11 августа Верховный Суд вынес Определение № 48-КГ26-13-К7, которым разъяснил, что отказ банка в выдаче кредита не свидетельствует об объективной невозможности исполнения предварительного договора.
21 июня 2024 г. между Еленой и Сергеем Моисеевыми и Нурией Рустановой был заключен предварительный договор уступки права требования. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор уступки права требования до 31 июля 2024 г. на следующих условиях: цеденты обязуются уступить, а цессионарий – принять права и обязанности по основному договору в отношении квартиры чуть более чем за 4 млн руб. Стороны условились, что оплата производится следующим образом: денежная сумма в размере 150 тыс. руб. передается цессионарием за счет собственных средств в день подписания предварительного договора и является задатком; денежная сумма в размере более 3,8 млн руб. подлежит уплате за счет собственных и кредитных средств в день подписания основного договора. Указанная сумма является фиксированной и изменению не подлежит. В случае расторжения договора по вине цессионария средства, уплаченные цеденту в день подписания настоящего договора в размере 150 тыс. руб., являются задатком и не подлежат возврату. В случае расторжения договора по вине цедента денежные средства, уплаченные цеденту, подлежат возврату цессионарию в двойном размере.
Также 21 июня 2024 г. между Сергеем Моисеевым и Э. Тухватуллиной, действующей в качестве представителя Гафура Рустанова, было заключено соглашение о задатке – предусматривалось внесение задатка в размере 150 тыс. руб. по предстоящей сделке в отношении квартиры. В соответствии с распиской от 21 июня 2024 г. денежные средства в сумме 150 тыс. руб. были выплачены Нурией Рустановой Сергею Моисееву.
После этого Нурия и Гафур Рустановы обращались в различные банки с заявками на оформление льготного ипотечного кредита, но им было отказано.
19 августа 2024 г. представитель Нурии Рустановой – Илья Дубиков предъявил Сергею Моисееву требование о возврате задатка, в котором было указано, что, поскольку стороны не направляли друг другу уведомлений о готовности заключить основной договор, обязательства по предварительному договору прекращены. Из ответа Елены и Сергея Моисеевых следует, что намерения по заключению основного договора не подтверждены только со стороны супругов Рустановых, в то время как сами они по-прежнему готовы выполнить условия предварительного договора цессии с условием задатка. В связи с этим они отказали в возврате полученной суммы задатка.
Тогда Нурия и Гафур Рустановы обратились в Калининский районный суд г. Челябинска с иском о возврате суммы задатка и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что основной договор не был заключен по независящим от сторон обстоятельствам ввиду отказов банка в выдаче истцам кредита и в отсутствие их вины, вследствие чего выплаченная в качестве задатка денежная сумма подлежит возврату. Ссылаясь на уклонение ответчиков от возврата суммы задатка истцам, суд взыскал с них проценты за пользование чужими деньгами. Апелляция согласилась с этими выводами, дополнительно указав, что отказ банка в предоставлении кредитных средств является существенным обстоятельством, препятствующим заключению основного договора. Кассация оставила судебные акты без изменений.
Сергей Моисеев обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В п. 36 и 37 Постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств», как разъяснил Суд, указано, что в соответствии с п. 1 ст. 416 ГК обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. По смыслу ст. 416 ГК, невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.
Невозможность исполнения обязательства, как указал Верховный Суд, наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом (п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г.).
ВС отметил, что в нарушение требований п. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК суждения судов о том, что отказ банков в выдаче истцам кредита по льготной программе семейной ипотеки, в том числе ввиду изменения условий кредитования, является независящим от воли сторон обстоятельством, исключающим возможность исполнения обязательства, ссылками на какие-либо доказательства в судебных постановлениях не подтверждены.
Как установила Судебная коллегия, предварительным договором определено, что денежная сумма в размере более 3,8 млн руб. подлежит уплате за счет собственных и кредитных средств в день подписания основного договора уступки права требования. «Исходя из буквального толкования условий предварительного договора предусмотрена возможность использования истцами как кредитных, так и собственных денежных средств для внесения платы по договору. Кроме этого, в условиях предварительного договора не закреплен конкретный вид кредитного договора, на основании которого истцы могли бы получить требуемые денежные средства. Соответственно, обстоятельства, связанные с отказом банков в предоставлении истцам именно ипотечного кредита, не свидетельствуют о наличии объективной невозможности исполнения истцами возникших обязательств по предварительному договору», – указывается в определении.
Из дела, как указал Верховный Суд, видно, что от заключения основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях сторона ответчика не уклонялась, напротив, именно истцы инициировали обращение с претензией, в которой указывали на прекращение обязательств по предварительному договору, в то время как ответчики в ответе на их претензию сообщили о готовности заключить основной договор даже за пределами установленного предварительным договором срока. При этом судами не было установлено, что между истцами и ответчиками имело место заключение какого-либо соглашения о прекращении обязательств по предварительному договору. Факт наличия вины ответчиков в неисполнении обязательства в ходе судебного разбирательства судами первой и апелляционной инстанций также не был установлен.
