Минэкономразвития России представило для публичного обсуждения проект постановления Правительства РФ об утверждении Положения о возмещении убытков правообладателям недвижимости. Данный документ затрагивает порядок определения и возмещения убытков, а также условия соглашений о выкупе недвижимости, о возмещении убытков и порядок заключения таких договоров.
В числе достоинств проекта отмечу открытый перечень состава, вида убытков, вызванных ограничением прав, ухудшением качества земель и изменением их целевого назначения. Кроме того, по сравнению с нормами действующих Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 № 262, расширен круг субъектов, имеющих право на возмещение убытков.
В то же время проект имеет существенные, на мой взгляд, недостатки.
Так, будущее Положение регулирует возмещение убытков, вызванных ограничениями, установленными земельным законодательством. Однако возможные ограничения могут быть предусмотрены не только земельным, но и жилищным законодательством, а также рядом иных законодательных актов – например, это Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Думаю, было бы справедливым расширить регулирование данного Положения, охватив не только случаи ограничения правообладателей недвижимости в соответствии с земельным законодательством, но и все иные, а также расширить перечень субъектов, имеющих право на возмещение убытков, сделав его открытым.
Обращает на себя внимание нелогичность и незавершенность определения термина «причины убытков». Проектом предлагается включать в круг причин убытков только закрытый их перечень, установленный обсуждаемым Положением. Однако реальность такова, что причин убытков может быть многократно больше. Возможны случаи, которые даже не предполагаются разработчиками документа и, как следствие, – государственным органом, утверждающим Положение. Безусловно, при возникновении убытков по причине, не включенной в перечень, пострадавшим не следует оставаться без возмещения потерь, суды должны таких лиц защищать. Но «должны» не означает, что практика судов будет единообразной, если Положение не будет содержать открытого перечня причин убытков. Решением проблемы представляется закрепление открытого перечня.
Предсказуемо в перечень иной недвижимости включены объекты незавершенного строительства, созданные в соответствии с требованиями законодательства. Однако формулировка «созданные в соответствии с требованиями законодательства» порождает неясность.
Во-первых, остается непонятным, как будет определяться соответствие требованиям законодательства объекта незавершенного строительства. Во-вторых, всегда ли формальное несоответствие требованиям законодательства объекта незавершенного строительства должно исключать возмещение убытков его правообладателю? Известно много случаев, когда контролирующие государственные (муниципальные) органы санкционируют всю деятельность по созданию строительного объекта, однако затем происходит «откат» назад и объект признается незаконным и даже подлежащим сносу. Таким образом, если правообладатель объекта незавершенного строительства является добросовестным, он может понести убытки в ситуации, когда государство сначала разрешает, а затем запрещает и признает объект незаконным. В данных обстоятельствах из буквального толкования проекта Положения следует, что правообладателю убытки возмещены не будут.
Формулировка в п. 8 Положения об обусловленности убытков наличием прямой причинно-следственной связи, с одной стороны, логична. С другой – государство, полагаю, будет стремиться всячески доказать отсутствие этой прямой связи, пытаться подменить «единственной причиной», пытаясь избежать ответственности, если присутствуют и другие факторы.
Противоречиво, на мой взгляд, изложен п. 10 Положения, согласно которому «размер убытков определяется путем сложения размера реального ущерба и размера упущенной выгоды, которые несут правообладатели недвижимости». Его буквальное толкование заставляет сделать вывод, что реальный ущерб и упущенная выгода должны быть одновременно, но в реальности может быть причинен только какой-то один вид убытка.
Вызывает обеспокоенность и предлагаемое понятие реального ущерба. В п. 11 проекта Положения указано, что «при определении размера реального ущерба учитываются совокупные расходы, необходимые для восстановления имущественного положения лица, которому причинены убытки, существовавшего до наступления причин убытков». Однако данное положение противоречит ст. 15 ГК РФ, согласно которой реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения имущества.
Из буквального толкования текста проекта следует, что из понятия реального ущерба исключаются расходы, уже произведенные для восстановления нарушенного права, а также связанные с утратой или повреждением имущества правообладателя.
