26 июня Правительство РФ внесло в Госдуму поправки в НК РФ (законопроект № 1272209-8), устанавливающие порядок определения дохода от отчуждения налогоплательщиком недвижимости по договору мены на иное недвижимое имущество в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. Законопроект разработан во исполнение Постановления КС № 1-П/2026 по делу о проверке конституционности п. 2 ст. 214.10 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения» НК РФ и п. 2 ст. 567 «Договор мены» ГК РФ.
Напомним, с жалобой в Конституционный Суд обратилась Любовь Селюкова, которая сочла, что п. 2 ст. 214.10 НК и п. 2 ст. 567 ГК не соответствуют Конституции в той мере, в какой в контексте правоприменительной практики они позволяют налоговым органам определять доход для целей взимания НДФЛ исходя из кадастровой стоимости недвижимости, отчужденной налогоплательщиком по договору мены, в частности когда стоимость отчужденного объекта существенно превышает стоимость приобретенного объекта. По мнению заявителя, доход в этом случае определяется исходя из кадастровой стоимости приобретенной, а не отчужденной недвижимости.
Изучив материалы дела, КС заметил, что применение п. 2 ст. 214.10 НК, устанавливающего нюансы определения дохода налогоплательщика от продажи недвижимости, к договору мены недвижимого имущества со ссылкой на расхождение в стоимости обмениваемых объектов может привести к взиманию налога с обеих сторон договора безотносительно к тому, получает ли кто-либо из них денежные средства или приращение имущества. «При этом та сторона, которая передала объект с большей стоимостью, может оказаться вынужденной уплачивать налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости отчужденного ею объекта, – по сути, из размера имущественных потерь – вне зависимости от своей добросовестности и наличия разумных причин для совершения обмена», – отмечается в постановлении.
КС признал вышеуказанную норму неконституционной в той мере, в какой она во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК допускает произвольное разрешение вопроса об определении подлежащего обложению НДФЛ дохода действующего добросовестно налогоплательщика при совершении им мены недвижимости в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Внесенные в Думу поправки дополняют п. 1 ст. 214.10 НК абз. 2–5, согласно которым под доходами от мены объекта недвижимости будут пониматься доходы от отчуждения такого объекта по договору мены на иной объект недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. Доходы от такой мены будут определяться как сумма, включающая кадастровую стоимость приобретенной в результате мены недвижимости и сумму денежных средств, полученных по соответствующему договору мены в связи с разницей в стоимости обмениваемых объектов недвижимости, за вычетом суммы, включающей кадастровую стоимость отчужденного в результате мены объекта и сумму денежных средств, переданных по соответствующему договору мены в связи с разницей в стоимости обмениваемых объектов.
Кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости будет определяться как кадастровая стоимость соответствующего объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности, соответственно, на приобретенный или отчужденный объект. А при образовании соответствующего объекта недвижимости в течение налогового периода – кадастровая стоимость соответствующего объекта недвижимости, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет. При отсутствии информации о кадастровой стоимости, используемой в целях определения дохода от мены объекта недвижимости, вместо соответствующей суммы кадастровой стоимости будет применяться сумма рыночной стоимости соответствующего объекта. Указанную рыночную стоимость определят на основе отчета об оценке, подготовленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Корреспондирующие поправки вносятся в абз. 1 п. 1.2 ст. 88 и ст. 214.10 НК.
Партнер, руководитель налоговой практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова напомнила, что ранее Конституционный Суд увидел правовую проблему и решил восстановить справедливость в ситуациях с меной недвижимости. «Это нередкая в практике ситуация, однако НК РФ в актуальной редакции действительно не содержит однозначного ответа, с какой именно суммы взимать НДФЛ при мене недвижимости. При этом ст. 214.10 НК, на которую в спорной ситуации ссылался налоговый орган, описывает подход к определению налоговой базы при других сделках с недвижимостью – купле-продаже или наследовании. Но так как ст. 567 ГК допускает применение к мене тех же правил, что и при купле-продаже, налоговые органы ссылаются в таких ситуациях все на те же положения ст. 214.10 НК. И вот соответствующий законопроект появился, он предлагает внести изменения в ст. 88 и 214.10 НК в части определения налоговой базы (дохода) при мене объектов недвижимости. Предлагается считать доход как разницу между кадастровой стоимостью полученного объекта и кадастровой стоимостью переданного объекта, плюс денежную доплату, если она предусмотрена договором. Если кадастровая стоимость отсутствует, как пояснила эксперт, будут использовать рыночную стоимость, подтвержденную отчетом оценщика. Одновременно корректируется ст. 88 НК чтобы налоговые органы могли применять новый порядок при камеральных проверках», – отметила она.
