2 сентября Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС23-11923 по делу № А71-15034/2019, в котором прояснил, при каких условиях магазин, возведенный на земельном участке, находящемся в границах СНТ, не может быть признан самовольной постройкой.
Иск о признании магазина самовольной постройкой
ИП Галина Утемова является собственником земельного участка, расположенного в границах СНТ «Рябинушка», с видом разрешенного использования – «отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв. м общ. площади) (СЗ-1 – Зона садоводств и дачных участков)». Администрация г. Ижевска выдала предпринимателю разрешения от 3 декабря 2019 г. на строительство магазина и от 22 апреля 2021 г. на ввод объекта в эксплуатацию.
СНТ «Рябинушка» обратилось с иском к Галине Утемовой, администрации г. Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства о признании незаконным разрешения от 3 декабря 2019 г., о признании самовольной постройкой магазина, о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на магазин, об обязании предпринимателя снести здание. Истец указывал, что разрешение на строительство выдано, а здание магазина возведено незаконно, в отсутствие согласования схемы и проекта строительства с правлением товарищества в нарушение п. 1, 3 ч. 6 ст. 11, п. 5 ч. 1 ст. 17 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, а также уставом кооператива и товарищества.
Возражая против иска, Галина Утемова ссылалась на наличие проектной документации, градостроительного плана земельного участка, технических условий подключения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, выданные администрацией разрешения от 3 декабря 2019 г. и от 22 апреля 2021 г. Кроме того, она представила заключение специалиста от 27 сентября 2023 г., согласно которому для эксплуатации нежилого здания магазина в части коммуникаций водоснабжения, площадки для парковки и разгрузки автомобилей, площадки для размещения контейнеров ТБО, сети канализации отсутствует использование общего имущества, земель общего назначения товарищества в коммерческих целях. Эксплуатация магазина не оказывает негативное влияние на общее имущество товарищества и других собственников участков на территории товарищества.
Суды разошлись во мнениях
Согласно заключению судебной экспертизы спорный объект представляет собой одноэтажное нежилое здание магазина, построенное согласно проектной документации и разрешению на строительство. Эксперты пришли к выводу, что здание соответствует градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам, требованиям проектной документации и правилам пожарной безопасности, находится в работоспособном техническом состоянии и пригодно к эксплуатации, является безопасным, угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан или юрлиц не несет.
Арбитражный суд Удмуртской Республики решением от 17 октября 2022 г., оставленным без изменения апелляцией, отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Однако Арбитражный суд Уральского округа направил дело на новое рассмотрение первую инстанцию.
При новом рассмотрении суд удовлетворил иск в части признания здания магазина самовольной постройкой и его сносе. Он исходил из того, что эксплуатация объекта недвижимости в границах земельного участка товарищества неизбежно приведет к необходимости использования общего имущества членов товарищества, что требует наличия решения общего собрания, принимаемого в порядке п. 5 ч. 1 ст. 17 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Суд пришел к выводу, что спорный объект недвижимости нарушает права общедолевых собственников земельного участка товарищества, поскольку для эксплуатации такого объекта общее имущество собственников используется не в соответствии с назначением земельного участка, предназначенного для удовлетворения потребностей собственников садовых земельных участков. При этом изменение вида разрешенного использования земельного участка предпринимателя было произведено в период строительства спорного объекта и с учетом состоявшегося факта такого строительства.
Ссылки Галины Утемовой на заключение судебной экспертизы суд не принял, поскольку данное заключение не опровергает факт использования предпринимателем земельного участка, являющегося общим имуществом товарищества, в отсутствие соответствующего решения общего собрания членов товарищества. К представленному предпринимателем заключению специалиста суд отнесся критически, поскольку в нем не приведено убедительное обоснование возможности использования магазина без использования земельного участка общего имущества товарищества для целей прохода и проезда к участку предпринимателя. В отношении заявленных требований о признании незаконным разрешения на строительство и о признании отсутствующим права собственности Галины Утемовой на нежилое здание магазина суд пришел к выводу, что удовлетворение данных требований само по себе не может привести к восстановлению каких-либо прав товарищества.
Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении исковых требований. Она признала, что вид разрешенного использования, указанный в градостроительном плане земельного участка и в сведениях об основных характеристиках об объекте недвижимости, соответствует территориальной зоне, спорный объект мог быть размещен на участке предпринимателя. Принимая во внимание, что ИП было выдано разрешение на строительство магазина в шаговой доступности, возведенный объект введен в эксплуатацию в установленном порядке, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 222, 263 ГК, ст. 40 ЗК, учитывая выводы судебной экспертизы, заключил, что ни одним из признаков самовольной постройки спорный объект не обладает. При этом суд отклонил довод СНТ о том, что спорная постройка нарушает права членов товарищества, поскольку возрастает нагрузка на общее имущество – дороги и проходы, как не подтвержденный документально. Кроме того, действующее законодательство не содержит норм, обязывающих члена товарищества при возведении объекта на принадлежащем ему участке согласовывать такое строительство с правлением либо на общем собрании членов.
