Проект поправок в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ (о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья) (законопроект № 1023225-7), внесенный в Госдуму 18 сентября, направлен на полное реформирование института комплексного развития территорий (далее – КРТ).
Так, предлагается установить единый механизм КРТ, при этом договоры о развитии застроенных территорий и проекты комплексного освоения территории упраздняются.
Сам институт КРТ также может претерпеть существенные изменения. Сразу отмечу, что в переходных положениях законопроекта определен правовой статус ранее заключенных договоров о развитии застроенных территорий, договоров комплексного освоения территории, а также договоров, предусматривающих комплексное и устойчивое развитие территории, заключенных до вступления поправок в силу. Указанные договоры сохраняют действие в соответствии с условиями, на которых они были заключены, а их изменение и расторжение осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения.
Согласно предлагаемой в законопроекте концепции проекты КРТ могут быть реализованы не только на основании решений органов местного самоуправления, но и по решению Правительства РФ, а также органа государственной власти субъекта Федерации. В настоящее время такое решение принимается уполномоченным органом местного самоуправления при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается комплексное развитие. В ряде субъектов принимаются региональные законы о перераспределении полномочий, позволяющие заключать договоры КРТ на уровне исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Вместе с тем ведутся дискуссии о правомерности таких действий. Предлагаемые законопроектом нововведения снимают названные вопросы с повестки дня.
Предусмотрено также, что реализация проекта КРТ осуществляется публично-правовым образованием самостоятельно либо путем передачи полномочий специализированной организации, созданной для этого публичным образованием, принявшим решение о КРТ, или с привлечением юрлиц и индивидуальных предпринимателей с заключением с ними договоров о комплексном развитии территории.
Возможность реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей остается. В частности, предлагается сохранить требования к правообладателям, не являющимся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, о необходимости установления срока действия их прав на участок – не менее пяти лет на день заключения договора о КРТ.
При этом предъявляются новые требования к квалификации лица, желающего заключить договор о КРТ. Это, в частности, может быть юрлицо при условии, что оно или его учредитель (участник) имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 5000 кв. м. Весьма странное, на мой взгляд, условие, особенно с учетом того, что проект КРТ далеко не всегда предусматривает необходимость строительства многоквартирных жилых домов.
Законопроектом также устанавливаются дополнительные требования к территории, подлежащей комплексному развитию. К таковым могут быть отнесены только территории, не менее 50% общей площади которых занимают участки, где расположены подлежащие сносу многоквартирные дома или объекты капитального строительства, признанные в установленном порядке аварийными или подлежащие сносу на основании муниципальных адресных программ. Также проект КРТ может быть реализован в отношении территории населенного пункта или городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или его (их) смежных частей, в границах которых расположены не обремененные правами третьих лиц участки, где отсутствуют объекты капитального строительства. Действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК РФ позволяет реализовывать подобные проекты.
Кроме того, определение границ территории, подлежащей комплексному развитию, не в полной мере соответствует положениям законопроекта, сохраняющим возможность заключения договора КРТ с правообладателями. В связи с этим, полагаю, следует уточнить, что требования к территории, подлежащей комплексному развитию, перечисленные в ч. 1 ст. 64 ГрК (в редакции законопроекта), не распространяются на проекты, реализуемые по инициативе правообладателей.
Вместе с тем одной из главных новелл является возможность реализации проекта в отношении территории, включающей несмежные участки, а также допустимость заключения договора не только в границах всей территории, подлежащей комплексному развитию, но и ее части, а также с целью выполнения конкретного этапа (в частности, сноса и реконструкции многоквартирных домов), определенного решением о КРТ. В отношении территорий, в границах которых предусмотрено комплексное развитие, могут быть заключены один или несколько договоров о КРТ.
Существенные условия данного вида договора дополнены необходимостью определения заключившим его лицом способов и размеров обеспечения исполнения. В частности, расширены основания расторжения договора по инициативе публично-правового образования. Если действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК содержит закрытый перечень оснований, теперь его предлагается сделать открытым.
Если иное не установлено нормативным правовым актом субъекта Федерации, подготовка документации по планировке территории может осуществляться без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации, а также без учета относящихся к данной территории положений документов территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого она расположена, положений правил землепользования и застройки при условии соблюдения требований, предусмотренных решением о КРТ.
