Минстрой России представил на общественное обсуждение проект федерального закона о малоэтажных жилых комплексах и управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов (далее – законопроект).
Ранее вопрос управления общим имуществом коттеджных поселков не был урегулирован законодательно – только сами собственники индивидуальных жилых домов могли организовывать управление общим имуществом по аналогии с нормами о садовых некоммерческих товариществах. Законопроектом предлагается выбор формы управления общим имуществом малоэтажных жилых комплексов – если закон будет принят, выбор формы станет обязательным. Фактически за основу взяты нормы об управлении общим имуществом многоквартирного дома (МКД).
Предложены формы управления общим имуществом, аналогичные имеющимся в МКД:
- непосредственное управление;
- управление через ТСН или коммерческую организацию.
Согласно законопроекту, содержащему 18 статей, сведения о малоэтажном жилом комплексе подлежат внесению в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства.
Рассмотрим, к примеру, норму о запрете распорядительных правомочий собственника. В соответствии со ст. 6 законопроекта собственник индивидуального жилого дома не вправе:
- требовать выдела в натуре принадлежащей ему доли в праве общей собственности на общее имущество;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок.
Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников индивидуальных жилых домов. Земельный участок (или право его аренды), входящий в состав общего имущества, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременение участка устанавливается соглашением между лицом, требующим обременения, и собственниками индивидуальных жилых домов. Споры об установлении обременения участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Кроме того, в законопроекте предусмотрено, что собственники индивидуальных жилых домов несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов собственника определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, если иное не установлено решением общего собрания, принятым всеми собственниками индивидуальных жилых домов.
Собственники индивидуальных жилых домов вправе использовать земельные участки, входящие в состав имущества общего пользования, для прохода и проезда к участкам, на которых такие дома расположены, свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ собственников индивидуальных жилых домов к таким земельным участкам.
Также вводится механизм управления общим имуществом общим собранием собственников коттеджных объектов.
К компетенции общего собрания относится принятие следующих решений:
- о строительстве и (или) ремонте (капитальном ремонте) хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, входящих в состав общего имущества;
- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа; получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капремонта расходов на получение указанной гарантии (поручительства);
- о пределах использования земельного участка, входящего в состав общего имущества или права аренды на который входят в состав общего имущества, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении такого участка;
- о благоустройстве участка, входящего в состав общего имущества или права аренды на который входят в состав общего имущества, в том числе о размещении, обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на нем;
- о пользовании общим имуществом лицами, не являющимися собственниками индивидуальных жилых домов, в том числе о заключении договоров об установке и эксплуатации рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество;
- об определении лиц, уполномоченных от имени собственников индивидуальных жилых домов заключать договоры об использовании общего имущества (в том числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций), на представление документов на согласование реконструкции, переустройства и (или) перепланировки хозяйственных построек и других зданий (строений, сооружений), входящих в состав общего имущества, а также на заключение соглашения об установлении сервитута или об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, входящего в состав общего имущества или права аренды на который входят в состав общего имущества, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями, на условиях, определенных решением общего собрания;
- об использовании при проведении общего собрания в форме заочного голосования государственной информационной системы ЖКХ;
- об определении лиц, которые от имени собственников индивидуальных жилых домов уполномочены на использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования;
- о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний, решений собственников индивидуальных жилых домов по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием государственной информационной системы ЖКХ;
- о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания;
- о заключении собственниками индивидуальных жилых домов, действующими от своего имени, договоров водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), об оказании услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, а также с региональным оператором;
- о передаче имущества, входящего в состав общего имущества, в муниципальную собственность.
Исходя из практики применения гражданского и жилищного законодательства, можно предположить, что впереди ожидается много споров в этой области, которые могут быть связаны с распоряжением общим имуществом, пользованием в нарушение интересов сособственников и т.п. Но теперь будущие споры могут быть урегулированы на основе норм федерального закона, а не по аналогии закона (права). Кроме того, неясно, что мешает кодифицировать нормы права о коттеджных объектах – например, в ГК РФ или ЖК РФ.
