×

Вводятся дополнительные ограничения при электронной регистрации отчуждения недвижимости гражданами

Госдума приняла поправки в закон, согласно которым электронное заявление о переходе права собственности будет рассмотрено Росреестром только с согласия физлица на взаимодействие с госорганом в цифровом формате
По мнению одного из экспертов «АГ», поправки позволят уменьшить количество судебных споров, возникающих в связи с незаконным отчуждением недвижимости помимо воли собственников. Двое других полагают, что нововведения не защитят в полной мере тех граждан, которые захотят воспользоваться предоставленными возможностями.

24 июля Госдума приняла в третьем чтении поправки в Закон о госрегистрации недвижимости (законопроект № 728232-7), устанавливающие, что подача документов об отчуждении недвижимости в электронной форме возможна только в случае указания на это в ЕГРН.

Как ранее писала «АГ», изменения направлены на защиту граждан в случае недобросовестных действий по отчуждению их собственности с использованием полученного незаконно ключа электронной подписи.

Читайте также
Предлагается ограничить подачу документов об отчуждении недвижимости в электронной форме
В Думу внесен законопроект, направленный на искоренение новых мошеннических схем завладения чужой недвижимостью
13 Июня 2019 Новости

В процессе доработки проекта ко второму чтению Госдума дополнила его правилом, в соответствии с которым заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью, может быть представлено гражданином в отношении как всех принадлежащих ему объектов недвижимости, так и любого из них.

В проект также были внесены основания для погашения записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью, – это заявление собственника об отзыве ранее представленного заявления о возможности такой регистрации и вступивший в законную силу судебный акт.

Теперь, для того чтобы иметь возможность в дальнейшем при отчуждении недвижимости представлять электронные документы, собственник предварительно должен подать заявление в бумажной форме, подтверждающее его согласие на взаимодействие с Росреестром в цифровом формате. В этом случае гражданин подтверждает как готовность участвовать в соответствующих отношениях, так и осознанность специфики подачи документов в электронном виде.

Запись о поступлении такого заявления вносится в ЕГРН. При этом в законе прямо указано, что ее отсутствие по общему правилу является основанием для возврата без рассмотрения подписанного электронной подписью заявления о регистрации перехода или прекращения права собственности на принадлежащую физлицу недвижимость. Установлены случаи, в которых заявление будет рассмотрено несмотря на отсутствие ранее выраженного согласия гражданина – в частности, при поступлении документа в электронном виде от государственных и муниципальных органов, а также от нотариусов.

Кроме того, установлена обязанность Росреестра в тот же день, когда к нему поступит электронное заявление о регистрации перехода или прекращения права собственности на недвижимость физлица, уведомить об этом владельца такой недвижимости.

Комментируя документ, юрист международной юридической фирмы Dentons Мария Оболенская отметила, что появление новых механизмов мошенничества с завладением чужой недвижимостью путем использования поддельной электронной цифровой подписи при регистрации прав побудило государство ввести новые механизмы защиты.

Адвокат АП Московской области Кирилл Данилов обратил внимание, что изменения касаются только физлиц и только перехода или прекращения права собственности. Он отметил, что вопрос защиты прав добросовестных собственников сегодня стоит особенно остро в связи с участившимися случаями мошенничества с использованием электронного документооборота. «Практикой выработан такой способ защиты недвижимого имущества, как обращение собственника в Росреестр с заявлением о запрете на совершение сделок без личного участия самого собственника. Принимая данные поправки, законодатель разумно пошел от обратного», – пояснил он.

Юрист положительно оценил принятые изменения, отметив, что граждане нуждаются в усиленной защите от неправомерных действий третьих лиц. По его мнению, это позволит уменьшить количество судебных споров, возникающих в связи с незаконным отчуждением недвижимости помимо воли собственников.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань указала, что попытку законодателя защитить граждан от мошеннических действий в сфере электронного оборота недвижимости следует оценивать с двух позиций. По ее мнению, нововведения, во-первых, гарантированно защитят граждан, которые не планируют электронную продажу недвижимости и, соответственно, не уведомят регистрирующий орган о такой возможности в отношении своего имущества. «Если при поступлении заявления Росреестр выявит отсутствие отметки о возможности регистрации через ЭЦП, он оставит его без рассмотрения и уведомит собственника. То есть собственник узнает о попытках совершения операций с недвижимостью третьими лицами, при этом его права на имущество не будут нарушены», – пояснила она.

Во-вторых, эксперт полагает, что собственник, который внес в ЕГРН отметку, позволяющую проводить регистрационные действия с имуществом посредством электронных документов, по-прежнему остается в зоне риска: «В данной ситуации не исключены мошеннические действия по изготовлению дублирующих ЭЦП или получение доступа к основной ЭЦП злоумышленниками».

С ней солидарна и Мария Оболенская: «Указанный механизм защитит только тех граждан, которые не подавали соответствующее заявление. Для обеспечения защиты интересов владельцев недвижимости, которые согласны на электронное взаимодействие с Росреестром, необходимо исключить возможность попадания информации о наличии соответствующей отметки в ЕГРН в открытый доступ».

Еще одна лазейка для злоупотребления, по мнению Марины Строкань, – допустимость подачи заявления о возможности электронной регистрации не только собственником, но и его представителем. «С учетом частоты злоупотреблений при изготовлении нотариальных доверенностей вполне вероятно, что данное обстоятельство будет использовано недобросовестными лицами», – полагает она.

Марина Строкань также отметила, что оценить потенциальную эффективность работы нового механизма довольно сложно. Во-первых, из-за пробелов правового регулирования в сфере изготовления электронных подписей (в частности, отсутствие ответственности за необеспечение конфиденциальности ключа электронной подписи). Во-вторых, из-за риска подачи заявления представителем по нотариальной доверенности, полученной обманным путем. В этой связи юрист рекомендовала максимально конкретизировать полномочия представителя по нотариальным доверенностям, не допуская общих и расплывчатых формулировок.

В заключение Мария Оболенская констатировала, что абсолютных способов защиты от неправомерных действий не существует. «Поэтому не стоит терять бдительность. Практике известны и случаи регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенных доверенностей. Поэтому собственникам недвижимого имущества можно рекомендовать периодически проверять содержащиеся в ЕГРН сведения, тем более сейчас это можно делать, не выходя из дома, – через официальный сайт Росреестра или портал государственных услуг», – подытожила она.

Рассказать: