Верховный Суд вынес Определение № 16-КГ26-17-К4, которым запретил взимать завышенную арендную плату за период действия незаконных отказов в предоставлении участка в аренду для эксплуатации дома по меньшей ставке.
13 июля 2020 г. Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области и С. Кривобоков по результатам аукциона, проведенного 30 июня 2020 г., заключили договор аренды земельного участка № 432/т-оопт. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «индивидуальная жилая застройка». Срок аренды – 20 лет с даты подписания договора. Ежегодная арендная плата за участок была установлена в размере 305 тыс. руб., при этом предусматривалось, что размер арендной платы ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, изменяется арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с уровнем инфляции (п. 3.1, 3.4 договора).
Согласно извещению к договору аренды размер арендной платы за участок на 2023 г. составил 347 тыс. руб. Пунктом 8.1 договора предусматривалось, что он прекращает свое действие по соглашению сторон в случае достижения цели предоставления участка после уведомления арендатором арендодателя о возникновении права на объект капитального строительства.
12 апреля 2022 г. С. Кривобоков зарегистрировал право собственности на возведенный им жилой дом. Спустя 10 дней на основании договора купли-продажи за Ириной Кривобоковой было зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом.
2 июня 2022 г, Ирина Кривобокова обратилась в МФЦ за услугой «Предоставление земельных участков в собственность и в аренду гражданам и юридическим лицам без проведения торгов», подав при этом заявление о предоставлении земельного участка в аренду для эксплуатации жилого дома без проведения торгов, приложением к которому являлась выписка из ЕГРН на индивидуальное жилое строение, принадлежащее ей на праве собственности. Однако 9 июня 2022 г. КУГИ Волгоградской области отказал Ирине Кривобоковой в предоставлении услуги.
Женщина обжаловала отказ в суд. Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 21 ноября 2022 г., оставленным без изменения Волгоградским областным судом 17 марта 2023 г., по делу № И-5293/2022 ее исковые требования были удовлетворены, отказ КУГИ – признан незаконным. Суд указал, что отказ по мотиву возведения объекта, не обладающего признаками, характерными для индивидуального жилого дома, и непригодного для проживания, какими-либо доказательствами не подтверждается, из представленных актов от 8 июня и 19 августа 2022 г. это не следует. Напротив, представленными административным истцом доказательствами подтверждена возможность использования жилого дома по назначению. Названным решением суда на ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Ирины Кривобоковой от 2 июня 2022 г. с учетом выявленных недостатков.
Кассационный суд направил дело на новое апелляционное рассмотрение, однако апелляция вновь оставила решение первой инстанции без изменений. При этом апелляция установила, что объект площадью 31,6 кв. м, принадлежащий Ирине Кривобоковой, и объект площадью 31,1 кв. м, принадлежащий С. Кривобокову, право собственности на который признано отсутствующим по решению Краснослободского районного суда от 7 июля 2021 г., являются разными объектами.
30 марта 2023 г. КУГИ Волгоградской области повторно рассмотрел заявление Ирины Кривобоковой от 2 июня 2022 г. и вновь отказал в предоставлении в аренду без проведения торгов участка для эксплуатации жилого дома. Данный отказ женщина вновь обжаловала в суд, и вновь на ответчика была возложена обязанность повторно рассмотреть ее заявление от 2 июня 2022 г.
18 апреля 2024 г. КУГИ Волгоградской области заключил с Ириной Кривобоковой договор об эксплуатации жилого дома, согласно п. 10.3 которого договор аренды от 13 июля 2020 г. расторгнут с даты подписания нового договора.
После этого КУГИ обратился в суд с иском к Ирине Кривобоковой о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13 июля 2020 г. за период с 1 января по 31 декабря 2023 г. в размере 347 тыс. руб., пеней за период с 16 сентября 2023 г. по 20 февраля 2024 г. – более 22 тыс. руб., а также неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 21 февраля 2024 г. до дня фактического исполнения обязательства.
