С каждым годом все стремительнее происходит цифровая трансформация всех сфер жизни общества, развивается электронный документооборот, юридически значимые действия осуществляются удаленно в режиме онлайн. С одной стороны, это повышает удобство и скорость взаимодействия, с другой – создает новые «уязвимости», которые необходимо преодолеть, в том числе на законодательном уровне.
Так, Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена возможность госрегистрации перехода права на недвижимое имущество на основании документов, предоставляемых удаленно в режиме онлайн. Такие документы подписываются сторонами договора усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 8 ст. 21).
В конце 2018 – начале 2019 г. появился новый тренд – использование электронной подписи при хищениях имущества и совершении иных преступлений в сфере экономики. МВД России указывало на высокий уровень преступлений, связанных с хищением чужого имущества путем использования электронных подписей. Такие хищения осуществляются, как правило, удаленно в формате онлайн и без ведома законных собственников. Кроме того, электронная подпись может попасть в распоряжение недобросовестных лиц – например, в результате хищения или утраты ее носителя (токена), – либо изготовлена по поддельным документам и т.д.
Специально для таких случаев ч. 20 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости предусмотрена необходимость уведомления правообладателя о поступившем заявлении о госрегистрации права на принадлежащий ему объект недвижимости. Уведомление о переоформлении недвижимости на другое лицо может направляться по электронной почте или смс. Если заявление подано недобросовестными лицами, правообладатель направляет в регистрирующий орган соответствующее возражение, которое является основанием для приостановления госрегистрации права на недвижимость (п. 47 ч. 1 ст. 26).
К сожалению, такой механизм защиты от хищения права на недвижимое имущество срабатывает не всегда – иногда происходят сбои в процедуре уведомления: правообладатель не получает сообщение о том, что его недвижимость переоформляется на других лиц и, соответственно, не предпринимает никаких мер, направленных на пресечение противоправных действий. Если действия мошенников не будут своевременно пресечены, они могут перепродать объект недвижимости третьим лицам или, например, заложить для получения займа.
Собственник недвижимости может не получить уведомление по следующим причинам: произошел технический сбой связи; телефон похищен, а электронная почта взломана; собственник убыл на вахту в удаленный район, ушел в рейс в море, уехал в отпуск, где нет связи; находится в преклонном возрасте и пропускает смс или сообщения на электронную почту.
Следует отметить, что юридические лица в этом плане находятся в более уязвимом, чем граждане, положении. С 2019 г. перерегистрация права собственности на недвижимость физлиц в режиме онлайн происходит только в том случае, если собственник дал на это разрешение. Для юридических лиц такой защиты нет, хотя они нередко страдают от различного рода рейдерских захватов недвижимого имущества и тоже нуждаются в дополнительной законодательной защите.
«Изобретать велосипед» не нужно – ситуация не является уникальной. Например, в авионике, на атомных станциях или на военных объектах для передачи важной информации каналы связи дублируются. Думается, аналогичным образом стоит поступать и в рассматриваемом случае. Сообщение о попытке перерегистрации права на недвижимое имущество может дублироваться (по желанию собственника) на электронный адрес выбранного им доверенного лица. Кроме того, стоит обратить внимание на внедряемый в банковской системе способ борьбы с кибермошенничеством, суть которого заключается в предварительном одобрении онлайн-переводов клиента лицом, указанным им в качестве близкого человека. Если последний сочтет операцию подозрительной, ее исполнение блокируется.
Таким образом, ч. 20 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости представляется целесообразным изложить в следующей редакции: «Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомляет правообладателя, а также иное лицо, указанное правообладателем, об указанном заявлении в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования».
В заключение добавлю, что соответствующий проект федерального закона уже подготовлен, одобрен Комиссией (по взаимодействию с предпринимательским сообществом и правовой защите бизнеса) АЮР и направлен субъекту законодательной инициативы для дальнейшей работы.
