×

Реформа проектов развития территорий: большая перемена

Законопроект упорядочивает и упрощает механизм КРТ, но ряд вопросов остались нерешенными
Батура Ольга
Батура Ольга
Руководитель практики недвижимости и ГЧП «ДювернуаЛигал»

Проект поправок в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ (о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья) (законопроект № 1023225-7), внесенный в Госдуму 18 сентября, направлен на полное реформирование института комплексного развития территорий (далее – КРТ).

Читайте также
Власти получат право сносить неаварийные многоквартирные дома с целью комплексного развития территорий
Соответствующий законопроект предполагает, что для этого потребуется согласие двух третей собственников и нанимателей помещений в предлагаемых к сносу и реконструкции домах
30 Сентября 2020 Новости

Так, предлагается установить единый механизм КРТ, при этом договоры о развитии застроенных территорий и проекты комплексного освоения территории упраздняются.

Сам институт КРТ также может претерпеть существенные изменения. Сразу отмечу, что в переходных положениях законопроекта определен правовой статус ранее заключенных договоров о развитии застроенных территорий, договоров комплексного освоения территории, а также договоров, предусматривающих комплексное и устойчивое развитие территории, заключенных до вступления поправок в силу. Указанные договоры сохраняют действие в соответствии с условиями, на которых они были заключены, а их изменение и расторжение осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения.

Согласно предлагаемой в законопроекте концепции проекты КРТ могут быть реализованы не только на основании решений органов местного самоуправления, но и по решению Правительства РФ, а также органа государственной власти субъекта Федерации. В настоящее время такое решение принимается уполномоченным органом местного самоуправления при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается комплексное развитие. В ряде субъектов принимаются региональные законы о перераспределении полномочий, позволяющие заключать договоры КРТ на уровне исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Вместе с тем ведутся дискуссии о правомерности таких действий. Предлагаемые законопроектом нововведения снимают названные вопросы с повестки дня.

Предусмотрено также, что реализация проекта КРТ осуществляется публично-правовым образованием самостоятельно либо путем передачи полномочий специализированной организации, созданной для этого публичным образованием, принявшим решение о КРТ, или с привлечением юрлиц и индивидуальных предпринимателей с заключением с ними договоров о комплексном развитии территории.

Возможность реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей остается. В частности, предлагается сохранить требования к правообладателям, не являющимся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, о необходимости установления срока действия их прав на участок – не менее пяти лет на день заключения договора о КРТ.

При этом предъявляются новые требования к квалификации лица, желающего заключить договор о КРТ. Это, в частности, может быть юрлицо при условии, что оно или его учредитель (участник) имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 5000 кв. м. Весьма странное, на мой взгляд, условие, особенно с учетом того, что проект КРТ далеко не всегда предусматривает необходимость строительства многоквартирных жилых домов.

Законопроектом также устанавливаются дополнительные требования к территории, подлежащей комплексному развитию. К таковым могут быть отнесены только территории, не менее 50% общей площади которых занимают участки, где расположены подлежащие сносу многоквартирные дома или объекты капитального строительства, признанные в установленном порядке аварийными или подлежащие сносу на основании муниципальных адресных программ. Также проект КРТ может быть реализован в отношении территории населенного пункта или городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или его (их) смежных частей, в границах которых расположены не обремененные правами третьих лиц участки, где отсутствуют объекты капитального строительства. Действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК РФ позволяет реализовывать подобные проекты.

Кроме того, определение границ территории, подлежащей комплексному развитию, не в полной мере соответствует положениям законопроекта, сохраняющим возможность заключения договора КРТ с правообладателями. В связи с этим, полагаю, следует уточнить, что требования к территории, подлежащей комплексному развитию, перечисленные в ч. 1 ст. 64 ГрК (в редакции законопроекта), не распространяются на проекты, реализуемые по инициативе правообладателей.

Вместе с тем одной из главных новелл является возможность реализации проекта в отношении территории, включающей несмежные участки, а также допустимость заключения договора не только в границах всей территории, подлежащей комплексному развитию, но и ее части, а также с целью выполнения конкретного этапа (в частности, сноса и реконструкции многоквартирных домов), определенного решением о КРТ. В отношении территорий, в границах которых предусмотрено комплексное развитие, могут быть заключены один или несколько договоров о КРТ.

Существенные условия данного вида договора дополнены необходимостью определения заключившим его лицом способов и размеров обеспечения исполнения. В частности, расширены основания расторжения договора по инициативе публично-правового образования. Если действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК содержит закрытый перечень оснований, теперь его предлагается сделать открытым.

Если иное не установлено нормативным правовым актом субъекта Федерации, подготовка документации по планировке территории может осуществляться без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации, а также без учета относящихся к данной территории положений документов территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого она расположена, положений правил землепользования и застройки при условии соблюдения требований, предусмотренных решением о КРТ.

Одновременно с подготовкой документов по планировке осуществляется (без принятия решения об этом) подготовка соответствующих изменений в документы территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого расположена указанная территория, а также в правила землепользования и застройки (при необходимости внесения таких изменений).

В случае принятия решения о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых будет реализовываться комплексное развитие, документация по планировке подготавливается на каждую из них отдельно.

Предусмотрены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления участка для КРТ лицу, с которым заключен договор. При этом устраняется ограничение, содержащееся в настоящий момент в концепции законодательства о договорах о КРТ, не позволяющее передавать в аренду участки, находящиеся в публичной собственности, инвестору, реализующему проект КРТ, в рамках только целевого использования земель для размещения инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. Соответствующие положения, посвященные предоставлению участка в аренду для развития застроенной территории и комплексного освоения территории, упраздняются.