Суд округа отменил постановление апелляционного суда как основанное на неправильном применении норм материального права и оставил в силе решение первой инстанции. Он исходил из отсутствия у апелляции оснований для вывода о том, что спорная постройка не нарушает права членов товарищества, которые, в том числе в силу ч. 4 ст. 26 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, являются в данном вопросе заинтересованными лицами.
ВС напомнил, когда объект не может быть признан самовольной постройкой
Галина Утемова подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.
Верховный Суд напомнил, что применительно к разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 19 Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Как отметила Экономколлегия, 22 июля 2019 г., т.е. до строительства спорного объекта и ввода его в эксплуатацию, по заявлению Галины Утемовой в ЕГРН были внесены изменения в разрешенный вид использования земельного участка с «для ведения гражданами садоводства и огородничества» на «отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв. м общей площади)». При этом на момент внесения указанных изменений зарегистрированные объекты недвижимости на земельном участке предпринимателя отсутствовали. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН и установленный в соответствии с градостроительным регламентом – Правилами землепользования и застройки г. Ижевска, утвержденными решением Городской Думы г. Ижевска от 27 ноября 2007 г. № 344 (в редакции от 19 марта 2019 г.), допускал размещение на нем спорного объекта для зоны садоводства и дачных участков.
Судебная экспертиза установила, что возведенный объект капитального строительства представляет собой одноэтажное здание в каркасном исполнении, функциональное назначение здания – торговое, с фактическим использованием – торговый объект (магазин). Здание магазина находится в границах принадлежащего Галине Утемовой земельного участка, поставлено на кадастровый учет как объект, завершенный строительством, общей площадью 109,1 кв. м. Внутреннее пространство здания занимают торговые помещения, санитарно-бытовые помещения для сотрудников и обслуживающего персонала, подсобное помещение и другие помещения вспомогательного назначения.
ВС указал, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересами, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п. 25 Постановления Пленума ВС № 44). Согласно п. 30, 31 Постановления Пленума ВС № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п. 3.1 ст. 222 ГК выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.
Верховный Суд отметил, что, заявляя при установленных по делу обстоятельствах иск о сносе спорного объекта, товарищество вопреки требованиям ст. 65 АПК не представило доказательств, подтверждающих невозможность использования спорного объекта в целях личного проживания. Суды трех инстанций таких обстоятельств не устанавливали, вопрос о том, может ли спорный объект по своим конструктивным и объемно-планировочным решениям использоваться как индивидуальный жилой дом, не исследовали. При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих возможность либо невозможность эксплуатации объекта в целях личного проживания, выводы о наличии или отсутствии оснований для сноса объекта в связи с использованием предпринимателем постройки и земельного участка, находящегося в границах товарищества и предназначенного в связи с этим для ведения садоводства, по нецелевому назначению (как магазин) являются преждевременными (Определение ВС от 28 февраля 2020 г. № 308-ЭС19-21484). В судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда представители истца при этом указали, что препятствий для использования спорного объекта в целях проживания не имеется.
ВС разъяснил, что объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не соответствующих этому разрешенному использованию, сам по себе самовольной постройкой по смыслу положений ст. 222 ГК не является, а использование его не по назначению с нарушением разрешенного использования земельного участка влечет иные меры ответственности, установленные законом (Определение ВС от 10 сентября 2024 г. по делу № 18-КГ24-155-К4). Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства разрешение не требуется, необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. При этом в п. 3 Постановления Пленума ВС № 44 разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Согласно заключению судебной экспертизы построенное здание соответствует градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам, требованиям проектной документации, правилам пожарной безопасности; строение находится в работоспособном техническом состоянии и пригодно к эксплуатации, является безопасным, угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан или юридических лиц не несет. При таких обстоятельствах, указал Верховный Суд, учитывая отсутствие доказательств нарушения законных интересов товарищества при сохранении спорного объекта на земельном участке, а также доказательств создания объекта таким образом, что его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц, в отсутствие доказательств того, что восстановление прав возможно исключительно путем сноса имущества предпринимателя и при этом будет соблюден баланс интересов сторон, а также надлежащей проверки и обоснования сохранения объекта, не могут быть признаны законными и обоснованными состоявшиеся по делу судебные акты. ВС отменил судебные акты трех инстанций, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментарии представителя истца и экспертов «АГ»
Представитель СНТ «Рябинушка», адвокат Алексей Смолин отметил, что Верховный Суд принял позицию равенства баланса интересов, при этом презюмировал право членов товарищества определять порядок и правила пользования общим имуществом. «Само дело является непростым, необходимо учитывать множество правовых моментов. Суды трех инстанций дважды рассматривали данное дело и принимали разную правовую позицию. Думаю, ВС вполне конкретизировал свою позицию по данному делу, которой и будут руководствоваться нижестоящие суды», – заключил он.
