25 июля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023, которым признал отсутствующим право собственности г. Москвы на подвальное помещение в многоквартирном доме, указав, что сделки, направленные на отчуждение самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными, так как нарушают права всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.
Суды разошлись во мнениях о том, кому принадлежит подвал в доме
Согласно записи в ЕГРН от 2 мая 2006 г. город Москва является собственником подвала в многоквартирном доме площадью 102,2 кв. м.
В апреле 2023 г. ООО «Лакол-Н» – собственник одного из нежилых помещений в этом доме – обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы и Управлению Росреестра по Москве о признании права общей долевой собственности собственников помещений МКД на подвал, о признании записи о регистрации права собственности г. Москвы от 2 мая 2006 г. на указанное помещение незаконной и об обязании Управления Росреестра прекратить право собственности г. Москвы на данное помещение. В обоснование иска общество указало, что подвал является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку расположен под первым этажом дома, и предназначен для размещения инженерного оборудования и коммуникаций, обеспечивающих надлежащую эксплуатацию МКД. 23 июня 2023 г. «Лакол-Н» продало свое помещение ООО «Колос и М», в связи с чем 26 сентября того же года была произведена процессуальная замена истца.
Рассмотрев дело, АС г. Москвы отказал в удовлетворении иска, установив, что собственники помещений в МКД не наделяли истца правом на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество, управляющая компания иск не поддержала, а срок исковой давности по заявленным требованиям истек.
Апелляционный суд не согласился с такими выводами и отменил решение первой инстанции. Ссылаясь на Определение ВС от 12 мая 2015 г. № 303-ЭС14-4720, он признал неверным вывод об отсутствии у истца права на иск, поскольку исходя из положений ст. 290 ГК, ст. 161–162 ЖК спор в отношении прав на общее имущество может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников или нескольких собственников помещений в МКД либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском путем принятия соответствующего решения на общем собрании.
Суд апелляционной инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу. Учитывая выводы, изложенные в заключении экспертизы, он пришел к выводу, что спорное помещение, непосредственно связанное с обслуживанием и эксплуатацией МКД, входит в состав общего имущества, не имеет самостоятельного назначения, для прохода к помещению требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений в МКД. Также апелляция указала, что исковая давность истцом при обращении в суд не была пропущена, поскольку в силу абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» заявленное требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, срок исковой давности на него не распространяется.
В свою очередь кассация отменила постановление апелляционного суда и оставила в силе решение первой инстанции. Она указала, что истец, не владеющий спорным помещением, сформированным как самостоятельный объект недвижимости, при наличии зарегистрированного в отношении него права собственности г. Москвы, был вправе предъявить лишь виндикационный иск в пределах срока исковой давности. Между тем, отметила кассация, общество «Лакол-Н» являлось собственником нежилого помещения площадью 38,2 кв. м на основании договора купли-продажи от 10 февраля 2020 г., в связи с чем, начиная с 2020 г., знало или должно было знать о нарушении своего права, в связи с чем суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что к моменту обращения истца с иском в суд исковая давность им была пропущена.
ВС признал отсутствующим право собственности г. Москвы
Общество «Колос и М» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплены законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, т.е., разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей.
Как отметил ВС, для проверки принадлежности спорного помещения к объектам общей собственности судом апелляционной инстанции правомерно была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, в проведении которой судом первой инстанции было отказано. Согласно выводам эксперта в спорном помещении имелись инженерные коммуникации: система холодного и горячего водоснабжения, система теплоснабжения и система водоотведения, обслуживающие более одного помещения в МКД, при этом спорное помещение выполняет технические функции, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в МКД, непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля. Учитывая доказательства и выводы эксперта, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу, что спорное нежилое помещение, право на которое зарегистрировано за г. Москвой, исходя из его технических характеристик и назначения является общим имуществом, в связи с чем удовлетворил требование о признании права собственности на него.
Кассация, отменяя постановление апелляции, исходила из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума ВС № 64, согласно которым в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. При этом, разъяснила Экономколлегия, к владеющему общим имуществом лицу собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности, на которые распространяется общий срок исковой давности.
Между тем, указал Верховный Суд, суды исходили из избрания истцом надлежащего способа защиты права общей собственности как иск о признании права собственности на общее имущество, сделав разные выводы о возможности его удовлетворения при установленных по делу обстоятельствах. Однако они не учли, что в абз. 4 п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Кроме того, в Обзоре судебной практики ВС № 1 (2019) высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Как отметил Верховный Суд, обществом «Лакол-Н» при обращении в суд с иском были избраны такие способы защиты права, как признание права собственности и признание незаконной записи о регистрации права собственности. Указанные требования заявлены истцом в целях защиты права общей собственности, на которую зарегистрировано право собственности ответчика, но которое, по его мнению, независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников помещений в МКД, его отчуждение в соответствии с положениями ст. 290 ГК запрещено. Такие доводы истца основаны на разъяснениях, изложенных в п. 3 Постановления Пленума ВС № 64, согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичные положения содержатся в п. 40 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в силу п. 1 ст. 290 ГК, ч. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
Как указал ВС сомнения в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения, отсутствуют. Оно является необходимым для обслуживания МКД, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности.
