Как ранее писала «АГ», Верховный Суд РФ опубликовал Определение № 18-КГ25-195-К4, в котором напомнил, что суд не может подменять собой экспертную организацию при решении вопросов, требующих наличия специальных познаний, при рассмотрении дела.
В данном определении ВС исправил очевидные ошибки судов апелляционной и кассационной инстанций, что может оказать положительное влияние на формирование судебной практики в пользу граждан в спорах с местными муниципалитетами, касающихся самовольного строительства.
В Краснодарском крае, особенно в городе-курорте Сочи, сложилась частая практика, когда граждане начинают строительство на садовых участках или участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, жилые или садовые дома в отсутствие соответствующих разрешений и согласований. Это связано с тем, что согласовать в местной администрации в установленном порядке уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома практически невозможно – граждане сталкиваются с многократными формализованными отказами со стороны местных администраций, и им приходится вновь и вновь обращаться за данной муниципальной услугой. Многие не выдерживают и начинают строительство без получения согласия со стороны администрации города-курорта.
Похожая ситуация сложилась и в данном деле: гражданка возвела на принадлежащем ей садовом участке площадью 196 кв. м в г. Сочи строение, а администрация города-курорта обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки, мотивируя тем, что ответчик возвела объект капитального строительства без разрешительной документации.
Суд в иске отказал, сославшись на проведенную по делу строительно-техническую экспертизу, в соответствии с которой на участке располагается строение, которое квалифицируется как некапитальное и не является объектом недвижимости, не имеет прочной связи с землей. В заключении указывалось, что исследуемое строение отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, а также требованиям безопасности. Оно располагается в пределах правомерных границ земельного участка, минимальные отступы соблюдены, получение разрешений и согласований для монтажа исследуемого сооружения в силу закона не предусмотрено.
Отменяя данное решение и удовлетворяя исковые требования, апелляционная инстанция, руководствуясь фотоматериалами, отметила, что возведенное ответчиком сооружение не является садовым домом или иным вспомогательным строением для садоводства, поэтому имеются основания для возложения на ответчика обязанности демонтировать объект. С выводами апелляции согласился кассационный суд общей юрисдикции.
Отменяя определения судов апелляционной и кассационной инстанций, Верховный Суд справедливо заметил, что суды двух инстанций, не обладая специальными познаниями в области строительства, ошибочно отклонили и не приняли во внимание заключение строительно-технической экспертизы, которая установила, что строение отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, расположено в границах участка. Кроме того, мотивировать выводы только на основании фотоматериала – недопустимо.
С другой стороны, заметил ВС, согласно заключению строительно-технической экспертизы строение не является объектом недвижимости; его конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение, демонтаж и последующую сборку без ущерба. Характер возведенного строения не свидетельствует о том, что оно является самовольным как возведенное с нарушением правил целевого использования участка, а получение разрешения на строительство в силу п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не требовалось.
Примечательно, что в своих выводах Верховный Суд не ссылался на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку строение не является объектом недвижимости, а положения ст. 222 ГК, которыми мотивировал истец, в таком случае неприменимы. Так, в силу п. 5 Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) положения ст. 222 ГК регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абз. 1 и 3 п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК). Таким образом, иск администрации в любом случае не подлежал удовлетворению по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК, поскольку спорное строение не является объектом недвижимости. Однако в данную аргументацию Верховный Суд в рассматриваемом определении углубляться не стал.
Вместе с тем, возможно, поэтому он не стал также ссылаться на п. 3 Постановления № 44, так как спорное строение не является объектом недвижимости. В частности, согласно п. 3 данного постановления возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 511 ГрК, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Верховный Суд добавил: судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем участка, и правоустанавливающего документа на участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о госрегистрации недвижимости).
Обращает на себя внимание и то, что ВС не стал возвращать дело на новое апелляционное рассмотрение, а оставил в силе решение суда первой инстанции, посчитав, что все необходимые обстоятельства дела последним установлены, нормы материального права применены правильно, существенных нарушений норм процессуального права не допущено, а судами апелляционной и кассационной инстанций допущена ошибка в применении норм материального права.
Резюмируя, отмечу, что данное определение ВС, возможно, скорректирует судебную практику в Краснодарском крае по подобного рода искам администраций муниципалитетов к гражданам, поскольку зачастую нижестоящие суды отклоняют выводы строительно-технических экспертиз, подтверждающих доводы граждан-ответчиков, без проведения повторных или дополнительных исследований и удовлетворяют иски администраций о сносе самовольных построек.