Из положений ст. 401 ГК следует, напомнил ВС, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора и повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. В силу этого освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной согласно положениям ст. 56 ГПК будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Вопреки требованиям процессуального закона, каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии вины стороны истца в нарушении условий предварительного договора, в ходе судебного разбирательства представлено не было.
Таким образом, взыскание судами первой и апелляционной инстанций с ответчиков суммы полученного ими задатка, притом что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, правомерным не является, заключил Верховный Суд, отменив решения апелляции и кассации и вернув дело на новое апелляционное рассмотрение.
Член АП Приморского края, партнер и основатель АБ «Рыженко, Мамров и партнеры» Феликс Мамров назвал выводы Судебной коллегии Верховного Суда абсолютно логичными и правомерными. По его мнению, главный вывод, имеющий наиболее важное значение для правоприменителя, состоит в том, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора и повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. В силу этого освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной согласно положениям ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен».
«Отдельно необходимо обратить внимание, что ошибки нижестоящих судебных инстанций в этом деле возникли не по причине неверного толкования норм права, а из-за отсутствия фактического анализа условий предварительного договора, где прямо указано, что финансирование сделки может быть как за счет кредитных, так и за счет собственных средств, что само по себе исключает снятие бремени ответственности с покупателя за неисполнение договора в случае неодобрения ему ипотеки», – заметил Феликс Мамров.
Адвокат КА «Московский юридический центр» Денис Ивченков счел, что ВС абсолютно обоснованно не согласился с судебными актами нижестоящих инстанций, поскольку нормы ст. 381 и 416 Гражданского кодекса о прекращении обязательства в силу объективно возникших обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает, в ситуации, когда основной договор не был заключен в силу неполучения ипотечного кредита стороной обязательства, применению не подлежат, поскольку факт неполучения кредита в определенную дату никак не прекращает самого обязательства. «Строго говоря, сторона не лишена права и возможности продолжать попытки получения такого или иного кредита, поскольку в данных статьях ГК указывается исключительный случай, когда обязательство в силу объективных причин прекращается, и прекращается оно не в связи с действиями или бездействием обязанной стороны либо иных лиц. В данном случае с отказом двух банков в выдаче кредита на льготных условиях обязательство по заключению основного договора не прекратилось, объективно не наступило таких обстоятельств, которые бы лишали сторону возможности заключить основной договор даже без получения льготного кредита. Не получив льготный кредит, расплатиться по заключенному основному договору, видимо, было бы сложно, однако это не является причиной для того, чтобы неблагоприятные последствия в связи с неполучением кредита возлагать на другую сторону», – указал он.
По мнению адвоката, в данном случае встает вопрос о необходимости соблюдения правил юридической техники при формировании договорных условий, поскольку очевидно, что сделка для цедента могла бы быть интересной только при получении льготного кредитования: «Следовательно, если бы заинтересованная сторона настояла на внесении в предварительный договор условия о том, что в случае неполучения ею к определенному сроку кредита на льготных условиях обязательство по заключению основного договора по соглашению сторон прекращается и сумма задатка подлежит возврату в полном объеме, то и таких проблем не возникло бы. Вместо этого в договоре стояла общая фраза о том, что оплата по основному договору производится за счет собственных и кредитных средств, не отражавшая реальных намерений цедента заключить основную сделку только в случае получения льготного кредита».
Как сочла адвокат Мария Цыганкова, ВС в данном деле вернул институт задатка к его изначальной обеспечительной функции: если покупатель не может оплатить покупку по своей вине (не получил кредит, не нашел деньги), он теряет задаток. Суды же ошибочно «простили» истцов, переложив риски отсутствия финансирования на продавцов, что является недопустимым.
«В данном деле суды первой и апелляционной инстанций ошибочно отнесли отказы банков в выдаче ипотечного кредита к обстоятельствам, свидетельствующим о невозможности исполнения обязательства по смыслу ст. 416 ГК РФ. Верховный Суд РФ разъяснил, что невозможность исполнения должна быть объективной и неустранимой. В данном случае отказ конкретных банков не означает, что истцы не могли обратиться в иные кредитные организации или использовать собственные средства. Кроме того, предварительный договор содержал согласованное сторонами условие, согласно которому сумма в размере более 3,8 млн руб. подлежит уплате за счет собственных и кредитных средств. Верховный Суд обратил внимание, что это условие не закрепляло конкретный вид кредитного договора и не делало оплату кредитными средствами единственно возможным способом исполнения, а значит, невозможность получить ипотечный (льготный) кредит в выбранных банках не освобождает истцов от обязанности найти иные способы оплаты. Суды же, в нарушение ст. 431 ГК, не дали буквального толкования условиям договора и не сопоставили их с другими пунктами», – указала Мария Цыганкова.
По ее мнению, важным процессуальным моментом стало указание ВС РФ на то, что вина стороны, нарушившей предварительный договор, предполагается, и именно на этой стороне лежит бремя доказывания своей невиновности. Истцы этого не сделали, ведь от заключения основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях сторона ответчика не уклонялась; напротив, именно истцы инициировали обращение с претензией, в которой указывали на прекращение обязательств по предварительному договору.
