10 июня Верховный Суд вынес Определение по делу № 16-КГ25-11-К4, в котором пояснил порядок определения статуса квартиры, находящейся в общей долевой собственности гражданина и муниципального образования, а именно является ли она коммунальной.
С 20 июля 2012 г. квартира на праве общей долевой собственности принадлежит Никите Симоняну в размере 54/100 и муниципальному образованию город-герой Волгоград в лице Департамента муниципального имущества администрации города в размере 46/100. Право муниципальной собственности возникло на основании вступившего в законную силу решения Красноармейского районного суда г. Волгограда от 14 ноября 2022 г., которым было удовлетворено заявление Департамента о призвании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество в виде 46/100 квартиры. Суд также установил, что квартира не используется Никитой Симоняном, он в ней не проживает, доля, принадлежащая муниципальному образованию, до перехода к нему права собственности не находилась в пользовании иных лиц и до настоящего времени никому в пользование не была предоставлена.
10 июля 2023 г. Никита Симонян в лице законного представителя Бориса Симоняна в соответствии с Положением о порядке приобретения в собственность граждан освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах муниципального жилищного фонда Волгограда и продажи долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения, находящихся в муниципальной собственности Волгограда, участникам долевой собственности жилого помещения, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 г. № 3/81, обратился в Департамент с заявлением о продаже ему 46/100 квартиры.
10 августа 2023 г. Департамент сообщил Никите Симоняну, что в настоящее время не имеет законных оснований осуществить возмездное отчуждение указанного жилого помещения в связи с тем, что оно является коммунальной квартирой. Со ссылкой на Положение № 3/81 ему была разъяснена процедура приобретения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире муниципального жилищного фонда, согласно которой с таким заявлением ему необходимо обратиться в комитет жилищной и социальной политики администрации Волгограда или МФЦ Волгоградской области.
Тогда Никита Симонян обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества Волгограда о признании незаконным решения от 10 августа 2023 г., а также о возложении обязанности на него направить ему сведения о выкупной цене 46/100 в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что спорная квартира не является коммунальной, в связи с чем к правоотношениям сторон не должны применяться нормы о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире. При этом суд исходил из того, что с 10 апреля 1996 г. и до вступления в законную силу решения Красноармейского районного суда г. Волгограда от 14 ноября 2022 г. законных пользователей и владельцев 46/100 квартиры, которые впоследствии были признаны собственностью муниципального образования как бесхозяйное имущество, не имелось, члены разных семей в квартире не проживали.
Суд также пришел к выводу о том, что даже если до 10 апреля 1996 г. квартира имела признаки коммунальной, то в связи с давностью и прекращением пользования указанным объектом недвижимого имущества квартира перестала быть коммунальной, поскольку законные владельцы и пользователи имелись лишь у той доли квартиры, которая в настоящее время принадлежит истцу.
Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на положения ст. 42 и 59 ЖК, суд пришел к выводу о том, что спорное жилое помещение является коммунальной квартирой, в связи с этим истцом нарушена процедура приобретения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, поскольку с таким требованием в комитет жилищной и социальной политики администрации Волгограда он не обращался. Кассация согласилась с выводами апелляции.
Истец подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что Положение № 3/81 регулирует как порядок продажи освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах муниципального жилищного фонда Волгограда, закрепленный разд. 2, 3, так и порядок продажи долей жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Волгограда, установленный разд. 2-1, 3-1. В связи с этим юридически значимым обстоятельством по делу является определение статуса спорного жилого помещения. А именно является ли спорная квартира коммунальной или нет, от чего зависит применение разд. 2, 3 Положения, в случае если квартира является коммунальной, или разд. 2-1, 3-1, когда квартира таковой не является.
Верховный Суд разъяснил, что в Жилищном кодексе отсутствует определение понятия «коммунальная квартира», однако признаки коммунальной квартиры указаны в его ст. 41–43, 59. По смыслу ст. 41, ч. 1 и 5 ст. 42, ст. 43 ЖК во взаимосвязи с положениями его ст. 59, регулирующей вопросы предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, не являющихся членами одной семьи, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат, возникшими на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующих вспомогательные помещения и инженерное оборудование в местах общего пользования. Комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом жилищных прав лиц, занимающих ее. Данным признакам коммунальной квартиры спорное жилое помещение не отвечает, подчеркнул ВС.
