В России достаточно популярным является приобретение загородной недвижимости, используемой для дачного отдыха. Зачастую граждане покупают земельный участок, а впоследствии – еще один, смежный. Иногда это делается одномоментно – например, если покупатель хочет приобрести участок большой площади. В таких случаях покупателю могут предложить купить несколько смежных участков, объединить их одним забором и использовать как один участок.
Кто-то соглашается на совершение подобной сделки, регистрирует право собственности на несколько смежных участков и использует их как один.
В последующем в силу разных причин может возникнуть необходимость юридического объединения принадлежащих собственнику земельных участков в один. Это несложная процедура, оформить ее можно в любом МФЦ по заявлению собственника.
Однако после такого юридического объединения участков минимальный срок владения земельным участком как объектом недвижимости для его продажи без последующей уплаты налога от продажи начинает течь заново. Происходит это из-за того, что после объединения «старые» участки юридически перестают существовать и образуется один «новый» участок с новым кадастровым номером. В связи с этим минимальный срок владения земельным участком исчисляется с даты объединения участков.
С такой ситуацией столкнулась Е., владевшая пятью земельными участками и решившая перед их продажей юридически объединить их в один.
Так, в 2017 г. Е. продала принадлежащий ей на праве собственности земельный участок и расположенный на нем жилой дом, а спустя некоторое время получила требование ИФНС России № 19 по г. Москве об уплате налога на доходы физических лиц в размере свыше 1,5 млн руб., а также решение о привлечении ее к ответственности за совершение налогового правонарушения и наложении штрафов – более 114 тыс. руб. в соответствии с п. 1 ст. 119 НК РФ, а также более 70 тыс. руб. согласно п. 1 ст. 122 НК.
Не согласившись с решением налоговой инспекции, Е. обжаловала его в вышестоящий налоговый орган, но получила отказ – налоговый орган посчитал исчисленный инспекцией налог корректным и подлежащим уплате.
Суть дела состояла в том, что Е. на праве собственности принадлежали пять смежных участков с разными кадастровыми номерами, однако использовались данные участки как один участок, на них размещались жилой дом и хозяйственные постройки.
В октябре 2017 г. Е. объединила участки в один с присвоением нового кадастрового номера. В июне 2021 г. данный участок с находящимися на нем домом и постройками был продан по договору купли-продажи.
Налоговый орган провел камеральную проверку и посчитал, что Е. продала участок с расположенным на нем домом до истечения минимального срока владения, который в данном случае, по мнению налогового органа, составляет пять лет.
Поскольку урегулировать спор во внесудебном порядке не удалось, Е. обратилась за квалифицированной юридической помощью.
Мы подали административное исковое заявление в Измайловский районный суд г. Москвы о признании решения налоговой инспекции о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения незаконным1.
В обоснование исковых требований мы указали, что проданный земельный участок образован путем объединения пяти участков, находившихся в собственности административного истца с 2005 г., а также то, что на указанном участке расположен жилой дом, являвшийся единственным жильем для истца на момент продажи.
В соответствии со ст. 217.1 НК доход от продажи земельного участка, на котором расположено жилое помещение (доли в праве собственности на участок, связанной с долей в праве собственности на жилое помещение), освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого участка (доли в праве собственности на него) при соблюдении установленных указанной статьей Налогового кодекса условий в отношении жилого помещения (доли в праве на него). Продажа указанного участка (доли в праве на него) должна осуществляться одновременно с продажей жилого помещения (доли в праве на него).
В рассматриваемом случае продажа участка осуществлялась одновременно с продажей расположенных на нем жилого дома и хозяйственных построек. В предпринимательских целях указанное имущество не использовалось.
Решением от 12 декабря 2023 г. суд отказал в удовлетворении исковых требований, посчитав, что в результате объединения пяти земельных участков был образован новый участок, с новым кадастровым номером. Следовательно, минимальный срок владения данным объектом недвижимости исчисляется с момента регистрации нового участка.
Не согласившись с решением суда, мы обжаловали его в Московский городской суд. В соответствии со ст. 11.6 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые участки (исходные участки), прекращают существование с даты госрегистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее – образуемые участки) в порядке, установленном Законом о госрегистрации недвижимости, за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 ст. 11.4 Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Как следует из ст. 11.6 ЗК, при объединении смежных участков образуется один участок, и существование таких смежных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый участок.
Согласно ст. 555 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае когда продавец является собственником участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Статья 551 ГК предусматривает переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи. В соответствии со ст. 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента регистрации.
В рассматриваемом случае переход права собственности от одного лица к другому не происходил. Административный истец была собственником пяти земельных участков, а после их юридического объединения стала собственником одного участка. При этом ранее на данном участке были построены жилой дом и хозяйственная постройка с соответствующими кадастровыми номерами. Право собственности на данные объекты получено 5 октября 2010 г., что подтверждалось выпиской из ЕГРН.
При этом жилой дом являлся единственным жильем административного истца, приобретенным ею в период брака.
В соответствии со ст. 217.1 НК доход от продажи земельного участка, на котором расположено жилое помещение (доли в праве на участок, связанной с долей в праве собственности на жилое помещение), освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого участка (доли в праве на него) при соблюдении установленных данным пунктом Кодекса условий в отношении жилого помещения (доли в праве на него). Продажа указанного участка (доли в праве на него) должна осуществляться одновременно с продажей жилого помещения (доли в праве на него). Законом субъекта РФ может быть установлен предельный размер площади участка, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения.
Доход от продажи хозяйственных строений и (или) сооружений, расположенных на участке (доли в праве на них, связанной с долей в праве на участок), указанных в абз. 10 данного пункта, освобождается от налогообложения, вне зависимости от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемых хозяйственных строений и (или) сооружений (доли в праве на них) при соблюдении установленных настоящим пунктом условий в отношении такого земельного участка (доли в праве собственности на такой земельный участок). Продажа указанных в настоящем абзаце хозяйственных строений и (или) сооружений должна осуществляться одновременно с продажей указанного в абз. 10 участка (доли в праве на него) и жилого помещения (доли в праве собственности на него).
Доход от продажи указанного имущества освобождается от налогообложения при условии, что такое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Имущество административного истца в предпринимательских целях не использовалось.
При этом согласно ст. 217.1 НК минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: минимальный предельный срок владения объектом составляет три года – для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект в виде комнаты, квартиры, жилого дома или их части (доли в праве собственности).
Сразу после продажи участка и расположенного на нем дома истец приобрела иное жилое помещение – квартиру.
В ходе разбирательства апелляционная инстанция затребовала у Е. подтверждение того обстоятельства, что жилой дом, расположенный на участке, являлся для истца единственным жильем, ссылаясь на п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Лишь после этого налоговый орган решением от 7 марта 2025 г. отменил обжалуемое решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Несмотря на требование представителя налогового органа отказаться от апелляционной жалобы, истец не стала этого делать.
13 марта Мосгорсуд отменил2 решение первой инстанции, производство по апелляционной жалобе прекратил.
В заключение добавлю, что административный ответчик мог не доводить дело до суда, если бы изначально прислушался к доводам истца и надлежаще проверил все обстоятельства дела. Многие граждане не в полной мере знают о своих правах и обязанностях, что не освобождает их от ответственности, однако госорганы как более сильная сторона правоотношений должны тщательно проверять все документы и обстоятельства каждого конкретного дела, прежде чем выносить решение о привлечении к ответственности за то или иное правонарушение.
1 Дело № 2а-1366/2023.
2 Апелляционное определение по делу № 33а-1413/2025.
