Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-22698 по делу № А41-49147/2019 об оспаривании управляющей компанией недостатков трех жилых комплексов и их инженерно-технологического оборудования, связанных с нарушением строительной компанией текущих нормативов строительства.
ЗАО «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» является управляющей организацией трех многоквартирных домов в Балашихе, введенных в эксплуатацию в 2015 г. Квартиры в этих домах приобретались жильцами на основе ДДУ, заключенных с застройщиком – АО «Мосстроймеханизация-5». В ходе эксплуатации зданий в период гарантийного срока УК выявила недостатки жилых домов и их инженерно-технологического оборудования, препятствующие дальнейшей эксплуатации ЖК, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов.
В связи с этим УК неоднократно направляла претензии об устранении недостатков в адрес застройщика, который в ответ гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако недостатки так и не были устранены им. Тогда «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» обратилась в суд иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.
В ходе судебного разбирательства первая инстанция назначила строительно-техническую экспертизу на предмет установления качества выполненных застройщиком работ. Перед экспертами был поставлен вопрос: «Являются ли указанные в иске дефекты и недостатки в МКД следствием нарушений СНиП и ГОСТ, допущенных при строительстве?» Согласно выводам экспертов, значительная часть выявленных недостатков была следствием нарушений текущих строительных стандартов и нормативов.
Поскольку эксперты не указали причины образования некоторых недостатков, суд назначил дополнительную строительно-техническую экспертизу. Ее выводы показали, что значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений СНиП и ГОСТ застройщиком, по части некоторых недостатков эксперты не смогли дать ответ из-за отсутствия проектной и рабочей документации, которая не была представлена ответчиком.
В итоге суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска под предлогом недоказанности истцом факта ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по ДДУ. Суд отметил, что дома были введены в эксплуатацию в 2015 г. и переданы участникам долевого строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества, что свидетельствует о возникновении дефектов в процессе эксплуатации МКД, а не вследствие нарушений при строительстве. Он также указал, что экспертами не была установлена причинно-следственная связь между выявленными недостатками и нарушением застройщиком строительных норм.
В свою очередь, апелляция отменила это решение, приняв частичный отказ УК от иска ввиду добровольного устранения ответчиком части недостатков, производство в этой части прекращено; при этом исковые требования УК, заявленные в пределах гарантийных сроков, были удовлетворены, а в остальной части иска – отказано. При рассмотрении спора в апелляции была назначена повторная строительно-техническая экспертиза в ином экспертном учреждении. Ее выводы показали, что выявленные дефекты являются следствием нарушения технологии выполнения строительно-монтажных работ. В итоге апелляция выявила вину застройщика в предоставлении дольщикам квартир с выявленными в рамках дела недостатками. Она добавила, что недостатки выполненных работ были обнаружены истцом в пределах гарантийного срока, доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено. При этом апелляция отклонила доводы ответчика о том, что выявленные недостатки возникли по причине неправильной эксплуатации жилых домов, поскольку им не был доказан эксплуатационный характер дефектов.
Впоследствии окружной суд отменил постановление апелляции в части удовлетворенных исковых требований, оставив решение первой инстанции в этой части в силе. Кассация сочла, что выводы апелляции о причине возникновения недостатков из-за нарушения строительных норм не опровергают выводов первой инстанции, поскольку не устанавливают вину застройщика в нарушении таких норм.
Изучив кассационную жалобу УК, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда отметила, что в этом деле факт нарушений ответчиком обязательств из ДДУ, выразившихся в выполнении при строительстве работ с нарушением требований к качеству, был установлен результатами всех судебных экспертиз. Так, при проведении основной и дополнительной строительно-технических экспертиз в первой инстанции эксперты выявили, что значительная часть заявленных недостатков работ является следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ. При этом в ходе дополнительной экспертизы по части указанных судом недостатков работ эксперты не смогли дать ответ из-за непредставления застройщиком проектной и рабочей документации.