По словам эксперта, плюсы этой инициативы очевидны. Во-первых, появляется понятный алгоритм расчета НДФЛ, тогда как сейчас инспекции зачастую вынуждены самостоятельно конструировать налоговую базу, что неизбежно ведет к спорам. Во-вторых, снижается риск произвольных доначислений, так как прямо устанавливается механизм расчета, а значит, пространство для различных трактовок существенно сокращается. В-третьих, возрастает предсказуемость налоговых последствий при обмене жилья, особенно при улучшении жилищных условий. «Но есть, конечно, и спорные моменты. На мой взгляд, главный вопрос связан с использованием кадастровой стоимости как основы расчета. Как и действующее правило о минимальной налоговой базе при продаже недвижимости, новый механизм может привести к тому, что налог будет рассчитываться исходя не из реальной экономической выгоды гражданина, а из кадастровых показателей. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, налоговая нагрузка может оказаться выше фактически полученного имущественного прироста. Кроме того, законопроект пока не отвечает на все вопросы, которые могут возникнуть при сложных обменах с несколькими объектами или последовательными доплатами. Скорее всего, этот вопрос опять придется решать на практике», – подытожила Екатерина Болдинова.
Налоговый юрист, налоговый консультант Константин Чупырь полагает, что федеральный законодатель услышал Конституционный Суд, но реализовал его позицию не до конца. «Главную проблему законодатель действительно устраняет, однако часть важных моментов, на которых настаивал КС РФ, в этот законопроект так и не попали. Суд говорил не просто о том, как считать налог, его основная мысль гораздо шире, а именно что налог должен возникать только тогда, когда человек действительно получил экономическую выгоду. Если выгоды нет, то и налога быть не должно. Именно поэтому КС специально указал, что нельзя автоматически считать разницу в кадастровой стоимости доходом. Сначала налоговый орган должен доказать, что обмен был неравноценным не только и не столько с точки зрения разницы в кадастровой стоимости, а главное – что у человека не было разумных причин совершить именно такую сделку. Причем КС отдельно подчеркнул, что причины могут быть не только экономическими. Например, человек мог переехать в другой город, обменять квартиру на большую площадь в менее престижном районе, решить семейный вопрос или просто получить объект, который был ему нужен по личным причинам. Все это само по себе еще не означает получение дохода», – пояснил он.
В законопроекте эта идея не нашла своего отражения, как полагает эксперт. Вместо проверки, была ли у человека реальная экономическая выгода и почему вообще состоялся такой обмен, предлагается достаточно простая формула: сравнить кадастровую стоимость полученного и переданного имущества, прибавить или вычесть денежные доплаты и полученную разницу считать доходом. «Получается, что законопроект решает математическую часть проблемы, но почти не затрагивает ту часть, которую КС счел принципиальной, а именно необходимость учитывать реальные обстоятельства сделки и мотивы налогоплательщика. Поэтому даже если закон будет принят в текущей редакции, нельзя исключать новые судебные споры. Дело в том, что правовые позиции КС обязательны сами по себе. И если новая норма не воспроизводит их полностью, суды все равно будут вынуждены обращаться к постановлению КС РФ и оценивать не только разницу в стоимости объектов, но и то, была ли у человека реальная экономическая выгода и отсутствовали ли разумные причины для такого обмена. Именно вокруг этого, скорее всего, и будет складываться дальнейшая судебная практика. Вопрос останется в том, многие ли дойдут до суда за отстаиванием своих прав», – заключил Константин Чупырь.
