×

Квартиру не изымут

Конституционный Суд согласился с позицией ЕСПЧ и указал, что добросовестный приобретатель не должен отвечать за ошибки государственных органов
КС РФ постановил, что оспариваемая норма ГК РФ не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.


Сегодня Конституционный Суд РФ вынес итоговое постановление о проверке п. 1 ст. 302 ГК РФ в том смысле, как он понимается в правоприменительной практике и позволяет истребовать у конечных приобретателей недвижимое имущество по требованию публичных органов, даже если ранее правомерность перехода имущества по сделкам подтверждалась государственными регистрационными действиями. Также КС РФ пояснил поставленный заявителем вопрос о неконституционности произвольного толкования судами термина «добросовестный приобретатель».

Согласно материалам дела, Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении заявителя из приобретенной им квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того, суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан и, следовательно, добросовестность приобретателя не имеет значения.

Заявитель стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 г. и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе ВС РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – г. Москвы – в результате противоправных действий третьих лиц.

КС РФ напомнил, что термин «добросовестный покупатель» поясняется в самой оспариваемой норме и конкретизирован в постановлении КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, а также уточнен в совместном постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так, запись в реестре права собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан таковым при условии, если сделка, по которой он приобрел во владение спорное имущество, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не правомочным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Также председатель КС РФ Валерий Зорькин, оглашая постановление, указал на то, что в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов, утвержденных Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г. и 25 ноября 2015 г., перечислены наиболее общие условия признания приобретателя добросовестным: наличие записи в реестре права собственности, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, производился ли осмотр жилого помещения до его приобретения и др.

Что касается истребования жилых помещений из владения граждан по искам публично-правовых образований, в собственность которых они ранее поступили как выморочное имущество, то, по мнению КС РФ, применительно к этим отношениям необходимо учитывать их специфику. К таким образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юрлицам, могут быть применены, только если иное не вытекает из закона или особенности данных субъектов.

Собственник имущества по общим правилам несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, что предполагает регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которого, как указывал КС РФ в постановлении от 26 мая 2011 г. № 10-П, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.

При этом бездействие публично-правового образования, не оформляющего в разумный срок права собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате. При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было принять меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

«Пренебрежение требованием разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника-госоргана не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей», – подчеркнул Валерий Зорькин.

Между тем п. 1 ст. 302 ГК РФ как по буквальному, так и по придаваемому правоприменительной практикой смыслу фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающего критериям разумности и осмотрительности осуществления ими своих прав. Защита интересов таких образований за счет ущемления прав добросовестных приобретателей в такой ситуации недопустима, указал КС РФ, добавив, что такой подход согласуется с позицией ЕСПЧ, изложенной в деле «Гладышева против России».

На этом основании КС РФ постановил:
1. Признать п. 1 ст. 302 ГК РФ соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой им предусматривается право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
2. Признать п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и прошел надлежащим образом процедуру государственной регистрации права собственности, по иску соответствующего публично-правового образования, в случае когда данное образование не предприняло соответствующих мер при контроле над выморочным имуществом.
3. Правоприменительное решение по делу заявителя подлежит пересмотру в установленном порядке.


Рассказать: