7 октября Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС24-9662 по делу № А33-18699/2022, в котором разъяснено, что подразумевать под недобросовестным поведением застройщика в споре о легализации самовольной постройки.
ОАО «Красноярскпромстрой» является собственником земельного участка в Красноярске общей площадью в 25,5 га категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – размещение многоквартирных жилых домов этажностью от 10 этажей. На основе полученных в 2015 и 2016 гг. разрешений на строительство застройщик возвел на этом участке объект незавершенного строительства в виде 14-этажного панельного жилого дома. Далее строительная компания стала возводить на этом участке другую секцию МКД в отсутствие разрешения на строительство.
В 2024 г. «Красноярскпромстрой» неоднократно и безрезультатно обращался в департамент градостроительства администрации Красноярска с заявлениями о выдаче разрешения на строительство вышеуказанной секции, однако в выдаче разрешения было отказано по разным основаниям. Кроме того, застройщик подавал заявления о внесении корректировки в ранее выданное разрешение на строительство от 26 мая 2015 г. в связи с разделением объекта на этапы строительства и корректировкой проектно-сметной документации, на что департамент градостроительства также ответил отказом. В рамках дел № А33-26792/2015 и № А33-37209/2019) оспариваемые обществом отказы городского департамента градостроительства были признаны законными. В свою очередь, вступившим в законную силу решением суда по делу № А33-31465/2019 было отказано в удовлетворении требования департамента о сносе спорного МКД.
Тогда «Красноярскпромстрой» обратился в суд с иском к администрации Красноярска о признании права собственности на самовольную постройку – незавершенный строительством двухсекционный 14-этажный жилой дом, ссылаясь на наличие оснований для признания за ним в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ права собственности на объект незавершенного строительства.
Суд отказал в удовлетворении требований, указав на отсутствие законных оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ, в том числе ввиду его недобросовестного поведения, что стало, по их мнению, самостоятельным основанием для отказа в иске. Вывод суда о явном недобросовестном поведении застройщика был мотивирован наличием у последнего статуса профессионального участника строительного рынка, совершением им действий по строительству объекта при направлении уполномоченным органом предписания о прекращении строительства и сносе объекта, привлечением «Красноярскпромстрой» к административной ответственности, а также законностью оспариваемых решений красноярского департамента градостроительства, что подтверждалось вступившими в законную силу судебными актами. С этим согласились апелляция и кассация.
Рассмотрев дело по кассационной жалобе строительной компании, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ со ссылкой на п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» напомнила, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, применяемым в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку, например, когда такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона, суд может отказать в признании права собственности на самовольную постройку. Суду нужно установить предусмотренную п. 3 ст. 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.
Со ссылкой на ч. 1 ст. 263 ГК Экономколлегия также напомнила, что собственник или иной титульный владелец земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка земли. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований различных регламентов, правил и нормативов.
В этом деле, как счел ВС, спор о признании права собственности мотивирован невозможностью легализовать спорный объект, являющийся блок-секцией МКД, расположенной на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, имеющем категорию земель и вид разрешенного использования, допускающие строительство такого объекта. «Факт строительства спорного объекта и отсутствие разрешения на его строительство истец не оспаривает и признает, однако указывает на неоднократные, начиная с 2014 г., обращения в департамент градостроительства с соответствующими заявлениями, на которые получены отказы по разным основаниям, а также на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А33-31465/2019, в рамках которого в сносе спорного объекта незавершенного строительства отказано», – отмечено в определении.
При рассмотрении вышеуказанного дела суды сочли, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности и ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Они указали, что кассатором был получен ряд согласований для строительства и эксплуатации жилого дома, а сам снос такого объекта без причинения ущерба рядом расположенным объектам не представляется возможным. При этом суды отклонили ссылки департамента градостроительства на расположение дома на территории, проектируемой под строительство общеобразовательной школы, предусмотренной проектом планировки, указав, что спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, что исключает возможность строительства школы на этом участке без его изъятия у «Красноярскпромстрой». Тогда суды не выявили формального характера обращения застройщика с заявлениями в уполномоченный орган с целью создания ситуации для последующей легализации возводимой им самовольной постройки в судебном порядке, они отклонили доводы департамента градостроительства о наличии оснований для применения ст.10 ГК РФ.
Однако при рассмотрении этого спора, как указал Верховный Суд, нижестоящие инстанции не учли обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела № А33-31465/2019. Свои выводы о недобросовестном поведении истца они основывали лишь на его систематических обращениях с заявлениями в уполномоченный орган, привлечении к административной ответственности за строительство в отсутствие полученного разрешения, вступивших в законную силу судебных актах, а также наличии у застройщика статуса профессионального участника рынка, что само по себе не может не служить основанием для вывода о недобросовестном поведении строительной компании.
«Обстоятельства, свидетельствующие о том, что за выдачей разрешения на строительство общество обращалось лишь для вида, действуя в обход закона, судами не устанавливались. Суды также не учли, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку, фактически представляющую собой часть многоквартирного дома, при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в ее сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и впоследствии может создавать угрозу жизни и здоровью как для граждан, проживающих на данной территории, так и для неопределенного круга лиц. Между тем вышеуказанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами оставлены без внимания», – заключил ВС, отменив решения нижестоящих судов и вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, которой, в частности, предстоит при необходимости разрешить вопрос о проведении судебной строительно-технической экспертизы.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников считает, что рассматриваемое определение ВС РФ является примером применения в конкретном деле правовых позиций, изложенных в Постановлении Пленума ВС № 44, в частности его п. 25 и 39. «В упрощенном виде можно сказать, что ВС ориентирует суды игнорировать административные нарушения со стороны застройщика, даже выраженные в отсутствие разрешения на строительство, при соблюдении трех условий: наличие на земельный участок права, допускающего строительство на нем объекта; соответствие на день обращения в суд постройки установленным требованиям; отсутствие нарушения права и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан. При этом, как сказано в п. 39 Постановления Пленума № 44, для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд», – напомнил он.
