обществом оборудование для обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирного дома без внесения соответствующей платы. Ответчик право собственности истца не оспорил, от заключения договора аренды помещения уклонился. Апелляция и кассация согласились с этим решением.
ВС указал на ошибки в выводах нижестоящих инстанций
Тогда общество «Жилищные технологии» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика – обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (п. 7 Обзора судебной практики ВСРФ № 2 (2019)). В силу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Суд указал, что основанием для возникновения неосновательного обогащения на стороне ответчика истец считает пользование обществом принадлежащим предпринимателю на праве собственности подвальным помещением с целью эксплуатации расположенного в нем оборудования теплового пункта для обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирного дома. Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-12526/2018 и № А41-31427/2023 установлено, что принадлежащее на праве собственности предпринимателю нежилое строение (офисное здание) возведено с нарушением строительных норм и правил, однако снос его не представляется возможным, поскольку оно расположено над индивидуальным тепловым пунктом, который относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома, является капитальным и имеет общие с ним несущие конструкции. Данные обстоятельства в числе прочих (наличие разрешения на строительство) явились основанием для отказа в иске администрации к предпринимателю о сносе офисного здания (дело № А41-12526/2018).
В то же время, заметила Судебная коллегия, в соответствии с п. 2 заключенного администрацией и предпринимателем мирового соглашения, утвержденного определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2019 г. по делу № А41-12526/2018, Александр Чинов обязался в срок до 31 декабря 2022 г. принять меры по завершению строительства и вводу в эксплуатацию спорного объекта с целевым назначением – административно-офисное здание в соответствии с разработанным муниципальным предприятием г.о. Химки архитектурно-планировочным заданием. Однако строительство офисного здания не завершено, сроки исполнения обязательств во исполнение условий мирового соглашения истекли.
Согласно ст. 289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК и разъяснениями, изложенными в п. 2 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 3 Постановления № 64).
Суды, удовлетворяя требования истца, исходили из факта государственной регистрации права собственности за предпринимателем на спорное помещение, не применив указанные правовые нормы и разъяснения, не приняв во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел № А41-12526/2018, № А41-31427/2023. Так, заметил Верховный Суд, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2023 г. по делу № А41-31427/2023 установлено, что согласно данным ЕГРН земельный участок имеет вид разрешенного использования – для строительства многоэтажного жилого дома и поставлен на государственный кадастровый учет 3 октября 2003 г. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 28 июля 2022 г. объект, проектируемое назначение «нежилое», находится в пределах этого земельного участка. Кроме того, в его пределах также расположено четыре объекта недвижимости.
ВС напомнил, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ (далее – Вводный закон) установлено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, разъяснила Экономколлегия, с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме у собственников помещений возникает право общей долевой собственности на общее имущество и земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, при условии, что такой участок был сформирован надлежащим образом.
В силу разъяснений, изложенных в п. 67 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Между тем, отметил Верховный Суд, на земельном участке находится также спорный объект незавершенного строительства (офисное здание), в который входит индивидуальный тепловой пункт для обслуживания многоквартирного дома (подвальное помещение), являющийся общим имуществом собственников данного дома, что установлено при рассмотрении дела № А41-12526/2018. Указанные обстоятельства явились для судов основанием для отказа в удовлетворении требований предпринимателя по делу № А41-31427/2023 об обязании администрации предоставить в аренду земельный участок.
Судебная коллегия обратила внимание: представитель предпринимателя пояснил, что Александру Чинову выдавалось разрешение на строительство для возведения офисного здания с индивидуальным тепловым пунктом. В свою очередь представители общества указали, что индивидуальный тепловой пункт, находящийся на цокольном этаже спорного офисного здания, обслуживает исключительно многоквартирный жилой дом и был построен для его эксплуатации до начала возведения спорного строения, принадлежащего истцу.
Как указал ВС, делая вывод о наличии на стороне общества неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование помещением, в котором расположен индивидуальный тепловой пункт, суды не исследовали вопрос о том, как был возведен тепловой пункт: вместе с многоквартирным домом или вместе с офисным зданием. Не проверили довод общества о том, что многоквартирный дом был введен в эксплуатацию вместе с тепловым пунктом, обеспечивающим теплоснабжение. Суды не изучили документы, касающиеся строительства многоквартирного дома (проектно-сметную документацию, распоряжение на ввод дома в эксплуатацию), не установили, предназначался ли тепловой пункт только для обслуживания многоквартирного дома или также для других объектов, в частности офисного здания, и не выяснили, сформирован ли земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома или для использования иных сооружений. Кроме того, суды не учли обстоятельства, установленные при рассмотрении дел № А41-12526/2018, № А41-31427/2023. Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций, а дело направил на новое рассмотрение.
Мнения адвокатов
В комментарии «АГ» адвокат МКА «ГРАД» Илья Лясковский посчитал, что ВС наметил несколько оснований, по которым истцу следовало бы отказать в иске: самовольность постройки и принадлежность теплового пункта не владельцу здания, в котором он находится, а собственникам помещений рядом расположенного многоквартирного дома. Он добавил, что из заключений Верховного Суда вряд ли можно вывести законченную правовую позицию, обогащающую правоприменение. «Так, сначала Экономколлегия “намекнула”, что владелец самовольной постройки не обладает полноценными полномочиями собственника и, в частности, не вправе получать плату за пользование помещениями в ней. Однако формулировки подобного вывода в определении нет. ВС констатирует факт самовольности постройки, указывает, что она не введена в эксплуатацию и останавливается на этом, переходя к другой аргументации», – отметил адвокат.
Как заметил Илья Лясковкий, ВС обратил внимание на то, что истец требует плату за использование помещения под размещение теплового пункта, предназначенного для теплоснабжения расположенного рядом многоквартирного дома. «В этой части могла бы оказаться правовая позиция, имеющая значение для многих споров о принадлежности инженерного оборудования, установленного за границами многоквартирных домов. Но этого не случилось: коллегия перечислила нормы об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, буквально прочтя которые, нельзя отнести к общему имуществу расположенный за домом тепловой пункт. Далее Верховный Суд указал, что в предмет доказывания по делу входит целевое назначение теплового пункта, а также факт формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома или для использования иных сооружений. Какой правовой вывод нужно будет сделать из этих фактов после их установления – к сожалению, неясно», – заключил он.
По мнению адвоката МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасии Ивановой, ВС глубоко подошел к разрешению спора и принял во внимание ряд обстоятельств, которые не были учтены судами нижестоящих инстанций, в частности обстоятельства, свидетельствующие о возможном отнесении спорного подвального помещения к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома. Именно поэтому ВС сделал акцент на важности исследования вопроса о том, как был возведен тепловой пункт и как возведен многоквартирный дом. «Не исключено, что при данных ВС разъяснениях, при новом рассмотрении спора может быть поставлен вопрос о назначении строительно-технической экспертизы для установления (опровержения) факта: предназначено ли спорное подвальное помещение исключительно для обслуживания многоквартирного жилого дома или для использования иных сооружений», – полагает она.
«В случае если при новом рассмотрении дела будет установлено, что спорное помещение возведено исключительно для обслуживания многоквартирного жилого дома и построено для его эксплуатации до начала возведения спорного строения, принадлежащего истцу, имеется вероятность, что это впоследствии может породить спор о правах на подвальное помещение и череду новых судебных тяжб, например по иску о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилое подвальное помещение», – рассуждает адвокат.