Так, из ст. 56.12 ЗК РФ, устанавливающей особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ по инициативе органа местного самоуправления, предлагается исключить указание, что такое изъятие осуществляется по инициативе названных органов. Вместе с тем возможность изъятия участков для проектов КРТ, реализуемых по инициативе правообладателей, не предусмотрена. Дополнительно вводится необоснованный с коммерческой точки зрения запрет переуступки права аренды участка (участков), предоставленного для КРТ.

Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, предлагается дополнить разд. II.1, посвященным адресным программам по сносу и реконструкции многоквартирных домов. Для реализации соответствующих программ предлагается наделить широкими полномочиями субъекты Федерации. Они будут вправе, в частности:

  • определять содержание программ по сносу и реконструкции;
  • утверждать порядок их формирования и утверждения;
  • определять источники финансирования программ;
  • утверждать порядок выявления и учета мнения граждан при их формировании и реализации;
  • определять технические характеристики домов, подлежащих включению в адресные программы.

Самостоятельно выполнять программу по сносу и реконструкции согласно проекту смогут субъект РФ либо муниципальное образование, в границах которых будет осуществляться КРТ, или созданная публично-правовым образованием специализированная организация.

Отдельный раздел посвящен выявлению и учету мнения граждан при формировании и реализации программы по сносу и реконструкции домов. В адресной программе по сносу устанавливается очередность с учетом технического состояния домов.

В соответствии с законопроектом решение о включении дома в такую программу принимается с одобрения 2/3 собственников или нанимателей квартир. Чтобы исключить дом из программы, потребуется не менее 1/3 голосов, порядок учета которых должны определить субъекты РФ. При этом собственники жилых помещений в доме, внесенном в программу, вправе на любом этапе ее формирования и исполнения вплоть до дня утверждения проекта планировки территории провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу исключения дома из проекта.

Результаты голосования по жилым помещениям (за исключением голосования на общих собраниях собственников последних), ни один из собственников и (или) нанимателей которых не принял участие в голосовании, учитываются пропорционально результатам по жилым помещениям, собственники и (или) наниматели которых участвовали в голосовании. Предусмотрена также возможность переселения жителей домов, входящих в программу, с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения по решению суда.

В отношении нежилых объектов, в том числе промышленного назначения, поправки предусматривают прекращение и переход прав на них по процедуре изъятия для государственных и муниципальных нужд (ст. 56.12 ЗК РФ).

В заключение отмечу, что законопроект упорядочивает и во многом упрощает механизм КРТ. Вместе с тем остался ряд вопросов (и появились новые), препятствующих реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей, а именно:

  • требования к опыту лица, заключившего договор о КРТ, по строительству многоквартирных домов. Данное требование не совсем понятно, поскольку речь идет преимущественно о девелопере и инвесторе, а не о генподрядчике;
  • запрет на передачу земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду (субаренду), для реализации проекта КРТ. Такое ограничение не позволяет использовать механизм проектного управления с разукрупнением проекта, а также ограничивает способы привлечения инвестиций;
  • требования к территории, подлежащей комплексному развитию, не позволяют использовать данный механизм в отношении незастроенных территорий и (или) обремененных на момент подготовки проекта правами третьих лиц;
  • отсутствует решение вопроса о сносе не находящихся в аварийном состоянии объектов, актуальность функционирования которых утратила практический смысл. Это касается, прежде всего, территорий, подлежащих редевелопменту.
Рассказать:
Другие мнения
Бородин Сергей
Бородин Сергей
Советник ФПА РФ, управляющий партнер адвокатской конторы «Бородин и Партнеры»
Первооснова качественного правоприменения
Законодательство
Что необходимо для развития института финансирования юридической помощи третьими лицами
01 Июня 2021
Чертков Александр
Чертков Александр
Главный научный сотрудник Центра исследований проблем территориального управления и самоуправления Московского государственного областного университета, д.ю.н.
Во благо общества и каждого гражданина
Конституционное право
Для реализации принципа единства публичной власти необходимо взаимное доверие на всех ее уровнях
20 Мая 2021
Сизов Алексей
Сизов Алексей
Адвокат, руководитель практики таможенного права и ВЭД TAXOLOGY
Актуальные риски и неочевидные возможности
Таможенное право
Особенности ведения таможенных споров
18 Мая 2021
Шварц Ольга
Шварц Ольга
Советник ФПА РФ, консультант по правовым программам московского офиса Всемирного банка, к.ю.н.
Этические аспекты судебного финансирования
Международное право
О развитии стороннего финансирования юридической помощи третьими лицами
18 Мая 2021
Милюхин Павел
Милюхин Павел
Директор ООО «Рязанский научно-исследовательский центр судебной экспертизы», руководитель направления профессиональной переподготовки АНО «Рязанский институт дополнительного образования, профессиональной переподготовки и инноваций», к.ю.н., доцент, почетный юрист Рязанской области
Об обязании эксперта направлять копию заключения участникам судопроизводства
Производство экспертизы
Поможет ли эта инициатива законодателя ускорить судебный процесс?
17 Мая 2021
Гривцов Андрей
Гривцов Андрей
Адвокат, старший партнер АБ «ЗКС»
Об уголовном преследовании адвоката Ивана Павлова
Защита прав адвокатов
Почему необходимо добиваться изменения положений УК и УПК, касающихся разглашения данных предварительного расследования
04 Мая 2021
Яндекс.Метрика