Одновременно с подготовкой документов по планировке осуществляется (без принятия решения об этом) подготовка соответствующих изменений в документы территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого расположена указанная территория, а также в правила землепользования и застройки (при необходимости внесения таких изменений).
В случае принятия решения о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых будет реализовываться комплексное развитие, документация по планировке подготавливается на каждую из них отдельно.
Предусмотрены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления участка для КРТ лицу, с которым заключен договор. При этом устраняется ограничение, содержащееся в настоящий момент в концепции законодательства о договорах о КРТ, не позволяющее передавать в аренду участки, находящиеся в публичной собственности, инвестору, реализующему проект КРТ, в рамках только целевого использования земель для размещения инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. Соответствующие положения, посвященные предоставлению участка в аренду для развития застроенной территории и комплексного освоения территории, упраздняются.
Так, из ст. 56.12 ЗК РФ, устанавливающей особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ по инициативе органа местного самоуправления, предлагается исключить указание, что такое изъятие осуществляется по инициативе названных органов. Вместе с тем возможность изъятия участков для проектов КРТ, реализуемых по инициативе правообладателей, не предусмотрена. Дополнительно вводится необоснованный с коммерческой точки зрения запрет переуступки права аренды участка (участков), предоставленного для КРТ.
Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, предлагается дополнить разд. II.1, посвященным адресным программам по сносу и реконструкции многоквартирных домов. Для реализации соответствующих программ предлагается наделить широкими полномочиями субъекты Федерации. Они будут вправе, в частности:
- определять содержание программ по сносу и реконструкции;
- утверждать порядок их формирования и утверждения;
- определять источники финансирования программ;
- утверждать порядок выявления и учета мнения граждан при их формировании и реализации;
- определять технические характеристики домов, подлежащих включению в адресные программы.
Самостоятельно выполнять программу по сносу и реконструкции согласно проекту смогут субъект РФ либо муниципальное образование, в границах которых будет осуществляться КРТ, или созданная публично-правовым образованием специализированная организация.
Отдельный раздел посвящен выявлению и учету мнения граждан при формировании и реализации программы по сносу и реконструкции домов. В адресной программе по сносу устанавливается очередность с учетом технического состояния домов.
В соответствии с законопроектом решение о включении дома в такую программу принимается с одобрения 2/3 собственников или нанимателей квартир. Чтобы исключить дом из программы, потребуется не менее 1/3 голосов, порядок учета которых должны определить субъекты РФ. При этом собственники жилых помещений в доме, внесенном в программу, вправе на любом этапе ее формирования и исполнения вплоть до дня утверждения проекта планировки территории провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу исключения дома из проекта.
Результаты голосования по жилым помещениям (за исключением голосования на общих собраниях собственников последних), ни один из собственников и (или) нанимателей которых не принял участие в голосовании, учитываются пропорционально результатам по жилым помещениям, собственники и (или) наниматели которых участвовали в голосовании. Предусмотрена также возможность переселения жителей домов, входящих в программу, с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения по решению суда.
В отношении нежилых объектов, в том числе промышленного назначения, поправки предусматривают прекращение и переход прав на них по процедуре изъятия для государственных и муниципальных нужд (ст. 56.12 ЗК РФ).
В заключение отмечу, что законопроект упорядочивает и во многом упрощает механизм КРТ. Вместе с тем остался ряд вопросов (и появились новые), препятствующих реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей, а именно:
- требования к опыту лица, заключившего договор о КРТ, по строительству многоквартирных домов. Данное требование не совсем понятно, поскольку речь идет преимущественно о девелопере и инвесторе, а не о генподрядчике;
- запрет на передачу земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду (субаренду), для реализации проекта КРТ. Такое ограничение не позволяет использовать механизм проектного управления с разукрупнением проекта, а также ограничивает способы привлечения инвестиций;
- требования к территории, подлежащей комплексному развитию, не позволяют использовать данный механизм в отношении незастроенных территорий и (или) обремененных на момент подготовки проекта правами третьих лиц;
- отсутствует решение вопроса о сносе не находящихся в аварийном состоянии объектов, актуальность функционирования которых утратила практический смысл. Это касается, прежде всего, территорий, подлежащих редевелопменту.