Ирина Кривобокова обратилась в суд со встречным иском о признании п. 10.3 договора аренды земельного участка от 18 апреля 2024 г. недействительным, договора аренды от 13 июля 2020 г. – расторгнутым, а договора аренды от 18 апреля 2024 г. – заключенным 9 июня 2022 г., ссылаясь на то, что ответчик дважды незаконно отказывал ей в предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду для эксплуатации возведенного в 2022 г. жилого дома. Она также указала на то, что задолженность перед КУГИ Волгоградской области за спорный период отсутствует, аренда земельного участка за 2023 г. в размере, установленном договором от 18 апреля 2024 г., ею оплачена.
Суд удовлетворил иск КУГИ, исходя из наличия задолженности по арендной плате, расчет которой признал правильным. Установив, что при заключении договора аренды земельного участка от 18 апреля 2024 г. между сторонами отсутствовал спор по каким-либо его условиям, в том числе существенным, суд отказал в удовлетворении встречных исковых требований. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Ирина Кривобокова обратилась в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС сослалась на п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г., согласно которому лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе. Незаконный отказ органа местного самоуправления является основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права. Если же в таком случае арендная плата еще не была внесена, то она не подлежит взысканию с того момента, когда право арендатора на получение земельного участка в собственность было нарушено незаконным отказом органа местного самоуправления. В противном случае нарушение органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность являлось бы для органа местного самоуправления более выгодным, чем его реализация.
ВС заметил: Ирина Кривобокова обращала внимание судов на то, что КУГИ, получив ее заявление от 2 июня 2022 г., должен был подготовить проект договора аренды земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома, расторгнув договор аренды от 13 июля 2020 г., но не совершил требуемые действия, отказал в предоставлении государственной услуги, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке и, как следствие, предъявление Комитетом иска по настоящему делу о взыскании арендной платы в размере, установленном данным договором, за весь период рассмотрения в суде дел об оспаривании незаконных отказов и до заключения соответствующего договора аренды.
При этом в спорный период Ирина Кривобокова принимала меры для восстановления нарушенного права, при этом в случае своевременного принятия решения о предоставлении в аренду занимаемого земельного участка для эксплуатации жилого дома и направления проекта соответствующего договора аренды прежний договор аренды земельного участка от 13 июля 2020 г. был бы прекращен, а стороны заключили бы новый договор аренды на иных условиях, в том числе применительно к размеру арендных платежей.
Верховный Суд посчитал, что начисление арендной платы в размере 347 тыс. руб. в год по договору от 13 июля 2020 г. с момента нарушения Комитетом ее права на аренду земельного участка для эксплуатации жилого дома является неправомерным, поскольку соответствующие отказы признаны судами незаконными, при этом имеет значение сам факт таких незаконных отказов, а не даты вынесения решений суда и их вступления в законную силу. «Иной подход позволял бы органу государственной власти субъекта совершать действия в виде неправомерного отказа в предоставлении в аренду земельного участка при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованным лицом увеличивало бы срок аренды на иных, более затратных условиях и вынуждало бы его нести большие расходы на пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии этих отказов незаконными», – указывается в определении.
При этом Ирина Кривобокова ссылалась на п. 3.1 договора аренды от 18 апреля 2024 г., которым предусмотрено определение размера арендной платы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления. Согласно расчету арендодателя размер арендной платы в год по данному договору составляет около 12,5 тыс. руб., заметил ВС. При этом в материалах дела имеется квитанция об оплате аренды земельного участка за 2023 г. в размере 15 тыс. руб.
Суд обратил внимание: Ирина Кривобокова подчеркивала, что поскольку арендная плата в установленном предыдущим договором размере (347 тыс. руб.) еще не была внесена, она не подлежит взысканию с того момента, когда право арендатора на расторжение данного договора аренды и получение земельного участка в аренду на иных условиях было нарушено незаконным отказом органа государственной власти субъекта.
Судебная коллегия также сослалась на п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утвержденного Президиумом ВС 22 декабря 2025 г., согласно которому в случае незаконного отказа органа местного самоуправления передать земельный участок в собственность гражданина арендная плата с гражданина за этот участок не может быть взыскана в размере большем, чем подлежавший уплате земельный налог.
