Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС20-18247 (4) по делу № А56-77541/2018, в котором он напомнил, что юрлица, ранее заключившие ДДУ с застройщиком, имеют право на компенсацию за утрату залогового обеспечения при банкротстве строительной компании и передаче недостроенного МКД новому девелоперу.
В декабре 2015 г. ООО «ЛенОблСтрой» заключило с ООО «ПетроПерлитСтрой» договор генерального строительного подряда на возведение многоквартирного дома, ориентировочная стоимость работ на тот момент превысила 776 млн руб. По условиям договора все платежи осуществлялись заказчиком путем перечисления денег на расчетный счет «ПетроПерлитСтроя» или иными способами, не противоречащими российскому законодательству. Пункт 4.8 договора предусматривал, что в случае неоплаты заказчиком в срок выполненных работ генподрядчик мог производить зачет прав в свою пользу на продаваемые застройщиком квартиры из расчета 50 тыс. руб. за 1 кв. м. Общая сумма взаимозачета жилья по договору подряда не должна была превышать 40 млн руб.
В марте 2018 г. стороны заключили 18 ДДУ, по условиям которых «ЛенОблСтрой» обязался построить МКД и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать «ПетроПерлитСтрою» квартиры в нем. В августе обе фирмы подписали соглашение о порядке финансирования окончания строительных работ и погашения имеющейся задолженности, акты о зачете встречных требований на общую сумму свыше 49 млн руб. Впоследствии эти сделки были оспорены конкурсным управляющим ООО «ЛенОблСтрой», однако суд отказал в признании их недействительными сделками по ст. 61.3 Закона о банкротстве.
В августе 2018 г. суд отказал «ПетроПерлитСтрою» во введении в отношении должника процедуры наблюдения ввиду уплаты последним задолженности при наличии требований иных кредиторов. В ноябре 2019 г. по заявлению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в отношении «ЛенОблСтроя» была открыта процедура конкурсного производства, минуя процедуру наблюдения (в экстраординарном порядке), применены правила § 7 гл. IX Закона о банкротстве.
Поскольку конкурсный управляющий Евгения Греб отказала во включении в реестр требований участников строительства требования «ПетроПерлитСтроя» о передаче 18 квартир по ДДУ от 5 марта 2018 г., компания обратилась в суд с заявлением о разрешении разногласий по этому вопросу.
На новом рассмотрении спора суд включил в состав четвертой очереди удовлетворения денежное требование «ПетроПерлитСтроя» в размере 42,9 млн руб., с чем согласились апелляция и кассация. Сопоставив момент возникновения задолженности по договору подряда (2017 г.) с датами заключения и регистрации ДДУ (5 марта и 29 августа 2018 г.), суды сочли, что осуществлявший строительство генподрядчик на момент заключения этих договоров не мог не осознавать, что объект не будет достроен и сдан в срок (третий квартал 2018 г.). В связи с этим путем заключения ДДУ он стремился повысить очередность удовлетворения своего денежного требования к должнику, фактически относящегося к четвертой очереди реестра. Поскольку обязательства, вытекающие из подрядных правоотношений сторон, не были обеспечены залогом, окружной суд указал на отсутствие оснований для применения к заявленной задолженности по денежному обязательству правовых позиций КС РФ, изложенных в Постановлении от 21 июля 2022 г. № 34-П.
Изучив кассационную жалобу «ПетроПерлитСтроя», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда отметила, что в этом деле кассатор, добивающийся с августа 2020 г. по настоящее время восстановления своих имущественных прав, на протяжении двух кругов рассмотрения обособленного спора последовательно ссылался на возникновение у него статуса залогодержателя на основании действующих, заключенных с должником и никем не оспоренных ДДУ. Возможность оплаты выполненных генподрядчиком работ по строительству МКД размещенными в нем квартирами стороны согласовали еще в 2015 г. при заключении договора подряда. Такое оформление обязательственных правоотношений не свидетельствовало ни о пороке воли сторон, ни о намерении причинить вред заключенными ими сделками иным лицам. Факт регистрации ДДУ после возбуждения производства по делу о банкротстве должника и отказа одному из кредиторов во введении в отношении последнего наблюдения данные обстоятельства не опровергал и не свидетельствовал о наличии у ДДУ пороков, выходящих за пределы подозрительных сделок и сделок с предпочтением.