Как отметила Судебная коллегия, согласно выписке из ЕГРН от 14 июля 2020 г. жилое помещение – квартира на праве общей долевой собственности в размере 54/100 принадлежит Никите Симоняну. Вступившим в законную силу решением районного суда от 14 ноября 2022 г. за городским округом город-герой Волгоград признано право собственности на бесхозяйное имущество – 46/100 квартиры. Определением того же суда от 5 июня 2023 г. в решение от 14 ноября 2022 г. было внесено исправление, исключено указание «комната площадью 20,81 кв. м». Согласно данным из ЕГРН и указанному решению суда, вступившему в законную силу, комнаты в спорной квартире в качестве объектов прав не определены, на кадастровый учет не поставлены, а выделены доли жилого помещения. Таким образом, пояснил Верховный Суд, спорная квартира принадлежит истцу и муниципальному образованию на праве общей долевой собственности, а комнаты в этой квартире в собственность никому из них не предоставлялись.
Как заметил ВС, в договоре о передаче квартир (домов) в собственность граждан от 6 декабря 1993 г., свидетельстве о праве на наследство по завещанию от 18 августа 1995 г. объектом прав указана комната (подселение). Между тем решением Красноармейского районного суда г. Волгограда, вступившим в законную силу 10 апреля 1996 г., указанные документы признаны недействительными. Также из копии инвентарного дела на квартиру видно, что в договоре о передаче долей коммунальной квартиры в собственность граждан от 14 октября 2003 г., свидетельствах о государственной регистрации права от 17 июня 2004 г., договорах купли-продажи от 30 сентября 2004 г. и от 18 июля 2006 г. объектом прав выступали доли. Кроме того, с 10 апреля 1996 г. и до вступления в законную силу решения Красноармейского районного суда от 14 ноября 2022 г. законных пользователей и владельцев 46/100 квартиры не было; члены разных семей в данной квартире не проживали.
При таких условиях Судебная коллегия сочла выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, признавших спорную квартиру коммунальной, ошибочными, в то время как выводы суда первой инстанции о том, что квартира, если и имела до 10 апреля 1996 г. признаки коммунальной, то впоследствии перестала являться коммунальной, – правильными. Поскольку принадлежащее на праве общей долевой собственности истцу и муниципальному образованию жилое помещение не является коммунальной квартирой, то между сторонами по делу сложились правоотношения, регулируемые положениями ст. 209, 244–246 ГК. В этой связи к спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы разд. 2-1 и 3-1 Положения № 3/81 о порядке продажи долей жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Волгограда, и порядке заключения договора купли-продажи доли жилого помещения.
Таким образом, ВС отменил определения апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции.
В комментарии «АГ» адвокат, руководитель общественной приемной уполномоченного по защите прав предпринимателей в Московской области Марина Артякова отметила, что Верховный Суд РФ правомерно отменил обжалуемые судебные акты, поскольку в деле необходимо было установить юридически значимое обстоятельство – определение статуса спорного жилого помещения. По ее мнению, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что спорная квартира не является коммунальной, в связи с чем к правоотношениям сторон не должны применяться нормы о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире. «Законные владельцы и пользователи имелись лишь у той доли квартиры, которая в настоящее время принадлежит истцу, вторым сособственником стало муниципальное образование», – указала она. При этом Марина Артякова обратила внимание на то, что ВС исследовались и документы, которые ранее определяли право общей долевой собственности – сведения из ЕГРН, инвентарного дела и др.
Адвокат Елисавета Гажемон отметила, что отсутствие определения «коммунальная квартира» в федеральном законодательстве, а в частности в Жилищном кодексе, представляет собой существенный правовой пробел. «На региональном уровне данный пробел частично восполняется. Так, в соответствии со ст. 1 закона Нижегородской области от 7 сентября 2007 г. № 123-3 “О жилищной политике в Нижегородской области” под коммунальной понимается квартира, в которой проживают несколько семей граждан или граждане, являющиеся собственниками комнат в данной квартире или занимающие их по договорам социального найма, совместно использующие вспомогательные помещения квартиры и находящееся в них инженерное оборудование. Несколько иная дефиниция содержится в ч. 4 ст. 11 закона г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 “Основы жилищной политики города Москвы”, в соответствии с которым под коммунальной квартирой понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с г. Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире, или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире», – рассказала она.
Однако, заметила Елисавета Гажемон, единообразие в подходах к определению данного термина все же отсутствует, что создает серьезные пробелы в правоприменительной практике, в частности при решении вопросов об улучшении жилищных условий, при предоставлении жилых помещений по договору социального найма, поскольку законами субъектов определены разные учетные нормы для отдельных и коммунальных квартир, а также при реализации собственником или нанимателем права, предусмотренного ст. 59 Жилищного кодекса РФ о предоставлении освободившихся жилых помещениях в коммунальной квартире. По ее мнению, сформулированное Верховным Судом определение понятия «коммунальная квартира» систематизирует признаки, закрепленные в Жилищном кодексе, в единую дефиницию, что будет способствовать унификации судебной и административной практики.
