23 марта Госдума приняла в третьем чтении Закон о «гаражной амнистии» (законопроект № 1076374-7), которым вносятся изменения в ряд законодательных актов с целью создания правовых условий для оформления прав граждан на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.
В частности, закон предусматривает возможность использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без их предоставления и установления сервитута/публичного сервитута при возведении гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства. При этом инвалиды получат право на бесплатное использование государственных и муниципальных земель для этого, а также внеочередное право на предоставление таких участков земли.
Размещение гаражей на государственных или муниципальных землях для других граждан будет платным. Одновременно региональный законодатель сможет установить перечень категорий граждан, имеющих право на бесплатное использование земель или земельных участков для указанных целей. Для размещения таких объектов понадобится схема, утвержденная муниципальным органом.
До 1 сентября 2026 г. гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до введения в действие Градостроительного кодекса РФ 31 декабря 2004 г., в ряде случаев будет вправе бесплатно получить в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен этот гараж. В случае если у владельца гаража отсутствует документ, подтверждающий предоставление или иное выделение ему участка для возведения гаража, подтвердить свое право он может, представив один из перечисленных в законе документов: договор о подключении к инженерным сетям, документы об уплате коммунальных услуг или документ о проведении технической инвентаризации. При этом если заявитель не представит выписку из ЕГРЮЛ о гаражном кооперативе, органы власти не вправе требовать его и должны самостоятельно запрашивать необходимые сведения.
Кроме того, поправки предусматривают возможность бесплатного приобретения в собственность участка земли, который находится в фактическом пользовании гражданина и на котором расположен гараж, не являющийся объектом капитального строительства, возведенный до дня введения в действие ГрК РФ. Это будет возможно, если участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является или являлся собственник, если такое право не прекращено либо переоформлено этим кооперативом на право аренды, которое не прекращено, и гараж или земельный участок, на котором он расположен, распределены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа.
В законе подчеркивается, что никто не вправе ограничивать доступ собственников или пользователей гаражей к ним. При этом одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями.
При оформлении права собственности на гараж и участок под ним государственная пошлина не взимается. Закон распространяется в том числе и на наследников, и тех, кто купил гараж у первоначального владельца.
Помощник юриста Содружества земельных юристов Арина Шмойлова в комментарии «АГ» отметила, что закон направлен на общее определение понятия гаража и порядка государственной регистрации прав на него. «Амнистия распространяется на объекты, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса – т.е. до 31 декабря 2004 г. Важным является уточнение законодателя относительно того, что гаражи, подпадающие под амнистию, должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Они могут входить в состав гаражно-строительных кооперативов или быть отдельно стоящими капитальными постройками. Не распространяется закон на гаражи, являющиеся частью многоквартирных домов, нежилых зданий и индивидуального жилищного строительства», – пояснила она.
Необходимость «гаражной амнистии», по словам Арины Шмойловой, объясняется потребностью государства в учете действительного количества объектов недвижимости, расположенных на его территории, их постановке как на кадастровый учет, так и в качестве объектов налогообложения.
По словам эксперта, в России насчитываются миллионы незарегистрированных объектов недвижимости, которые по внешним характеристикам можно признать гаражами. «Однозначно определить объект в качестве гаража в настоящее время не представляется возможным ввиду отсутствия законодательно закрепленного понятия “гараж”, что, безусловно, является недостатком, который будет устранен благодаря реформе, – законом вводятся отсутствующие в действующем законодательстве понятия “гараж” и “гаражный комплекс”», – пояснила Арина Шмойлова.
Она добавила, что ключевой проблемой, связанной с реализацией прав на недвижимые объекты гаражного строительства, является сложность процедуры регистрации права собственности на гаражи, являющиеся капитальными постройками, и занимаемые ими земельные участки – очень часто документы о предоставлении участков для строительства и на сами гаражи попросту утеряны. «Проблема обусловлена тем, что согласно гражданскому законодательству право собственности автоматически возникает у члена гаражного кооператива по факту уплаты паевого взнос за гараж, предоставленный кооперативом, – т.е. без необходимости регистрации перехода права в Росреестре. Однако у многих собственников утеряны правоподтверждающие документы, что делает распоряжение (продажу, передачу по наследству) крайне затруднительным и, как следствие, достаточно часто приводит собственников в суд с иском о признании права», – пояснила эксперт.
По мнению адвоката МКА «Центрюрсервис» Ильи Прокофьева, поправки представляют собой некую аналогию Закона о «дачной амнистии» и имеют основной целью урегулирование правоотношений в сфере владения и пользования гражданами гаражей и земельных участков под ними.
«Ранее большое количество гаражей, а также земельных участков в гаражно-строительных кооперативах не обладало фактически никаким правовым статусом и распоряжение гражданами данным имуществом было практически невозможным. Предлагаемые изменения позволят гражданам оформить гаражи и земельные участки в установленном законом упрощенном порядке, привести эту форму владения в соответствие с действующим законодательством, что позволит в полной мере осуществлять права, гарантированные собственнику имущества. Для государства такое упорядочивание, в свою очередь, важно для целей учета и налогообложения данных объектов недвижимости», – резюмировал Илья Прокофьев.