ВС добавил, что эти ДДУ не были признаны недействительными по специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, акты зачета встречных требований от 31 августа 2018 г. были проверены путем конкурсного оспаривания в ином обособленном споре, признаны реальными и действительными сделками. «Игнорируя эти обстоятельства, по сути, квалифицируя договоры долевого участия как ничтожные, а поведение общества – как недобросовестное, заключавшееся в намерении последнего повысить очередность удовлетворения своего требования, суды не установили у названных сделок признаков ничтожности. На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что примененный судами подход, заключавшийся в отсутствии у спорного требования на момент его возникновения залогового обеспечения в силу ничтожности лежащих в его основе сделок (договоров долевого участия), является ошибочным», – отмечено в определении.
Суд также указал, что залоговое обременение в отношении причитавшихся и неполученных кассатором квартир возникло в момент госрегистрации ДДУ, было необходимым условием для возникновения у генподрядчика залога в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства. В публичном реестре отображена соответствующая запись, наличие которой свидетельствовало об осведомленности третьих лиц о наличии у кассатора правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства, включая конкурсного управляющего имуществом должника и иных возражавших против требования «ПетроПерлитСтроя» лиц.
Ввиду изменения действующего законодательства, обусловленного внесением поправок в Закон об участи в долевом строительстве и изменением положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, с 27 июня 2019 г. юрлица исключены из понятия «участник строительства» в деле о банкротстве, что не лишило их права на компенсацию за утрату залогового обеспечения. Содержащиеся в Постановлении № 34-П правовые выводы КС РФ, вводящие временный порядок защиты бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда либо нового застройщика не возникли обязательства по передаче помещений, это подтверждают, указал Верховный Суд.
В период рассмотрения спора определением суда первой инстанции от 15 апреля 2022 г. права и обязательства застройщика были переданы обществу «Специализированный застройщик “МАВИС-СТРОЙ”». Это юрлицо обязали исполнить полученные в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилья в качестве встречного представления. Возмездная передача обязательств новому застройщику в рамках процедуры банкротства старого свидетельствует о разработке и реализации плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника. Как подчеркнул ВС, залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства, предоставлены гарантии защиты их имущественных интересов при передаче объекта незавершенного строительства новому застройщику в виде обязательного получения от них согласия на такую передачу (фактически – на утрату залогового обеспечения) или внесения заинтересованным лицом на депозит суда денег в сумме, которая причиталась бы этим залоговым кредиторам при продаже объекта строительства на торгах в порядке, основанном на закрепленном в подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, принципе пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями в виде причитающихся им 60% выручки от реализации заложенного имущества.
«Соответственно, передача прав и обязательств застройщика влечет прекращение залога объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок в пользу кредиторов – юридических лиц, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений. С момента передачи прав и обязательств новому застройщику залоговый статус такими кредиторами утрачивается, а возможность получения заявителем компенсации предусмотрена прямым правовым регулированием, установленным вышеуказанными нормами законодательства о банкротстве», – заключил ВС, который счел возможным изменить судебные акты нижестоящих инстанций с учетом того, что «ПетроПерлитСтрой» утратил статус залогового кредитора должника в связи с передачей незавершенного строительства новому застройщику без получения соответствующей компенсации.
Также Суд направил вопрос об установлении компенсации «ПетроПерлитСтрой» на рассмотрение в первую инстанцию, которой следует предложить этому обществу уточнить требования, представив соответствующий расчет компенсации; привлечь к участию в споре нового застройщика; установить размер причитающейся генподрядчику компенсации при содействии конкурсного управляющего. В оставшейся части судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения.