Экономколлегия указала, что регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является, безусловно, нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению. Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными, так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц – всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (Определение ВС от 14 ноября 2024 г. № 305-ЭС24-13782 по делу № А40-109777/2023).
Учитывая указанную правовую позицию, ВС признал довод ДГИ о возникновении у г. Москвы права собственности на подвал на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» неправомерным. С учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется.
ВС указал, что требования по настоящему делу с учетом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, в связи с чем истец был вправе заявить требование о признании права ответчика отсутствующим, а суды на основании п. 3 Постановления № 10/22 должны были при очевидности преследуемого материально-правового интереса самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. Поскольку истец является сособственником общей собственности МКД его право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений, существующего в силу закона, самостоятельно и без привлечения иных лиц, не ограничено законом. Иное противоречило бы содержанию права собственности и возможности собственнику обращаться в суд за защитой своего права. О праве собственника помещений в МКД единолично предъявлять такой иск в отсутствие волеизъявления других лиц и о том, что это не должно приводить к утрате его права, ранее было указано в Определении ВС от 17 июля 2020 г. № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/2016.
Ссылаясь на п. 52, 53 Постановления № 10/22, Экономколлегия разъяснила, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право. Между тем, поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается по таким искам в качестве ответчика. Таким образом, надлежащим способом защиты является иск к ДГИ о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление его прав и прав иных собственников помещений посредством исключения из реестра записи о праве собственности г. Москвы на спорный объект.
Относительно довода ДГИ о применении исковой давности Верховный Суд отметил: апелляция правомерно указала, что требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, в связи с чем в соответствии с положениями абз. 5 ст. 208 ГК срок исковой давности на него не распространяется. Такая позиция соответствует правовой позиции, содержащейся в п. 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом ВС 13 декабря 2023 г.
Верховный Суд заключил, что истец заявил требования, направленные на защиту права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента возведения МКД в силу закона, при этом спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома, обратного в подтверждение наличия иного самостоятельного назначения объекта не доказано. Таким образом, в целях обеспечения восстановления прав и законных интересов общества «Колос и М» и собственников помещений в МКД и на основании п. 3 Постановления № 10/22 иск о признании права собственности на спорное помещение следует квалифицировать как иск о признании отсутствующим права собственности г. Москвы на нежилое помещение, который подлежит удовлетворению.
Адвокаты оценили выводы Верховного Суда
Адвокат Спасской коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Юлия Харламова положительно оценила правовую позицию ВС. По ее мнению, определение имеет очень важное значение для правоприменителей, поскольку содержит ряд определяющих тезисов, исключающих ошибки в толковании норм права и разночтения по таким основополагающим понятиям, как применение срока исковой давности, перечень объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, проверка принадлежности спорного помещения к таким объектам, надлежащий способ защиты права общей собственности. Кроме того, ВС РФ напомнил правоприменителям о введении такого способа защиты права, как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков. «Фактически Верховный Суд РФ подробно разъяснил самостоятельный способ защиты, обеспечивающий восстановление прав сособственника общей собственности МКД, и указал на то, что его право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений, существующее в силу закона, самостоятельно и для такого обращения в суд в таком случае не требуется привлечение иных лиц – сособственников», – отметила она.
Юлия Харламова посчитала интересным то, что суд апелляционной инстанции все-таки назначил судебную строительно-техническую экспертизу, в проведении которой было отказано первой инстанцией, т.е. он более внимательно подошел к исследованию всех фактических обстоятельств и оценке представленных доказательств. Она отметила, насколько разными могут быть выводы судов разных инстанций о возможности удовлетворения исковых требований при установленных по делу обстоятельствах. «На это стоит всегда обращать внимание доверителей в ходе консультаций», – заметила адвокат.
Адвокат Анастасия Иванова отметила, что ВС РФ затронул очень актуальную категорию споров по искам ТСЖ или представителей собственников помещений МКД к собственникам подвальных помещений, расположенных в таких МКД, о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме: «На сегодняшний день иски о признании предъявляются и к частным лицам, приобретшим спорные подвальные помещения у города, что вызывает еще больший дисбаланс в правоприменительной практике и порождает новые споры. Практика судов по таким искам не имеет единообразного подхода».
Анастасия Иванова заметила, что нередко суды лишают частное лицо собственности, основываясь, во-первых, на заключении судебной экспертизы, поскольку для правильного рассмотрения спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома, а во-вторых, на дате приватизации первой квартиры в доме. «Если на указанную дату в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Между тем спор, рассмотренный ВС, оказался нерешенным из-за ошибок судов нижестоящих инстанций, поэтому стоит отметить, что основная цель комментируемого определения – установить, какие конкретно требования должны быть заявлены при схожих обстоятельствах и подлежат ли применению сроки исковой давности, что является базой в первую очередь для суда первой инстанции», – резюмировала она.
