16 февраля Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС18-17191 (5) по делу № А32-1070/2017, в котором напомнил, что при замене застройщика трансформация денежного требования в требование о передаче квартиры не изменяет правовое положение дольщика и не увеличивает объем его прав.
В деле о банкротстве застройщика ООО «ЖК АРС-Аврора» Татьяна Князева обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника ее требования в размере 15,6 млн руб. В обоснование были приложены договоры долевого участия о приобретении жилого и нежилого помещений, а также документы об их оплате. В апреле 2018 г. суд включил ее требование на 3,8 млн руб. (по квартире) в третью очередь реестра, а требование в размере 11,7 млн руб. (по нежилому помещению) – в четвертую очередь. Впоследствии в реестр были внесены изменения: требование Татьяны Князевой в размере 11,7 млн руб. было учтено как обеспеченное залогом имущества должника.
Далее суд удовлетворил заявление ООО «АльфаСтройКомплекс» о намерении стать приобретателем участка земли с находящимся на нем многоэтажным жилым комплексом с 65% готовностью и исполнить обязательства застройщика-должника перед участниками долевого строительства, требования которых вошли в реестр требований о передаче жилья. При этом суд определил размер денежных средств, подлежащих перечислению приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика.
В марте 2021 г. обществу «АльфаСтройКомплекс» перешли имущество и обязательства застройщика по передаче жилых и нежилых помещений на общую сумму 364 млн руб. участникам ДДУ, согласно реестру требований о передаче жилья. После передачи прав застройщика в пользу новой строительной фирмы Татьяна Князева обратилась в суд с заявлением о трансформации требований в реестре должника путем исключения из третьей очереди реестра требования в размере 3,8 млн руб. и включения в реестр требования о передаче двухкомнатной квартиры.
Суд отказал в удовлетворении такого заявления со ссылкой на то, что Татьяна Князева обратилась с заявлением о трансформации требования уже после перехода прав застройщика и обязательств перед участниками строительства к обществу «АльфаСтройКомплекс» и перечисления последним денежных средств (в том числе за спорную квартиру) на специальный счет должника. Суд также посчитал, что, обращаясь ранее с заявлением о включении ее денежного требования в реестр, женщина фактически отказалась от исполнения ДДУ, предусматривавшего передачу жилья. Апелляция и кассация поддержали выводы первой инстанции.
Рассмотрев дело по кассационной жалобе Татьяны Князевой, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанных с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, путем которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства. Под участником строительства понимается в том числе физлицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилья, машино-места и нежилого помещения или денежное требование. Положение участников ДДУ является равным независимо от того, в какой из реестров – о передаче жилых помещений или денежный – включены их требования, ввиду преследования одного и того же материально-правового интереса.
Как пояснил ВС, в первоначально поданном в суд заявлении Татьяна Князева просила о включении в реестр ее денежного требования. «Форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства. Требования в указанных вариантах изложения включаются в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве)», – отмечено в определении.
Таким образом, подчеркнул ВС, трансформация денежного требования в требование о передаче жилья в рассматриваемом случае правовое положение кассатора не изменяет, объем принадлежащих ей прав не увеличивает. Фактически требование Татьяны Князевой обусловлено тем, что новый застройщик после передачи ему прав и обязанностей должника отказался принять на себя обязательства перед ней как участником строительства. Должник и «АльфаСтройКомплекс» могли самостоятельно выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми были заключены договоры о предоставлении жилья (вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре), и определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, отсутствуют доказательства волеизъявления Татьяны Князевой на получение уплаченных по договору денег вместо передачи причитающейся ей квартиры. При таких обстоятельствах нижестоящий суд должен был самостоятельно квалифицировать заявление женщины как требование о понуждении приобретателя принять на себя обязательства перед ней по передаче ей жилья. При этом общество «АльфаСтройКомплекс» следовало привлечь к участию в обособленном споре в качестве ответчика. Ссылка этой организации на вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении ее заявления о намерении стать приобретателем спорного объекта несостоятельна, поскольку его наличие не препятствует последующей корректировке инвестиционного плана нового застройщика. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Советник практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Анна Жолобова отметила, что банкротство застройщиков по процедуре сходно с иными видами банкротства, однако обладает рядом особенностей в силу того, что в качестве субъектов правоотношений присутствуют большое количество специального вида кредиторов – физлиц – непрофессиональных участников строительного рынка, права и интересы которых должны быть защищены. «При этом указанная защита должна строиться на принципах равенства. При рассмотрении подобных споров встает несколько вопросов: во-первых, можно ли, расторгнув ДДУ, перевести свое требование из реестра денежных требований кредиторов в реестр требований жилья. И, во-вторых, несет ли новый застройщик, которому переданы права для завершения строительства, обязательства перед таким гражданином по передаче ему жилого помещения. В силу наличия специальных непрофессиональных кредиторов суды, как правило, приравнивают их процессуальные права независимо от того, расторгли они свои договоры или нет, и стремятся обеспечить равную защиту их прав», – заметила она.
В рассмотренном ВС деле, по словам эксперта, внимания заслуживают следующие реперные выводы Суда: «Цель банкротства застройщика – обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, как денежных требований, так и требований о передаче жилого помещения. Положение участников строительства является равным вне зависимости от того, в каком реестре находятся требования. При банкротстве застройщиков в приоритете находится защита интересов граждан как непрофессиональных инвесторов. Трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения правовое положение кредитора не изменяет, объем прав не увеличивает, следовательно, она является юридически возможной».
Анна Жолобова добавила, что впервые идея равенства реестров (денежных требований и требований жилых помещений) была констатирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 – тогда реестры были признаны равными, за физлицом было признано право самостоятельно определять, в каком реестре он хочет состоять. «В настоящее время в ВС на рассмотрении находится подобный спор по делу № А40-245757/2015. Представляется, что при разрешении столь социально важного вопроса ВС также обеспечит единообразие практики и не допустит применения разных подходов в данной категории споров, связанных с защитой прав и интересов граждан», – указала эксперт.
Партнер юридической компании Tenzor Consulting Group, адвокат Антон Макейчук полагает, что определение отражает общую позицию Суда об особенном характере норм, регулирующих процедуру банкротства застройщика. «Позиция нижестоящих судов понятна и в определенной степени логична, поскольку, обращаясь в суд с требованием о включении в реестр денежного требования, участники долевого строительства фактически реализуют право на судебную защиту в форме предъявления именно денежного требования. Вместе с тем судами не было учтено, что вне зависимости от формы требования дольщика существо его правопритязания не изменилось. В этом случае трансформация денежного требования в натуральное представляется обоснованной, поскольку интерес простых дольщиков заключается именно в получении жилого или нежилого помещения. При подходе судов нижестоящих инстанций нормы о возможности передачи прав и обязанностей должника новому застройщику лишены смысла, ведь главной задачей такого механизма является защита прав граждан и обеспечение завершения строительства с последующей передачей объектов участникам долевого строительства», – заметил он.