Адвокат Артур Захаров отметил, что определением Верховного Суда был продолжен подход, направленный на максимально взвешенную оценку судами всех обстоятельств при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки. В данном деле суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, два раза рассматривая дело, принимали взаимоисключающие между собой решения по предмету спора. «Данное обстоятельство дает основание сделать вывод об отсутствии четкого понимания в правильности применения норм материального права по делам схожими обстоятельствами. Именно поэтому дело передано для рассмотрения в первую инстанцию», – указал он.
Адвокат заметил, что Верховный Суд, отменяя судебные акты трех инстанций, принятые при повторном рассмотрении дела, указал на необходимость проверки возможности или невозможности использования построенного объекта капитального строительства как садового дома в целях личного проживания собственника. «Одновременно с этим ВС обратил внимание, что объект капитального строительства, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используемый в иных целях, не соответствующих этому разрешенному использованию, сам по себе самовольной постройкой не является. Тем самым был презюмирован вывод о невозможности сноса данного объекта. Кроме того, Верховный Суд не принял во внимание доводы истца о необходимости наличия решения общего собрания членов товарищества, поскольку эксплуатация объекта недвижимости в границах земельного участка товарищества неизбежно приведет к необходимости использования общего имущества членов товарищества. Тем самым был отвергнут довод о возможном нарушении прав и интересов третьих лиц», – указал эксперт.
Артур Захаров обратил внимание, что Верховный Суд сделал вывод о соответствии вида разрешенного использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН и установленный в соответствии с градостроительным регламентом – Правилами землепользования и застройки, допускающий размещение на нем спорного объекта для зоны садоводства и дачных участков. Данный вывод сам по себе уже является основанием для отказа в иске с учетом вывода судебной экспертизы по делу, однако дальнейшего развития в судебном акте данный тезис не получил. Таким образом, пояснил он, с одной стороны, Верховный Суд указал на необходимость проверки объекта ответчика на возможность или невозможность его использования для личного проживания, а с другой – сделал вывод об отсутствии каких-либо нарушений при строительстве и соответствии земельного участка утвержденным правилам землепользования и застройки, т.е. сделаны взаимоисключающие выводы применительно к обстоятельствам рассмотренного дела. «Определение ВС в любом случае должно послужить дальнейшему развитию судебной практики по делам о сносе самовольной постройки для более четкого разделения объектов капитального строительства на имеющие признаки, предусмотренные ст. 222 ГК и п. 2 Постановления Пленума № 44, и не имеющие таковых, как в рассмотренном деле, что будет способствовать сохранению права собственности и стабильности гражданского оборота», – полагает адвокат.
Адвокат Nextons Владимир Кондратьев поддержал выводы ВС. «Указанное определение является закономерным продолжением выработанной ВС практики последних лет, в которой ВС со ссылкой на п. 25, 30 и 31 Постановления Пленума № 44 обращает внимание судов на то, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства и недопустим без разрешения вопроса о возможности приведения постройки в соответствие с применимыми требованиями, в противном случае указанные действия могут привести к дисбалансу между публичным и частным интересами, нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков», – пояснил он.
Адвокат отметил: ВС, отменяя принятые судебные акты нижестоящих инстанций, обратил внимание на необходимость установления по делу обстоятельства, упущенного судами из виду, в частности может ли спорный объект по своим конструктивным и объемно-планировочным решениям использоваться как индивидуальный жилищный дом в соответствии с целевым назначением земельного участка. Таким образом, ВС напомнил о разъяснениях, указанных в п. 19 Постановления Пленума № 44, в частности о том, что использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. «Как указывает Верховный Суд со ссылкой на аналогичное дело, в этом случае использование объекта не по назначению с нарушением разрешенного использования земельного участка влечет иные меры ответственности, установленные законом. Вероятно, тем самым ВС обращает внимание на возможность привлечения нарушителя к административной ответственности или предъявления к нему отдельного иска о запрете эксплуатации объекта по нецелевому назначению», – полагает эксперт.
