Конституционный Суд опубликовал Определение № 1407-О/2023 по жалобе на неконституционность положения Жилищного кодекса, касающегося вопроса предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.
28 октября 2018 г. в двухкомнатной коммунальной квартире освободилась комната в связи со смертью нанимателя. С тех пор она находится в собственности г. Твери. В 2019 г. Маргарита Бений приобрела по ДКП одну комнату в этой квартире, в которой она с 23 июня 2020 г. зарегистрирована и проживает. 1 февраля 2021 г. женщина обратилась в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери с заявлением о продаже ей второй комнаты, однако ей было отказано.
Департамент руководствовался заключением администрации Московского района г. Твери о том, что у заявительницы отсутствует право выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире в соответствии со ст. 59 ЖК, поскольку женщина зарегистрировалась в данном жилом помещении и стала проживать в нем уже после освобождения второй комнаты. В заключении также было указано, что эта комната подлежит предоставлению на основании договора социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а по состоянию на 12 февраля 2021 г. Маргарита Бений не признана малоимущей и не состоит в администрации района на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
23 ноября 2021 г. Маргарита Бений повторно обратилась в департамент с заявлением о продаже ей этой комнаты, однако снова по тем же основаниям ей было отказано. Тогда она обратилась в суд с иском к администрации и департаменту о признании незаконным решения об отказе в предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире, о признании за ней права на предоставление освободившейся комнаты по договору купли-продажи и обязании заключить с ней этот договор.
Районный суд отказал в удовлетворении требований и указал, что для граждан, претендующих на предоставление жилого помещения в коммунальной квартире в соответствии со ст. 59 ЖК, такое жилое помещение будет являться освободившимся, если на момент его освобождения они проживали в данной квартире. При вселении граждан в коммунальную квартиру, в которой уже имеется не занятая кем-либо комната, последняя не является для них освободившейся и не может быть предоставлена им в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 59 ЖК. Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что поскольку Маргарита Бений не проживала в коммунальной квартире в качестве собственника или нанимателя жилого помещения по договору социального найма на момент освобождения спорной комнаты, она не вправе претендовать на предоставление ей данной комнаты. Апелляционный и кассационный суды указанное судебное постановление оставили без изменения. Определением Верховного Суда Маргарите Бений также было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам ВС.
Тогда Маргарита Бений обратилась в Конституционный Суд, так как, по ее мнению, ч. 3 ст. 59 ЖК противоречит Конституции, поскольку в силу неопределенности своего содержания и по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, она позволяет произвольно отказывать в предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире собственнику одного из жилых помещений в данной квартире.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, КС пояснил, что коммунальные квартиры являются особым предметом жилищно-правового регулирования, включая отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения находящимися в них комнатами, общим имуществом таких квартир, предоставления указанных жилых помещений по договорам социального найма или договорам купли-продажи. Так, согласно ч. 1 и 2 ст. 19 ЖК комнаты в коммунальных квартирах могут относиться к частному жилищному фонду или к государственному (муниципальному) жилищному фонду, а при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ч. 6 ст. 42 ГК.
Суд напомнил, что ст. 59 ЖК закрепляет очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире, входящих в состав государственного или муниципального жилищного фонда, указанным в ней категориям граждан на основании договора социального найма или договора купли-продажи. Ее ч. 1 предполагает, что освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма им, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 ст. 59 Кодекса, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 2 этой же статьи). Согласно ч. 3 ст. 59 ЖК при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ее ч. 1 и 2, освободившееся жилое помещение предоставляется по ДКП гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. А в ч. 4 указано, что если же отсутствуют все перечисленные граждане, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом.
Конституционный Суд разъяснил, что ч. 1–3 ст. 59 ЖК по смыслу, приданному им судами в деле заявительницы, предполагают, что обстоятельства, влияющие на очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире проживающим в ней гражданам на основании договоров социального найма или купли-продажи, устанавливаются на момент освобождения соответствующих комнат, что не может рассматриваться как положение, не отвечающее требованиям определенности правового регулирования, разумности и справедливости. При отсутствии граждан, имеющих преимущественное право приобретения освободившихся комнат в коммунальной квартире или их отказа от осуществления названного права, такие комнаты предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В случае предоставления освободившихся комнат в коммунальных квартирах по договорам купли-продажи гражданам на основании ч. 3 ст. 59 ЖК названные комнаты переходят в собственность последних, выбывая из государственного или муниципального жилищного фонда. Указанному праву граждан на приватизацию освободившихся комнат в коммунальных квартирах путем их выкупа корреспондирует обязанность соответствующих государственных и муниципальных органов обеспечить его осуществление, что исключает возможность для публичного собственника жилого помещения или уполномоченного им лица произвольно, по собственному усмотрению отказаться от заключения договора купли-продажи (Определение № 154-О-О/2012).
Таким образом, Конституционный Суд указал, что ч. 3 ст. 59 ЖК не может расцениваться в качестве нарушающей конституционные права Маргариты Бений. Установление же и оценка фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения конкретного дела, а также проверка правильности применения судами норм права с учетом данных обстоятельств к компетенции Конституционного Суда не относятся.
Адвокат АП г. Москвы Максим Астапов отметил, что ключевым вопросом, который разрешали суды общей юрисдикции в деле заявительницы, было то, может ли она претендовать на выкуп комнаты в коммунальной квартире, освободившейся до того, как сама заявительница стала собственником соседней комнаты в порядке ст. 59 ЖК РФ. «Суды ответили, что претендовать на выкуп она не может: право на выкуп освободившейся комнаты у жителей коммунальной квартиры возникает в момент, когда комната освободилась. Вселение иных лиц в коммунальную квартиру после освобождения соседней комнаты, по мнению судов, не наделяет их таким правом. Конституционный Суд, оценивая положения оспариваемой ст. 59 ЖК РФ, с мнением судов, по сути, согласился», – заметил адвокат.
Он пояснил, что КС указал на социальную направленность процедуры предоставления или продажи малоимущим и нуждающимся освободившихся комнат в коммунальной квартире. «Следует, видимо, проследить за логикой законодателя: иное толкование оспариваемой нормы права вовлечет коммунальную квартиру, в которой имеется освободившаяся комната, в коммерческий оборот, что не будет отвечать требованиям определенности правового регулирования, разумности и справедливости», – заключил Максим Астапов.
Адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина поддержала позицию Конституционного Суда о том, что у заявительницы отсутствует предусмотренное законом преимущественное право выкупа жилого помещения. «Для того чтобы попытаться защитить свои права, ей нужно, скорее, обосновывать целесообразность выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире без преимущественного права выкупа, однако и в такой ситуации нужно вносить изменения в действующее законодательство», – указала эксперт.
Кроме того, как пояснила Татьяна Саяпина, существенным препятствием к удовлетворению ее доводов будет опять же ч. 3 ст. 59 ЖК РФ, так как иначе нарушаются права лиц, желающих получить жилье от государства в связи с тем, что их жилье менее учетной нормы. Тем более что жилищные ресурсы в России ограниченны.