По словам эксперта, и в п. 43 Постановления Пленума ВС № 44, и в определении Суда оговаривается, что тем не менее судебное признание права на самовольную постройку не допускается для недобросовестных застройщиков. «Однако надо признать, что четких критериев такой недобросовестности ВС не дает. В определении упоминается, что застройщик множество раз получал отказы в разрешении на строительство и эти отказы были предметом отдельных судебных разбирательств, которые признали их законными. ВС лишь констатировал, что в деле о сносе объекта суды злоупотребления со стороны застройщика не выявили. Однако не ясно, что помешало застройщику выполнить все требования законодательства и почему в последовательном игнорировании им требований административных органов судом не усматривается злоупотребления. В данном случае важным было то, что спорный объект являлся частью МКД и его снос без ущерба для расположенных вблизи объектов был невозможен. То есть проиллюстрирована позиция п. 25 Постановления Пленума ВС № 44 о том, что снос является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению», – заключил Николай Сапожников.
Адвокат АП Новосибирской области Владислав Кальмуцкий полагает, что при оценке определения ВС важно оценить причины, по которым суд принял решение направить дело на повторное решение. «Ранее суды уже рассматривали дело в отношении этих же объектов недвижимости по иску о сносе самовольной постройки и отказали в сносе. После того как уже в новом деле суды нижестоящих инстанций отказали в признании права собственности на самовольную постройку, возникла правовая неопределенность: с одной стороны, здание снести нельзя, а с другой – право собственности признать на него также нельзя. В результате экономика получала объект недвижимости с непонятным статусом, выведенный из нормального гражданско-правового оборота. Стоит отметить, что подобная ситуация не единична и ее можно наблюдать по всей стране», – отметил он.
Именно по этой причине, как пояснил эксперт, ВС направил дело на повторное рассмотрение, чтобы устранить правовую неопределенность. «С учетом того, что в другом деле суды отказывали в сносе самовольной постройки, то это следует трактовать как курс на признание права собственности на объект. При этом ВС указал не необходимость решить вопрос о строительно-технической экспертизе. Если здание соответствует строительным, пожарным и санитарным нормам, то препятствий для признания права собственности на объект у истца возникнуть не должно. Комментируемое определение ВС следует приветствовать, поскольку судебные акты должны устранять правовую неопределенность в отношении объектов недвижимости, а не создавать их», – заключил Владислав Кальмуцкий.
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис, руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова сочла, что позиция ВС по этому делу является верной и соответствует действующим нормам гражданского и градостроительного законодательства. «Ключевой момент, указанный в судебных актах, касается правовой неопределенности относительно дальнейшей судьбы объектов, возведенных в границах земельного участка. Так, первоначально судом в рамках иного дела было отказано уполномоченному органу в сносе самовольно возведенной постройки. Постройка в границах земельного участка была сохранена, поскольку она является безопасной, не причиняет ущерба жизни и здоровью граждан и может быть приведена в соответствие с нормами действующего законодательства. В рассматриваемом деле суды, напротив, отказали в признании права собственности истца на возведенный объект. Следовательно, в реальности сложилась ситуация правовой неопределенности относительно судьбы возведенного объекта – объект не подлежит сносу, но и не может быть введен в оборот, что в последующем ведет к нарушению принципа устойчивости хозяйственного оборота, может создать угрозу жизни и здоровью третьих лиц», – отметила она.
Эксперт добавила, что ВС обратил внимание на правовую категорию «недобросовестности» и ее соотнесения с фактическими действиями истца. «Повторность обращения в уполномоченный орган власти, а также специальный статус субъекта – профессиональный участник строительных правоотношений – не могут однозначно свидетельствовать о недобросовестности заинтересованного лица, поскольку требуется дополнительный детальный анализ совокупности предоставляемых для получения разрешительной документации документов, их состава и содержания», – считает Анна Жолобова.
Ведущий юрист АК «Бородин и партнеры» Светлана Сотникова полагает, что ВС справедливо отменил акты нижестоящих судов об отказе в признании права собственности на самовольную постройку, поскольку имелись все предусмотренные ГК РФ основания для его признания. «Нижестоящие суды подошли к рассмотрению дела формально, сославшись на отсутствие у застройщика разрешения на строительство и не приняв во внимание имевшие место на протяжении восьми лет попытки общества его получить. Ими также не учтено, что часть МКД, являющаяся предметом спора, относилась ко второй очереди строительства, при этом на завершенную ко времени рассмотрения дела первую очередь у застройщика имелась разрешительная документация. Кроме того, суды не учли, что вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному делу отказано в удовлетворении требований о сносе спорной самовольной постройки. Таким образом ВС устранил сложившуюся правовую неопределенность в этом деле и разъяснил, как нужно оценивать поведение застройщика при получении разрешительной документации на предмет наличия в нем злоупотребления правом», – отметила она.
