24 октября Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС23-12789 по делу № А12-16447/2022, в котором он разъяснил, когда арендатор считается осведомленным о расторжении договора без направления соответствующего письменного уведомления.
Ряд граждан имеют земельный участок сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности. В марте 2009 г. они сдали его в аренду ОАО «Чапаевское» на 10 лет. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, по его условиям он мог быть расторгнут по инициативе одной из сторон после направления другой соответствующего предложения. При отказе от расторжения либо неполучении ответа в месячный срок заинтересованная сторона имела право требовать расторжения договора в суде.
В марте 2014 г. арендатор уступил свои права по договору АО «Дельта-Агро». Поскольку после истечения срока аренды ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении, общество продолжило пользоваться землей. Соответственно, действие договора аренды продлилось на неопределенный срок.
В ноябре 2021 г. собственники земли провели общее собрание при участии представителей «Дельта-Агро», на котором было принято решение о расторжении договора в одностороннем порядке. В следующем месяце в адрес общества было направлено уведомление о необходимости подписания допсоглашения и акта приема-передачи земельного участка. Далее собственники земли сдали ее в аренду на 11 месяцев предпринимателю Сергею Перелыгину, который засеял поле площадью 96,6 га на этом участке подсолнечником.
Далее «Дельта-Агро» обратилось в суд с иском к этому ИП о признании права собственности на урожай подсолнечника 2022 г. Истец указывал, что ему не поступил односторонний отказ арендодателей от договора аренды, следовательно, он не расторгнут и не прекратил свое действие. Таким образом, заметил истец, он является законным пользователем земельного участка и имеет право на выращенный на нем урожай.
Суд удовлетворил иск, отметив, что решение о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка, оформленное протоколом от 27 ноября 2021 г., не реализовано арендодателями в установленном порядке, так как они не уведомили истца о прекращении договора. При этом он указал, что направленное в адрес «Дельта-Агро» письмо от 29 декабря 2021 г. за подписью уполномоченного представителя участников долевой собственности с приложенным к нему допсоглашением нельзя рассматривать в качестве односторонней сделки, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, и в смысле, придаваемом ст. 153, 155 этого Кодекса. Так как истец не подписывал соглашение о расторжении договора, взаимное соглашение о расторжении договора аренды сторонами не достигнуто, арендодатель был вправе предъявить требование о расторжении такого договора в суд либо реализовать решение участников долевой собственности, оформленное протоколом от 27 ноября 2021 г., направив в адрес арендатора соответствующее уведомление. Поскольку этого сделано не было, договор аренды, заключенный с истцом, не прекратил свое действие, поэтому последний имеет право на плоды, полученные ИП в результате использования части спорного участка. Апелляция и кассация поддержали выводы первой инстанции.
Сергей Перелыгин подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого отметила, что при соблюдении стороной договора требований п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства или мотивы предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не зависит от каких-либо специальных ограничений, так как право на отказ от такого договора обусловлено исключительно волей стороны. В связи с этим в таком споре нужно установить наличие или отсутствие волеизъявления любой из сторон договора на прекращение арендных отношений, именно с ним связывается прекращение аренды недвижимости по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.
В этом деле, заметил ВС, арендодатели – собственники земельных долей однозначно выразили волю на прекращение с истцом аренды спорного участка. На собрании сособственников земли, состоявшемся 27 ноября 2021 г., присутствовали представители муниципалитета и общества «Дельта-Агро», решение о расторжении договора аренды было принято большинством голосов при соблюдении кворума. При этом истец уполномочил двух своих сотрудников, участвующих в этом собрании, на предложение сособственникам земли гарантированной выплаты в 50 тыс. руб., если они проголосуют против расторжения договора аренды.
Таким образом, заметил Суд, общество «Дельта-Агро» знало о предстоящем расторжении договора аренды. Кроме того, ИП Сергей Перелыгин неоднократно указывал на то, что с даты проведения общего собрания, состоявшегося с участием представителей арендатора, последний был уведомлен о выраженной арендодателями воле и принятом ими решении расторгнуть договор аренды. В связи с этим не требовалось направления арендатору дополнительного уведомления о таком решении. Однако суды такой довод ответчика проигнорировали.
Кроме того, заметил Суд, уполномоченный представитель участников долевой собственности направила в адрес истца письмо от 29 декабря 2021 г., в котором повторно уведомила его о принятом на общем собрании участников долевой собственности решении о расторжении договора аренды и указала на возможность ознакомиться с этим протоколом на официальном сайте администрации муниципалитета. При этом содержащаяся в письме просьба подписать допсоглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка фактически была направлена на урегулирование последствий реализации арендодателями права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды.
Со ссылкой на судебное решение по делу № 2-143/2022 ВС отметил, что ранее суд отказал в иске «Дельта-Агро» и двум гражданам о признании недействительным протокола вышеуказанного общего собрания участников долевой собственности. Тогда суд указал на отсутствие оснований, предусмотренных ст. 181.4 и 181.5 ГК РФ, для признания такого документа недействительным. При этом суд также установил, что на общем собрании по результатам голосования было принято надлежащее решение о кандидатуре уполномоченного представителя собственников земельных долей Ш.
ВС также назвал несостоятельным вывод судов о том, что не допускается прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса, в период посевных сельскохозяйственных работ, поскольку решение об отказе от арендных отношений с истцом было принято собственниками земельных долей задолго до начала весенних посевных работ, а по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды недвижимости прекращается через три месяца после предупреждения об отказе от договора. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства осуществления истцом на спорном участке посевных работ весной 2022 г. Он также не оспаривал тот факт, что кассатор засеял часть участка подсолнечником и в дальнейшем собрал выращенный им урожай.
Верховный Суд добавил, что отсутствие в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором. В связи с этим он отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.
Управляющий партнер Московской коллегии адвокатов TA lex Андрей Торянников заметил, что ситуация вокруг АО «Дельта-Агро» и арендованных им земель широко освещалась в региональной прессе, в том числе события, связанные с действиями арендодателей по защите урожая нового арендатора от действий этого общества по перепахиванию засеянных подсолнечником земель. «На мой взгляд, в определении ВС есть ряд весьма интересных моментов, которые можно использовать в своей практике. Так, Суд отметил: решение общего собрания собственников земли свидетельствует о том, что арендодатели однозначно выразили волю на прекращение с обществом арендных отношений. При этом доводы АО о том, что принявшие участие в указанном собрании представители общества не были уполномочены на получение и передачу последнему юридически значимых сообщений, ВС счел несостоятельными, поскольку указанные представители были уполномочены выступить от имени общества с предложением участникам долевой собственности гарантированной выплаты, если они проголосуют против расторжения договора аренды. Кроме того, ВС отверг довод представителей АО о продолжении действия договора в связи с наличием в ЕГРН записи о договоре аренды, поскольку отсутствие в этом реестре записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором», – указал он.
Старший юрист АБ г. Москвы «Инфралекс» Дмитрий Сибилев согласился с позицией Верховного Суда о том, что присутствие представителей компании на общем собрании собственников имущества, где решался вопрос о расторжении договора аренды, а также последующее направление АО уведомления о результатах собрания свидетельствуют об осведомленности общества о реализации арендодателями волеизъявления на прекращение действия договора. Также, как верно отметил Суд, отсутствие в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором. «Полагаю, что указанные разъяснения ВС позволяют более детально подходить к спорам, связанным с расторжением договора. Тем более такой вывод фактически направлен на защиту интересов нового арендатора, который реализовал свое право владения земельным участком, понес расходы, связанные с таким владением, и в конечном счете законно извлек выгоду из этого», – отметил эксперт.