Предлагаемое определение упущенной выгоды также несколько противоречит положению ст. 15 ГК РФ. В частности, в проекте предполагается при определении упущенной выгоды «исходить из обычных доходов», тогда как норма Кодекса определяет упущенную выгоду как неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота.
Очевидно, что сейчас государство считает нужным «исходить из обычных доходов», но правообладатель недвижимости может недополучить при обычных условиях гражданского оборота и необычные доходы. Таким образом, в данном случае нет четкого регулирования, что означает обычный доход, а что – необычный, а также как данная норма проекта будет корреспондировать ст. 15 ГК РФ. Конечно, в практике можно ориентироваться на разъяснения судов по вопросам убытков и упущенной выгоды, но правительство предлагает закрепить порядок возмещения убытков в нормативном правовом акте.
Обращает на себя внимание введение в оборот термина «минимальный разумный срок, необходимый для восстановления его (правообладателя – прим. мое. – И.Е.) нарушенного имущественного положения» применительно к упущенной выгоде. Что такое разумный срок в данном случае и как его определять, остается неясным. Если имущественное положение восстановлено, но не в разумный или не совсем разумный срок, убытки возмещены не будут? Также проект необоснованно, по моему мнению, ограничивает восстановление имущественного положения только для правообладателей земельных участков (п. 29), хотя общее регулирование Положения касается и правообладателей иных объектов, а не только участков.
Кроме того, возникают вопросы, как будет осуществляться процедура привлечения оценщиков; будет у пострадавшего и у причинителя вреда одинаковый объем прав и возможностей в этой части или государство попытается монополизировать процедуру привлечения оценщиков?
Появляются вопросы и к норме о возмещении убытков в денежной и (или) натуральной форме (п. 39 проекта). Закрепление двух форм возмещения убытков следует, на мой взгляд, оценивать положительно, но как эта норма будет применяться на практике, сказать сложно. В частности, как и кем будет определяться форма возмещения убытков? Кто должен инициировать ее выбор? Означает ли закрепление возможности выбора формы произвольное отношение к данному обстоятельству возмещающего убытки лица?
Ответов на эти, – полагаю, логичные, – вопросы нет. Как и на вопрос о том, каким образом выбор формы возмещения убытков корреспондирует принятому судебному решению (иному аналогичному судебному акту – например, постановлению суда апелляционной или кассационной инстанции, определению судебной коллегии Верховного Суда РФ) о возмещении убытков, учитывая обязательность решения (и иного аналогичного судебного акта) и исключительное право суда на изменение способа исполнения решения. Неясно, может ли лицо, возмещающее убытки, самостоятельно определить их форму, и если да, остается ли такое право после вынесения судебного решения, содержащего в резолютивной части указание на форму.
Отдельно стоит затронуть проблемы возмещения убытков при множественности лиц на стороне правообладателей. В п. 14 проекта описана ситуация возмещения убытков при наличии общей долевой собственности или права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Полагаю, что этого регулирования для всех случаев множественности лиц недостаточно, так как подобные обстоятельства вероятны не только при множественности лиц на стороне арендатора или при долевой собственности. Проект Положения не регулирует случаи общей совместной собственности. Кроме того, разработчики «забыли» о ситуациях участия множества лиц – например, в случае заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) – и связанных с этим расходов на проектирование при подготовке к строительству.
Здесь необходимо перейти к следующему важному замечанию. Убытки могут возникнуть не только у правообладателей недвижимости, но и у лиц, которые, хотя и не являются такими правообладателями, однако понесли расходы. Возможно, для более эффективного регулирования целесообразно распространить действие Положения исключительно на случаи причинения убытков правообладателям публично-правовыми образованиями, а также находящимися под их контролем юридическими и физическими лицами.
Таким образом, проект содержит многочисленные нестыковки, неясности, неопределенности и формулировки, допускающие неоднозначное толкование, а его юридическая техника и изложение также нечетки и противоречивы.