Нижестоящими инстанциями приведенные положения ЗК РФ и разъяснения ВС не учтены, указанные обстоятельства какой-либо оценки в нарушение положений ст. 198, 329 ГПК не получили, в связи с чем ВС отменил вынесенные по делу решения и направил его на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Как посчитала адвокат Анастасия Иванова, правовая позиция Верховного Суда является обоснованной и полностью соответствует принципу добросовестности, не позволяя государственным органам извлекать финансовую выгоду ввиду бездействия или неправомерных отказов. Особое внимание адвоката привлекло применение Верховным Судом системного толкования норм Земельного кодекса и ранее сформированных правовых позиций, согласно которым незаконный отказ в предоставлении участка не может служить основанием для начисления арендной платы по завышенным тарифам.
По мнению Анастасии Ивановой, ВС справедливо указал, что с момента нарушения права арендатора на заключение нового договора для эксплуатации уже построенного дома взыскание платы по ранее заключенному договору для целей строительства недопустимо. «Такой подход надежно защищает граждан от финансовых потерь, вызванных необходимостью длительного судебного оспаривания неправомерных действий. Направление дела на новое рассмотрение с прямым указанием на необходимость учета факта незаконных отказов и реального размера платежей гарантирует реальное восстановление нарушенных прав заявителя и правильное применение норм материального права», – полагает она.
Адвокат Лазаревского филиала № 2 КККА г. Сочи Николай Морозов отметил, что правовая позиция ВС РФ полностью исключает ситуацию, при которой незаконный отказ публичного органа оборачивается для него же источником дохода.
Во-первых, указал адвокат, Верховный Суд распространил на аренду позицию, сформулированную ранее применительно к выкупу земельного участка в собственность без проведения торгов, – это и п. 30 Обзора судебной практики ВС № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС 27 ноября 2019 г., и п. 1 Обзора судебной практики ВС № 4 (2025), утвержденного Президиумом ВС 22 декабря 2025 г., которые касались незаконного отказа передать участок в именно собственность. В комментируемом деле гражданин претендовал не на выкуп, а на аренду для эксплуатации дома, а между тем ст. 39.20 ЗК дает собственнику здания исключительное право на приобретение участка как в собственность, так и в аренду. «Логику, по которой нарушение права не должно быть для органа власти выгоднее его соблюдения, Верховный Суд применил и ко второму варианту в случае с арендой. Я считаю такое применение разъяснений ВС РФ, упомянутых в обзорах судебной практики, единственно верным», – указал Николай Морозов.
Во-вторых, заметил он, момент, с которого арендная плата не подлежит взысканию, определяется датой самого незаконного отказа, а не датой вступления в силу судебного акта, которым этот отказ признан незаконным. Иной подход прямо поощрял бы затягивание, поскольку чем дольше длится оспаривание, тем дольше начисляется плата по прежней, более дорогой ставке аренды, указал адвокат. «Напомню, что п. 5 ст. 39.17 ЗК отводит уполномоченному органу на рассмотрение заявления 20 дней, а в комментируемом деле на это ушло почти два года, с учетом оспаривания в судебном порядке двух незаконных отказов», – указал он.
«Верховный Суд не назвал норму, на которой держится отказ во взыскании. Это не снижение неустойки и не реституция, а по существу п. 4 ст. 1 и п. 2 ст. 10 ГК, поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного поведения. Не сказано и то, как считать плату за спорный период, тогда как принцип платности использования земли сохраняет действие, а в материалах дела есть квитанция об оплате аренды за 2023 г. на 15 тыс. руб., перекрывающая годовую плату по новому договору. Полагаю, при новом рассмотрении спор пойдет именно вокруг расчета арендной платы, но с учетом выводов суда о незаконном периоде начисления арендной платы, – указал Николай Морозов. – В целом определение Верховного Суда закрепляет простое правило: время, потраченное гражданином на оспаривание незаконного отказа органа власти, не может оплачиваться им же по прежней, более дорогой ставке».