При проведении повторной строительно-технической экспертизы в апелляции все выявленные недостатки с целью применения к ним гарантийных обязательств застройщика были разделены экспертом на дефекты инженерно-технологического оборудования, гарантийный срок на которое составляет три года, и дефекты объектов долевого строительства, гарантийный срок на которые равен пяти годам. Результаты такой экспертизы показали, что выявленные недостатки являются следствием нарушения технологии выполнения строительно-монтажных работ, работ по отделке помещений и монтажу оборудования в процессе строительства и не связаны с нормальным износом, нарушением требований к процессу эксплуатации или ненадлежащим ремонтом.
«Перечень дефектов (недостатков) по каждому выявленному дефекту с указанием нарушений требований нормативно-технической документации представлен экспертом в таблице исследовательской части заключения, при этом недостатки разделены на два перечня: дефекты инженерно-технологического оборудования и дефекты конструктивных элементов имущества, входящего в состав объектов долевого строительства. Исследовав и оценив в качестве доказательств заключения трех судебных экспертиз, суд апелляционной инстанции правомерно установил наличие конкретных недостатков строительных работ и допущенных при осуществлении строительства нарушений, препятствующих нормальной эксплуатации жилого дома, а также вину застройщика в этих недостатках и нарушениях. Рассмотрев спор, суд апелляционной инстанции обязал застройщика безвозмездно устранить следующие недостатки спорных зданий», – отмечено в определении ВС.
В нем также указано, что суд первой инстанции и согласившийся с ним суд округа должным образом не мотивировали свои выводы об отсутствии оснований для удовлетворения иска при наличии в деле бесспорных доказательств недостатков выполненных работ. Основанием для отказа в иске первой инстанцией также явилось истечение срока для предъявления требований к выполненным застройщиком работам, что поддержал суд округа. Всеми тремя инстанциями был установлен факт истечения гарантийных сроков на инженерно-технологическое оборудование двух МКД, однако по этим же домам не истек гарантийный срок на объекты долевого строительства.
ВС отметил, что апелляция верно установила, что не истек пятилетний срок предъявления исковых требований об устранении недостатков конструктивных элементов имущества, входящего в состав объектов долевого строительства, исчисляемый со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Вместе с тем первая инстанция не дала оценки гарантийным срокам устранения недостатков конструктивных элементов имущества, входящего в состав объектов долевого строительства, а суд округа поддержал ее решение. При этом обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами. Между тем ответчик не доказал, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, что освободило бы его от несения гарантийных обязательств.
«При этом само по себе наличие недостатков объектов долевого строительства ответчик в судебном процессе не отрицал, застройщик в ответ на претензии истца признавал наличие недостатков, перечень недостатков не оспаривал. Неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора», – заметил ВС, который отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляции.
Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что Верховный Суд подробно разобрал с точки зрения процессуального права, на ком лежало бремя доказывания отсутствия вины выявленных недостатков строительства, и указал, что если уж первая инстанция и окружной суд не согласились с выводами трех заключений экспертов, то они должны были очень аргументированно мотивировать и обосновать свои решения. «Застройщик несет обязательства по всем выявленным недостаткам. Вопрос причин образования недостатков всегда устанавливается экспертным путем, так как для этого нужны специальные познания, которыми суд не обладает. Несомненно, суд может не согласиться с заключением, но тогда должны быть приняты во внимание какие-то другие доказательства и т.п. Что произошло с судами первой и кассационной инстанций в этом деле, совершенно непонятно. Нижестоящие суды должны были сами разобраться в столь простом споре», – подчеркнул он.
Адвокат АП Московской области Валентина Ященко напомнила, что в качестве способов восстановления нарушенного права граждан-дольщиков в судебной практике довольно часто истцами используется взыскание убытков в связи с устранением недостатков. «Еще одним способом защиты права является обязание застройщика безвозмездно устранить недостатки за свой счет. По этой категории дел всегда встает вопрос как о назначении специальной судебной строительно-технической экспертизы, так и о соблюдении гарантийных сроков, которые, к слову, иногда могут быть установлены сторонами по договору и больше законных пяти лет в силу диспозитивности нормы. Вывод суда округа об истечении гарантийного срока нарушил прежде всего права граждан-потребителей в лице управляющей компании дома, поскольку гарантийный срок – пять лет, – установленный положениями ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, является минимальным и направлен прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве (в частности физлица – участника ДДУ), он может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его», – заметила она.