Управляющий партнер московской коллегии адвокатов TA lex, адвокат Андрей Торянников отметил, что Верховный Суд РФ поддержал позицию генподрядчика, который осуществлял строительство МКД по заказу должника-застройщика. «При этом Суд отметил правомерность ссылки кредитора на правовые выводы КС РФ, содержащиеся в Постановлении от 21 июля 2022 г. № 34-П. Изменения действующего законодательства привели к тому, что юрлица были исключены из состава участников строительства в деле о банкротстве. Однако за такими кредиторами сохранилось право на компенсацию при прекращении их залоговых прав, поэтому Постановлением № 34-П был установлен временный порядок защиты бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у нового застройщика не возникли обязательства по передаче помещений», – пояснил он.
Как указал эксперт, Экономколлегия отметила ошибочность примененного судами нижестоящих инстанций подхода, заключавшегося в отсутствии у требования ООО «ПетроПерлитСтрой» залогового обеспечения в силу ничтожности лежащих в его основе сделок, поскольку в признании их недействительными сделками в обособленном споре конкурсному управляющему было отказано. «Фактически обстоятельства урегулирования задолженности по договору генерального строительного подряда ввели суды в заблуждение относительно добросовестности действий генподрядчика, который, по мнению суда первой инстанции, таким образом стремился повысить очередность удовлетворения своего денежного требования к должнику. Однако ВС не только разобрался во всех перипетиях спора, но и смог найти баланс в вопросе защиты интересов подобных генподрядчику кредиторов, которые финансируют строительство, и защиты конституционного права граждан на жилище», – заключил Андрей Торянников.
Адвокат АП г. Москвы, к.ю.н. Константин Евтеев особо отметил исследование Верховным Судом вопроса передачи прав и обязательств застройщика. По его словам, фактически ВС РФ подтвердил, что передача таких прав влечет за собой прекращение залога в пользу кредиторов, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве. При этом залоговый статус такими кредиторами утрачивается с момента передачи прав новому застройщику – разумеется, с возможностью получения компенсации. «Нельзя не отметить вывод Суда о том, что возмездная передача обязательств новому застройщику в рамках процедуры банкротства старого в данном конкретном деле свидетельствует о разработке и реализации плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника. Помимо этого ВС было дано системное толкование нормам права, связанным с рассматриваемым вопросом, что вызывает практический интерес для адвокатов, занимающихся защитой прав при банкротстве застройщиков (§ 7 Закона о банкротстве)», – заключил он.
Адвокат АП г. Москвы Вячеслав Голенев считает, что рассматриваемый спор касается проблемы действия редакций Закона о банкротстве во времени. Он пояснил, что ранее под участником строительства понимался любой участник строительства, с 2019 г. юрлица из указанного понятия законодателем исключены. Это привело к тому, что многие организации, покупавшие имущественные права в отношении будущих помещений, потеряли гарантии, предусмотренные Законом для участников строительства, и не получают сейчас обязательной компенсации в связи с передачей объекта новому застройщику при банкротстве предшествующего застройщика. «Поэтому встал вопрос, как быть в ситуации, когда договор заключен в 2018 г., т.е. до поправок. Подход ВС следует поддержать: он сохраняет защиту для юридических лиц, заключивших ДДУ до поправок. Не могу согласиться с мотивировкой нижестоящих судов относительно якобы ничтожности ДДУ между юрлицом и застройщиком-банкротом. Нельзя говорить о ничтожности сделки, притом что в отдельном обособленном споре сделки ДДУ и дополнительного финансирования уже оспаривались и в таком оспаривании было отказано. По сути, это была лишь попытка судов дополнительно “подкрепить” судебный акт. Поэтому и здесь ВС прав, указав на незаконность выводов судов», – резюмировал эксперт.
